В бизнес-классе «старой» Москвы продолжает снижаться число студий

В марте 2026 года примерно 9,9% экспозиции в новостройках бизнес-класса Москвы занимали студии. Их доля, как сообщили аналитики компании Plus Development, быстро снижается на протяжении последних лет: всего полгода назад показатель был зафиксирован на уровне 13%. 

При этом увеличивается число новостроек бизнес-класса, в которых студий не осталось вообще, либо они представлены единичными лотами. Основное место на прилавках девелоперов сейчас занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры: 37,4% и 32,4% соответственно. 

На уменьшение доли студий в бизнес-классе «старой» Москвы влияет сочетание трех основных факторов.

Регуляторные ограничения

С 1 августа 2024 года в Москве официально запрещено проектировать и строить квартиры площадью менее 28 кв.м. Цель нововведения - повысить качество городской среды и отказаться от «человейников».

Запрет не распространяется на проекты, которые получили разрешение до августа 2024 года, поэтому в старых корпусах мини-студии еще есть. Но во всех новых проектах бизнес-класса уже предполагаются более просторные планировки.

Также есть менее очевидные нюансы. Так, согласно СП 54.13330.2022 в редакции от 27.12.2024 г., студии не имеют спецификаций. В документе содержатся требования к другим форматам. В однокомнатных квартирах частного жилищного фонда общая жилая комната должна иметь площадь не менее 14 кв.м. На кухню выделяется минимум 8 кв.м.

«Получается, документ «упраздняет» само понятие студии, поскольку в нем выделяют полноценные помещения и дают их базовые площади. При этом сами однокомнатные квартиры в такой конфигурации уже будут занимать около 33 кв.м., а не минимальные 28 кв.м. Та же ванная редко выходит менее 3 кв.м., а еще понадобится коридор», - отметила Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Изменение профиля покупателя бизнес-класса

Конечно, спрос на студии в этом сегменте всегда был ниже, чем в комфорт-классе, уточнили специалисты Plus Development. Но на поведение покупателей оказали влияние дополнительные триггеры. После пандемии и периода сверхнизких ставок (2020-2023) многие люди «переросли» формат минимализма. А потом, когда ставки выросли, ушел тренд на покупку «временного» жилья: квартиру покупают надолго, и чтобы было комфортно жить. Студия в таком случае – не вариант.

Также в бизнес-классе аудитория совсем другая, чем в массовом сегменте. Чаще всего это не инвесторы-рантье и не молодые специалисты, которые покупают свое первое жилье.

Аудитория бизнес-класса - это семьи с доходом выше среднего, люди 35-50 лет, часто с детьми. Им необходимы полноценные кухни-гостиные, отдельные спальни, гардеробные. По этой причине девелоперы просто реагируют на реальный спрос: однокомнатные и двухкомнатные квартиры - «золотая середина».

Стратегический поворот застройщиков

В последние годы многие застройщики сознательно поднимают класс проекта до уровня «бизнес» для повышения маржинальности. А спрос в бизнес-классе выше на крупные лоты.

И еще надо учитывать, что в старой Москве конкуренция в бизнес-классе огромная. Сражаться на ценовом поле здесь сложно: логичнее привлекать покупателей качеством планировок и инфраструктурой. Опять же, студии в этом контексте не будут преимуществом, отметили в Plus Development.

Общий рост цен и высокая ключевая ставка повлияли на то, что покупатели стали более требовательны: люди готовы оформлять ипотеку или заходить в рассрочку, но лишь на то, что действительно необходимо для жизни, а не для перепродажи или сдачи.

«Скорее всего, этот тренд - устойчивый и долгосрочный. Студии в бизнес-классе «старой» Москвы не исчезнут полностью - останутся их просторные варианты. Но их доля не будет расти в перспективе ближайших 5 лет, потому что ограничения не отменят, покупатель останется требовательным, а застройщики уже перестроили свои продуктовые линейки. Это классический пример, когда государство, рынок и потребитель одновременно «проголосовали» за более качественное и комфортное жилье. В результате бизнес-класс в Москве окончательно превращается в сегмент для жизни, а не для инвестиций в микро-лоты», - пояснила Екатерина Наливайко.