ТиНАО как новый деловой центр Москвы

Группа компаний «А101» совместно со специалистами аналитическим центром Ricci подвели итоги большого исследования рынка первичной офисной недвижимости. Анализ охватывает 2025 год, оценивает емкость и динамику рынка офисной недвижимости юга и юго-запада Москвы.

Одним из основных трендов последних лет стала активная децентрализация деловой активности. Ввод новых офисных объектов последовательно смещается за границы ТТК. По данным исследования, в 2026-2030 годах к вводу заявлено около 8,3 млн кв. м офисных площадей – это на 32% больше, чем за период с 2014 по 2024 год. При этом общий объем нового ввода в зоне за МКАД оценивается в 1,3 млн кв. м в течение 2026-2030 гг.

Драйвером децентрализации стала программа создания мест приложения труда, которая значительно влияет на бизнес-модель девелоперов и меняет структуру будущего ввода коммерческих площадей. Сегодня большая часть офисных объектов, которые реализуются по программе МПТ (мест приложения труда), за границами ТТК концентрируется в западном и южном направлениях, включая и юго-запад – там, где активно формируются жилые районы и социальная инфраструктура.

Не менее значимые структурные изменения происходят и в логике спроса. В условиях высокой инфляции и дорогого банковского финансирования рынок сместился в сторону небольших офисных блоков, которые покупаются чаще всего за счет собственных средств бизнеса и частных инвесторов. Доля сделок в формате договоров купли-продажи будущей вещи достигла 70% в 2024 году, а к концу 2025 года приблизилась к отметке 86%. Специалисты ожидают, что к концу 2026 года этот показатель может составить 90%. Это означает, что покупатели заходят в объекты задолго до их физической готовности и фиксируют строимость на ранних стадиях строительства.

Динамика цен подтверждает устойчивость рынка. По итогам 2024 года увеличение цены продажи офисной недвижимости на этапе строительства составила 13%, в 2025 году – около 8%, на 2026 год аналитики отмечается продолжение роста пропорционально увеличению себестоимости строительства. При этом офисы класса «А» за три года стали дороже на 67%, что почти в три раза опережает накопленную инфляцию. Коммерческая недвижимость превращается в полноценный инвестиционный инструмент с доказанной доходностью.

На этом фоне значимо выделяются Троицкий и Новомосковский административные округа – это одна из основных столичных территорий комплексного городского строительства, где деловые, жилые, социальные и инфраструктурные объекты создаются как единая городская среда. Уже на сегодняшний день население в Новой Москве составляет более 800 тысяч человек, создано более 300 тысяч рабочих мест. С момента присоединения к Москве было введено в эксплуатацию 37,4 млн кв. м недвижимости, из которых на жилье приходится 28,3 млн кв. м, построено и реконструировано 400 километров дорог, открыто более 210 социальных объектов.

Молодая Москва принципиально отличается от других развивающихся деловых территорий. Здесь нет бизнес-ядра, исторически сложившегося, которое можно было бы расширить. Строительство делового кластера происходит с нуля в логике градостроителя: с жителями, с маршрутами метро и автомагистралями, с социальной инфраструктурой. Коммерческие объекты органично встроены в городскую ткань, а компании получают готовый рынок труда буквально в пешей доступности: молодое, экономически активное население, готовое работать поблизости от дома без изнурительной маятниковой миграции.

Общий объем нового строительства в локации по проектам, которые заявлены к вводу в 2026-2030 гг. и уже вышедшие на открытый рынок, составляют 248 тысяч кв. м офисов, из которых 68% реализуется по МПТ. Дефицит качественного предложения в Новой Москве и устойчивый арендный спрос будут поддерживать заинтересованность покупателей и арендаторов.

Портрет целевой аудитории на юго-западе Москвы уже достаточно устойчив. По данным проведенного исследования, по итогам 2025 года самыми крупными резидентами офисных площадей стали строительные, логистические и IT-компании, а также производственный и торговый секторы. Средний размер сделки варьируется от компактных блоков площадью до 2 000 кв. м для малого бизнеса, до крупных якорных объёмов от 10 000 кв. м для строительных компаний. Общая площадь офисных помещений, которые были реализованы за 2025 год в локации, составила около 53 тыс. кв. м; по итогам 2026 года аналитики оценивают, что объем сохранится на уровне 40-55 тыс. кв. м.

ГК «А101» выступает в роли стратегического партнера городского развития – девелопера, который создает целостную среду. Коммерческие форматы, такие как бизнес-центры, бизнес-хабы, стрит-ретейл, встроены в живую ткань района, где уже есть жители, потребительский трафик и инфраструктура. Это комплексный подход, где работа и жизнь неотделимы друг от друга.

«Всё больше компаний готовы выводить штаб-квартиры из центра города в локации с хорошей транспортной доступностью, современными форматами рабочего пространства и возможностью организовать офис нового поколения под индивидуальные запросы. Наши проекты, в числе которых и бизнес-квартал "Прокшино", находятся именно в том сегменте, куда движется спрос. Сейчас может звучать футуристично, но Новомосковский административный округ – это, по сути, "Москва-Сити 2.0". Город уделяет развитию Молодой Москвы особое внимание, и те, кто заходит сюда сегодня, снимут все сливки» – прокомментировала Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101».

«Сегодня рынок офисной недвижимости переживает этап структурной перестройки. Дефицит качественных площадей, рост стоимости строительства и высокий интерес к приобретению объектов на ранних стадиях реализации поддерживают инвестиционную привлекательность сегмента. При этом наиболее перспективными становятся территории комплексного развития, где формируется сбалансированная среда для жизни и работы. На этом фоне ТиНАО обладает уникальным преимуществом: деловой кластер здесь формируется одновременно с развитием жилья, транспортной и социальной инфраструктуры. Такой подход позволяет создавать самодостаточные городские центры с высоким потенциалом дальнейшего роста» – подчеркнула Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.

«Результаты исследования и сравнения проектов в децентрализованных локациях подтвердили важный тезис о том, что комплексный подход к созданию целостной среды обеспечивает конкурентное преимущество проекту. Поэтому, объективно бизнес-квартал "Прокшино" (рассматривались проекты, расположенные около МКАДа и за МКАД на юго-западном и западном направлениях) показал темпы продаж в 2025 г. на 16% выше, чем средние месячные темпы продаж в зоне охвата» – отметила Яна Кузина, президент Ассоциации АЭРН при поддержке АБР, управляющий партнер RE-ЦИФРА.