Рынок новостроек столицы вернется к «несемейному» сценарию

Среди застройщиков есть консенсус: новые условия «Семейной ипотеки», вступившие в силу с 1 февраля, очевидно, приведут к снижению спроса на первичном рынке. Но они же помогут вернуть сектор новостроек к его нормальной конфигурации в 2026 году, считают аналитики компании Plus Development.

Обязательное оформление супругов в качестве созаемщиков и схема «одна пара – одна ипотека» значительно повышают адресность программы. Также в Госдуме анонсировали принятие законопроекта о дифференцированной ставке в зависимости от числа детей уже в I квартале 2026 года. Для людей с одним ребенком ставка может увеличиться до 10-12%, тогда как многодетные семьи получат более выгодные условия.

В любом случае, результат один: в этом году льготный жилищный кредит смогут оформить гораздо меньше россиян, чем в 2025.

«Это означает не только охлаждение спроса, но и его нормализацию в каком-то смысле. В последние 3-4 года просторные семейные лоты заняли нетипично большую долю «общего пирога». Если, к примеру, посмотреть на экспозицию лотов в бизнес-классе «старой» Москвы в декабре 2025 года, то двухкомнатные квартиры почти не уступали однокомнатным: 33,4% против 36,7% соответственно. Полагаю, ситуация скоро изменится», - пояснила Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Постепенно, по мере уменьшения ключевой ставки, количество сделок по рыночным программам будет увеличиваться. Одновременно с этим аудитория семейной программы продолжит сужаться. По мнению Екатерины Наливайко, уже во втором квартале 2026 года структура спроса на первичном рынке может вернуться к привычной модели, как было до льготных программ: абсолютными лидерами вновь станут студии и однокомнатные квартиры. В идеальном мире эти форматы традиционно пользуются спросом у инвесторов, молодых специалистов, покупателей без детей. Но когда семейная ипотека становится менее доступна, на однокомнатные квартиры или студии также переключаются люди с одним ребенком – за неимением альтернатив.

Главным лотом 2026 года будет однокомнатная квартира площадью до 40 кв.м. с полноценной кухней-гостиной. А самая интересная динамика, наверное, будет зафиксирована в сегменте студий, которые в декабре 2025 года были на последних ролях. Например, в бизнес-классе «старой» Москвы их доля в экспозиции не превышала 8% на тот момент, уточнили в Plus Development.

Вероятно, многие девелоперы увеличат число студий в новых проектах на фоне оттока и сокращения аудитории «Семейной ипотеки».