На саммите лидеров рынка недвижимости эксперты обсудили стратегии и тренды

5 февраля 2025 года состоялся Саммит лидеров рынка недвижимости “Новый фокус девелоперов: коммерческая недвижимость как драйвер роста”. Мероприятие объединило ведущих экспертов отрасли, обсудивших ключевые тренды и стратегии развития коммерческой недвижимости. Соорганизатором мероприятия выступила Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН). Саммит торжественно открыла Юлия Солодовникова, руководитель и управляющий партнер Ассоциации REPA. 

В ходе первой сессии “Офисная недвижимость 360°: формирование актуального продукта” модератор Анастасия Архипова, директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties и президент АРКН, представила исследование, которое было совместно с “Технологиями Доверия”: “Я/Офис: я для офиса или офис для меня”. Его результаты показали, что полностью удаленно на сегодняшний день работают только 2% сотрудников, а самыми главными критериями удобного офиса стали его близкое расположение к метро, наличие ресторанов и кафе в шаговой доступности, а также качество сервиса управляющей компании.

Второй модератор Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse и председатель правления АРКН, обозначила такую проблему, как децентрализация коммерческой недвижимости. В центре Москвы почти не осталось площадок для строительства, поэтому новые проекты будут развиваться за пределами ТТК и МКАД. Бизнес пока осторожно относится к подобным локациям, но качественная архитектура, энергоэффективность, экология, удобная транспортная доступность и развитая инфраструктура делают их перспективными.

Первым спикером выступила Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE. Она представила принципы формирования успешного офисного проекта. Васильева подчеркнула, что в основе любого проекта лежат несколько главных факторов: окупаемость и доходность, грамотное управление, развитая инфраструктура и эффективность планировочных решений. Кроме этого, важную роль играют транспортная доступность объекта и репутация девелопера. Для клиента не менее важны наличие комфортных общественных зон и помещений для отдыха сотрудников, что способствует укреплению HR-бренда. По словам Виктории, в последние годы специалисты отмечают тренд к покупке офисов компания для собственных нужд, и выбор делается в пользу строящихся бизнес-центров класса А, в которых представлены все перечисленные характеристики.

Продолжая тему стратегического подхода к коммерческой недвижимости, Татьяна Грихно, руководитель проекта “Бизнес- квартал Прокшино” ГК “А101” и член правления АРКН, рассказала о самых динамично развивающихся районах столицы — Троицком и Новомосковском административных округах, площадь которых составляет 58% от территории Москвы. В качестве примера она упомянула район Прокшино, где точкой притяжения стал бизнес-квартал. Эксперт поделилась опытом, как грамотно и эффективно необходимо подходить к разработке проекта. Важно вести его, учитывая потребности бизнеса, а также принципы единой цифровой среды и энергоэффективных сценариев работы зданий. Основными аспектами стали — экономия ценного времени за счет удобного расположения инфраструктурных функций для работы и жизни, комфортный сервис и точки притяжения для резидентов.

Алена Кудрявцева, коммерческий директор Comcity, поделилась наблюдениями об изменении портрета арендаторов за последние пять лет. Если в 2020 году компании стремились к консолидации бизнеса, то сейчас их основной запрос — выбор такого бизнес-центра, который был бы не только местом их локализации, но и помог в укреплении HR-бренда, мотивировал сотрудников работать из офиса. Бизнес пришел к пониманию, что сотрудники являются главным активом любой компании. Для этого требуется живое взаимодействие. В итоге, 85% арендаторов полностью вернулись к традиционному офисному формату, отказавшись от удаленной и гибридной работы. В обозначенном контексте особое место занимает вопрос переезда. Арендаторы опасаются, что в ходе этого процесса могут потерять до 10-15% персонала. Но как показал проведенный опрос, в действительности менее чем 1% сотрудников готов уволиться по причине недовольства новым офисом или новой локацией.

Далее выступила Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Pridex Spaces. Свою речь она посвятила ключевым трендам, влияющим на офисные пространства. В числе главных факторов Голышева выделила разнообразие поколений на рабочем месте, рост благосостояния и повышение спроса на качественную среду, культуру совместного потребления, гибридную организацию труда и уберизацию многих сфер жизни. Всё это требует от девелоперов постоянной работы над совершенствованием пользовательского опыта резидентов, первостепенную роль в котором играют эргономика пространства, высокое качество инженерных систем и, конечно, развитая цифровая среда. Крупнейшие компании самого разного профиля занимаются активным внедрением интеллектуальных систем управления в свои офисы: мобильное приложение для сотрудников, различные решения на основе биометрии, аналитику использования пространства и др. Чтобы оставаться в фокусе внимания трендсеттеров рынка, девелоперам требуется качественный новый подход к созданию бизнес-центров: они должны стать более гибкими и более технологичными.

Завершил серию выступлений Павел Иншаков, директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости PIONEER. Эксперт поделился ключевыми тенденциями отрасли, рассказал об участии девелопера в программах КРТ и стимулировании создания мест приложения труда, а также трансформации локаций в рамках крупных транспортно-пересадочных узлов. Он также подчеркнул, что в коммерческой недвижимости важен своевременный ответ на потребности аудитории и способность соответствовать трендам развития общества, которые включают замедление образа жизни, интерес к локальному и рост ценности эмоций и впечатлений. Стали востребованными проекты, которые расположены в шаговой доступности от места проживания, имеющие продуманную инфраструктуру с магазинами, фитнес-центрами, кафе и ресторанами, где можно в спокойной обстановке встретиться с друзьями и коллегами, заняться спортом и уделить внимание своему здоровью.

Во второй дискуссии «От жилья к бизнесу: коммерческие объекты в ЖК как часть городской экосистемы и элемент продуктовой стратегии» эксперты обсудили роль коммерческой недвижимости в развитии локаций, новые подходы к планированию и перспективы девелоперов.

Денис Колокольников, основатель RRG, открывая дискуссию, рассказал о программе стимулирования инвестиционных проектов по созданию мест приложения труда (МПТ) в Москве. Он подчеркнул, что с 2020 года подписано свыше 130 соглашений, в рамках которых девелоперами будет построено более 6 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости. Это даст возможность создать 290 тысяч рабочих мест в различных отраслях экономики столицы. В самом начале программа МПТ охватывала только офисы и промышленные объекты, но с 2020 года ее список значительно расширился — теперь девелоперы могут получать льготы при возведении образовательных, медицинских, спортивных и культурных объектов.

После состоялось выступление Марии Синичич, директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ. Она сообщила, что отвечающие за нежилую недвижимость показатели теперь включены в программу «Инфраструктура для жизни». По словам специалиста, в рейтинге губернаторов появились новые критерии, которые учитывают не только развитие жилой недвижимости, но также коммерческой и социальной. В программе запланировано 16 компонентов, один из которых связан с созданием объектов, которые будут обеспечивать рабочие места. Синичич также подчеркнула, что до 14 февраля регионы должны проанализировать свои территории и определить объекты с рабочими местами для формирования дальнейших планов развития. Национальный проект «Инфраструктура для жизни» включен в перечень поручений президента. Он объединит все направления, которые связаны с созданием современной инфраструктуры, в том числе жилье, дороги, социальные объекты, обновление коммунальных сетей и транспорт.

Следующим спикером стал Никита Бобарыкин, коммерческий директор по коммерческой и малоэтажной недвижимости в ГК «ПИК». Он рассказал участникам мероприятия о подходах к распределению функций в проектах коммерческой недвижимости. Разработка концепции включает три основных этапа: формирование программы функционального насыщения проекта с учетом особенностей территории, продуманное расположение коммерческих зон в структуре района, а также требования к архитектуре и технологии застройки. Девелоперам необходимо учитывать потребности пешеходных потоков, удобство подъездных путей, разгрузки и погрузки, и, кроме того, интеграцию коммерческих функций в городскую среду.

Александр Ходоров, бизнес-партнер по реализации коммерческой недвижимости в Группе «Самолет», обратил внимание на перспективы новых форматов коммерческой недвижимости. Например, он выделил Urban Light Industrial (ULI) — многофункциональный формат городской и пригородной коммерческой недвижимости, которые выделяется наличием представительской функции и витринного остекления. Подобные объекты находятся в локациях с высоким трафиком и обеспечивают комфортные условия для работы бизнеса. Также он отметил развитие технопарков — многоэтажных городских комплексов, в которых сочетаются офисные и производственные функции. В подобных объектах организованы все этапы: от научных исследований до выпуска готовой продукции.

Наталия Чистякова, начальник отдела концепций коммерческой недвижимости и социальных объектов ГК ФСК, подняла тему коммерческой недвижимости как части экосистемы жилых комплексов. По ее мнению, для формирования коммерческой инфраструктуры всегда требуется компромисс между нормативными требованиями и рыночным спросом. Основные стратегии развития включают сокращение неэффективных торговых площадей, использование парков и скверов для формирования пешеходных потоков, стандартизация коммерческих помещений и интеграция отдельно расположенных объектов в городскую среду.

Светлана Московченко, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), рассказала об опыте интеграции объектов культурного наследия (ОКН) в жилые проекты. Она отметила, что реставрация исторических зданий способствует уникальности и идентичности жилых комплексов, а также развитию туризма и культурной жизни в районе. За прошедшие пять лет в Петербурге реализовано свыше 60 подобных проектов, причем 32% из них адаптированы под гостиницы и апартаменты, 23% стали офисами и квартирами, 10% – превратились в торговые объекты. Для девелоперов работа с ОКН может стать не только способом выделиться среди конкурентов, но и возможностью укрепить собственный имидж социально ответственного бизнеса.

Артем Заховаев, заместитель генерального директора ГК LIFT-IMPORT, закончил дискуссию рассказом о роли подъемного оборудования в коммерческих проектах. Он отметил, что лифты и эскалаторы имеют большое значение для функциональности здания, обеспечивая бесперебойную работу коммерческих объектов.

Современные технологии дают возможность оптимизировать трафик, сократить время ожидания и повысить удобство передвижения внутри зданий. Также девелоперы могут использовать индивидуальные решения: панорамные кабины, стеклянные двери без металлического обрамления, а также интеллектуальные системы управления лифтовыми маршрутами.

Саммит подтвердил, что коммерческая недвижимость становится одним из основных драйверов роста городов. В успешных проектах объединяется цифровизация, ESG, гибкость, функциональное зонирование и интеграция в городскую среду.

Информационные партнеры саммита: Строительная газета, Мир квартир, archi.ru, Строительный эксперт, Restate, Pronovostroy, Новострой-М, Дайджест Недвижимости, RussianRealty, Office News, Строительство.ру, Realty.ru, НОПСМ.