Московская застройка: движение вверх

Каждый восьмой жилой корпус – из числа строящихся или недавно построенных – в границах «старой» Москвы отличается этажностью 30+. Они охватывают почти все основные сегменты недвижимости – масс-маркет, бизнес-класс и премиум-класс. Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова уверена, что в долгосрочной перспективе представительство высотных жилых комплексов на рынке только расширится. Этому будут способствовать омоложение потребительской аудитории, спрос со стороны покупателей из других стран и регионов, трансформация экономической модели, растущий дефицит пригодных участков внутри МКАД.

Москва на протяжении сотен лет росла вширь. Причем новые территории присоединялись к ней быстрее, чем город успевал освоить уже имевшиеся резервы площади. Но 2000-е гг. стали временем расцвета высотного строительства. Городу важно было позиционировать себя в качестве одного из глобальных деловых центров. А небоскребы являются непременными атрибутами такого образа. Москва резко начала расти вверх. За десятилетие было построено более пятидесяти зданий высотой от 100 кв. м (за предыдущие полвека – немногим более 20). Среди них ряд крупных жилых комплексов – «Алые паруса», «Эдельвейс», «Миракс парк», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы». Тренд на высокоэтажное строительство продолжился и в последующее десятилетие, хотя его масштабы уменьшились. Девелоперская активность в этот период по большей части сосредоточилась на заполнении площадки «Москва-Сити». Впрочем, жилищный сектор также получил несколько небоскребов: Wellton Park, «Рублевские огни», «Савеловский Сити», «Пресня Сити», «Дом на Мосфильмовской», а также «Загорье», «Триколор», которые до сих пор находятся в процессе первичных продаж. Мощным драйвером общего подъема высотности послужила программа реновации.

Несмотря на успехи высотного строительства, жилье с этажностью 30+ остается, скорее, нишевым продуктом, рассчитанным на довольно ограниченную аудиторию. По данным аналитиков Urban Awards, на долю этой категории приходится всего 3,2% реализованных лотов в первом полугодии 2021-го. Если взять более высокий пояс (от 40-го этажа), то его удельный вес будет еще меньше – 0,8%. Почти четверть (23,9%) всего спроса распределена среди десяти новостроек Северного административного округа. Еще 19,0% продаж относятся к одиннадцати жилым комплексам на западе Москвы. За последний год резко расширилась доля ЮЗАО – до 11,7%. Этому способствовал старт нескольких высотных новостроек.

Главным проводником высокоэтажной архитектуры выступает бизнес-класс. Его представители среди московских жилых комплексов замыкают на себя без малого половину (48,8%) спроса. 11,6% в структуре сделок занимают премиальные лоты. В реалиях этих сегментов параметр высотности считается визуальным маркером престижа: чем выше этаж, тем выше статус. Тем более что лоты на верхних этажах представляют собой нестандартное предложение, имеющее подчеркнуто эксклюзивный характер (двухуровневые объекты, объекты со вторым светом, террасами, выходом на эксплуатируемую кровлю). 

Для комфорт-класса (39,6% всех реализованных юнитов в рамках выборки) эта смысловая нагрузка неактуальна. В его случае наращивание этажности продиктовано особенностями экономической модели и стремлением увеличить маржинальность проекта, сохранив приемлемый для широкой аудитории порог входа. Уместив больше жилья в границах компактного участка, застройщик расширяет себе пространство для ценового маневра.  Подъем цен на жилье, сокращающий потенциальную потребительскую базу проектов, рост издержек на приобретение и освоение участков наряду с усовершенствованием технологий высотного строительства повышает привлекательность небоскребов как подходящей девелоперской модели для компаний, работающих в массовом сегменте.

Но следует учитывать, что значительная часть покупателей пока просто не готова поселиться на верхних этажах. У нее еще не сложилась соответствующая социальная привычка, поскольку ей, собственно, и неоткуда было взяться – ведь огромное большинство москвичей почти все свою сознательную жизнь прожили в пяти-девяти, двенадцати, шестнадцатиэтажных домах. Зачастую строительство небоскреба поблизости вызывает у них не интерес, а протест и недоверие. Достаточно вспомнить пример 72-этажного жилого комплекса в районе Покровское-Стрешнево – под давлением местных жителей власти согласились уменьшить его высоту до 30 этажей.

Большие надежды застройщики связывают с молодым поколением покупателей. Они куда более открыты к идее жить на высоте 100+ метров. Их доля будет со временем только нарастать, что надежно гарантирует дополнительный резерв спроса. Плюс надо учитывать региональную аудиторию.  Как правило, у этих людей нет возможности купить высотную недвижимость в своих родных городах, поскольку этот жанр очень слабо развит за пределами Москвы (заметные исключения – Екатеринбург и отчасти Владивосток). И столица в этом отношении дает им фактически уникальную возможность.

Если небоскребы из массового сегмента, нижней и средней ценовых фракций бизнес-класса не слишком требовательны к выбору локации, то в случае с высокобюджетными проектами этот фактор играет во многом решающую роль. Здесь большую роль играют видовые характеристики, которые повышают стоимость высотных лотов на 10-15% и позволяют привлечь состоятельную (в том числе, зарубежную аудиторию). Но таких локаций со свободными участками в Москве совсем немного. Можно построить 50-60-этажный комплекс, окна которого будут обеспечивать панорамный обзор, но на что смотреть из этих окон? В большинстве случаев это будут посредственные градостроительные ландшафты, образованные панельными микрорайонами 60-90-х гг., промышленные объекты, трубы ТЭЦ, торговые центры и многополосные дороги. Даже «Москва-Сити» не лишена подобных недостатков. В российской столице нет своего Манхэттена, то есть целостного высотного кластера с ритмичным профилем зданий и огромным Центральным парком посередине. Но объективные экономические потребности и постепенное складывание более лояльной потребительской аудитории мотивируют девелоперов к увеличению этажности. А значит, в ближайшие годы Москва будет прирастать вверх новыми небоскребами.