Аналитики Plus Development объяснили, как формируется квартирография Москвы

Застройщикам Москвы с лета 2024 года нельзя проектировать квартиры площадью менее 28 кв.м, но это номинальный порог. Реальный минимум площади для комфортного жилья в последний год сдвигается: однокомнатные все чаще стартуют от 38-40 кв.м, а двухкомнатные - от 55-60 кв.м. Это особенно заметно в проектах, которые начали строить в 2025-2026 годах, отметили в компании Plus Development.

По законам логики

Казалось бы, ничего не мешает застройщикам выстраивать квартирографию по принципу «чем меньше, тем лучше»: главное – уложиться в базовые 28 кв.м. Маленькие лоты приносят наибольший доход: квадратный метр в них самый дорогой. Но это невозможно на практике, потому что существует СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

«Да, он устанавливает минимальную площадь квартиры: 28 кв.м для однушки (включая студию) и 44 кв.м - для двушки. Эти цифры – значимый ориентир для проектирования коммерческого жилья и прохождения экспертизы. Но гораздо важнее пункт 5.11 свода правил, который задает минимальные площади отдельных помещений. Вот здесь начинается самое интересное», - рассказала Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Согласно этому пункту, квартира в московской новостройке должна отвечать следующим требованиям.

Во-первых, общая жилая комната в однокомнатной квартире - не менее 14 кв.м.

Во-вторых, кухня - не менее 8 кв.м (допускается кухня-ниша от 5 кв.м при хорошей вентиляции).

В-третьих, спальня - от 8 кв.м (10 кв.м на двоих).

Кроме того, пространство нужно для санузла, коридора и других вспомогательных зон.

«Если учесть все эти требования, даже «чистая» студия в 28 кв.м становится практически нереальной без потери комфорта. На практике застройщики выходят на 35-40+ кв.м для однушек, чтобы уместить жилую зону, кухонную часть, санузел и прихожую без нарушений норм по инсоляции, вентиляции и пожарной безопасности. Аналогично для двушек: минимум 44 кв.м по таблице превращается в реальные 55-60 кв.м, когда нужно разместить две жилые комнаты (одна из них - общая, не менее 16 кв.м), кухню и вспомогательные помещения. В целом, делать мелкую нарезку становится все сложнее – и контролирующие органы внимательно следят за соблюдением нормативов», - объясняет Екатерина Наливайко.

По данным Plus Development, на сегодняшний день в массовом сегменте Москвы однокомнатные в среднем занимают 40-42 кв.м, а двухкомнатные – не менее 60 кв.м.

Новая экономика

Еще несколько лет назад такой сдвиг в сторону просторных квартир был бы крайне неприятен для девелоперов. Сама экономика строительства предполагает, что студии и микроквартиры дают высокую маржинальность за счет большего числа лотов на этаже.

«Но сегодня база на уровне 40-60 кв.м вполне устраивает конечного потребителя в Москве. Высокие ипотечные ставки и рост цен заставляют покупателей тщательнее выбирать. Покупка «временного» жилья стала сравнительно редким явлением. Семьи и те, кто планирует жить долго в купленной квартире, предпочитают больше пространства. Да и инвесторы, раньше бравшие все подряд, стали осторожнее», - пояснила Екатерина Наливайко.

В целом, новый минимум в 40-60 кв.м стал результатом сочетания обновленных норм СП 54.13330.2022, требований комфортной среды и меняющегося спроса. Рынок массовых новостроек Москвы уверенно делает переход от «меньше - лучше» к «достаточно места для нормальной жизни», резюмируют в Plus Development.