Ипотека в кризис – брать или не брать?

Финансовые штормы 2014 года поставили российских граждан перед целым рядом немаловажных проблем, и одной из ключевых стала проблема сохранения зарабатываемых денег и уже накопленных средств. В условиях, когда практически полностью утратили положительную репутацию привычные для людей инвестиционные инструменты – депозиты и наличные сбережения в рублях и иностранной валюте – «отдушиной» для многих стала недвижимость. Впрочем, в использовании объектов недвижимости в качестве инвестиций есть одно, но ключевое «но»: порог «входа в проект» - особенно в Москве – для большинства граждан значительно превышает имеющиеся сбережения. И в связи с этим встает вопрос о привлечении кредитных средств. Целесообразность такого потребительского поведения спорна: стоит или не стоит сегодня, когда будущее туманно как никогда раньше, брать на себя дополнительные финансовые обязательства?

Для большинства граждан ответ будет положительным – да, именно сейчас, пока не поздно, можно и нужно использовать банковское кредитование в своих корыстных целях. Причин тому несколько:

1. Риск потери накоплений

Инфляция набирает обороты, курс рубля по отношению к другим валютам – доллару и евро – неустанно снижается. То есть с каждым днем деньги, честно заработанные гражданами за годы упорного труда, обесцениваются. Очевидно, что необходимо срочно заставить их «работать» - под матрасом держать нельзя. И выбор у граждан небогатый: как уже говорилось выше, депозиты ненадежны (что подтверждается серией отзыва лицензий у банков, начавшейся еще в прошлом году), наличные – еще менее надежны. Многие стремятся вложиться в доллар и евро, но и здесь минусов два: во-первых, курсы обеих валют буквально за полгода выросли настолько, что, купив иностранные деньги сегодня, люди уже неминуемо окажутся в сильном проигрыше. Во-вторых, никто, даже самые именитые эксперты, не могут предсказать, сколько будет стоить доллар или евро завтра. Слишком многое сегодня зависит от внешнеполитических факторов. Не секрет, что финансовые проблемы есть не только у России, в Европе и Америке тоже не все гладко. То есть, купив сегодня евро по 65 рублей, можно оказаться в проигрыше уже завтра, когда он рухнет до прежних 40-45.

2. Ужесточение кредитных условий

Условия по ипотеке явно ужесточаются – банки, как и все вокруг, стремятся себя обезопасить любым возможным способом. Не кредитовать совсем они не могут – как-то зарабатывать надо, но сократить объем выдачи займов стараются. Самый очевидный показатель здесь – это размер запрашиваемого минимального первоначального взноса, который в течение года вырос со средних 10% до 15%. Причем многие банки официально не декларируют это увеличение, но тихо отказывают клиентам, вкладывающим меньше 10% стоимости квартиры. Требования к пакету документов, необходимых для оформления кредита, также изменились. И если еще полтора-два года назад ипотеку можно было получить по одному-двум документам, то сегодня упрощенные схемы уходят в прошлое и когда они вернутся, в целом, непонятно. Опять же, официально такие схемы никто не отменял. Но по факту банки, конечно, осторожничают: либо выдают кредит, но на более жестких финансовых условиях, либо и вовсе отказывают клиенту без указания конкретных причин. Список кредитных организаций, работающих с ипотекой по упрощенных схемам, постоянно сокращается. И если есть потребность оформить кредит без огромного пакета документов, лучше сделать это сегодня.

3. Возможный рост кредитных ставок

Эта причина тесно взаимосвязана с предыдущей – ужесточением условий выдачи кредитов. Банки, особенно надежные, пока не обеднели и вряд ли обеднеют в ближайшем будущем, но создать «подушку безопасности» на случай резкого ухудшения экономической конъюнктуры стремятся уже сегодня. Рост ставок по ипотеке неизбежен, и он происходит прямо сейчас, несмотря на обещания правительства принять соответствующие сдерживающие меры. По прогнозам экспертов «Лидер Групп», в 2015 году средняя ставка жилищного кредитования может вырасти с нынешних 13% до 14-15%. Понятно также, что в ближайшем будущем ключевые изменения в политике банков будут во многом определяться внешними факторами. Например, если произойдет очередное обострение взаимоотношений с Западом, проблемы усугубятся во всех секторах экономики, в том числе и в банковском секторе. А перспективы улучшений этих взаимоотношений пока, увы, нет.

4. Рост цен на жилье

Откладывать приобретение жилья, в том числе с привлечением кредитования, я не рекомендую во многом потому, что цены растут – вопреки паническим настроениям некоторых экспертов. Увеличение спроса на недвижимость, в том числе инвестиционного, которое мы наблюдаем с начала года, вызывает пусть незначительные, но плюсовые корректировки стоимости квадратного метра практически во всех сегментах первичного рынка жилья (в отличие, впрочем, от вторичного, который «стоит»). В отдельных проектах - качественно проработанных и выделяющихся в своей нише – цены растут уверенно и достаточно высокими темпами. Откладывание сделки почти наверняка повлечет за собой дополнительные траты в будущем. Кроме того, сегодня, на фоне роста числа «инвестиционных» покупателей на рынке (в том числе юридических лиц), качественные метры могут раскупаться в течение двух-трех недель. Впоследствии новый объем предложения в проекте выходит в продажу с серьезным повышением цены. А некоторые застройщики вообще «замораживают» продажи на неопределенный срок, то есть фактически закрывают людям «дверь» на спасительный рынок недвижимости. И пока многие двери все-таки открыты, лучше купить «билет» - пусть и в кредит.

Тем не менее, при решении вопроса о покупке жилья с привлечением ипотечного кредита, я бы порекомендовал соблюдать несколько крайне важных правил.

Во-первых, брать ипотеку только в той валюте, в которой вы получаете доход. При нынешнем росте курса доллара и евро трудно даже предсказать, сколько придется переплатить «валютному» заемщику.

И во-вторых, как следует соотнести стоимость приобретаемой квартиры со своими потребностями. Так, если «трешка» приобретается для проживания большой семьи, то взять в ипотеку 80% от ее стоимости представляется разумным. Но вряд ли стоит занимать у банка такие деньги только лишь для того, чтобы сохранить имеющиеся собственные полтора-два миллиона. В этом случае гораздо правильнее, на мой взгляд, отказаться от ипотеки и приобрести небольшую однокомнатную квартиру или студию. И рисковать, влезая в «кабалу», не придется, и деньги удастся сохранить, и продать в будущем маленькую квартиру гораздо легче.