Застройщики стремятся ввысь, а москвичи - вширь

По мнению главного архитектора С. Кузнецова «Москва вполне подходит и удобна для высотного строительства, особенно рядом с транспортными развязками и пересадочными узлами». Именно градостроительные тренды и главенство компактности современных городов приводят к возрастающему числу строительства высоток.

Интерес же девелоперов к высотному строительству обусловлен в первую очередь возможностями и ограничениями самого земельного участка. «Вертикальный рост» помогает оптимизировать затраты на аренду ЗУ по сравнению с малоэтажным и среднеэтажным строительством.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в условиях стагнации цен и высокой конкуренции, застройщики будут стараться максимизировать прибыль путем увеличения масштабов жилых комплексов. Это, во-первых, а во-вторых, начинается реализация программы реновации – рынок ждет нового объема предложения, что усилит конкуренцию. В таких условиях, чтобы удержать себестоимость строительства на конкурентном уровне, застройщикам понадобится повышать этажность, добиваясь тем самым эффекта масштаба.

«Условно говоря, если вы приобрели участок за 10 млрд, то вам необходимо продать 1 000 квартир, чтобы выручить как минимум 10 млн рублей за каждую. Продав 2 000 квартиры, вы снизите удельные расходы на объект до 5 млн рублей и так далее, – приводит пример эксперт.

«Высотка – это большое количество квадратных метров. Соответственно, повышение объема продаваемой площади дают застройщику более широкое поле для ценовых маневров, – добавляет  Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Скажем, в нашем проекте «Level Амурская», который достигает 39 этажей в отдельных корпусах, на старте продаж можно было купить небольшую студию за 2,7 млн рублей. И в целом средняя стоимость квадратного метра была абсолютно в рынке, несмотря на классный архитектурный проект от Speech. То есть высотность позволяет нам предложить клиентам широкую линейку предложения».

Впрочем, чаще всего высотки относятся к высокобюджетному сегменту, отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, в котором в цену закладывается фактор престижности проживания в таком доме. «К примеру, мы реализуем жилой комплекс бизнес-класса «Маяковский», достигающий в высоту 36 этажей. За полгода до введения в эксплуатацию в нем было раскуплено порядка двух третей квартир. При этом нам удалось удержать цены на очень привлекательном уровня для бизнес-класса (порядка 180-210 тыс. руб. за 1кв. м), то есть далеко не все высотки стоят дорого».

Существует прямая связь между ценой квадратного метра и этажом расположения квартиры, однако последний не является единственным ценообразующим фактором. «Важную роль играет класс ЖК, вид из окон, количество лотов на этаже, функциональность планировка, наличие отделки и многое др. Тренд последних нескольких лет – размещение пентхаусов на верхних этажах. Поэтому разница в цене может быть разительной – от 10-15% до 50-60%», – подчеркивает Сергей Егоров, Управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Особенно это актуально для строящихся ЖК в спальных районах, где концентрация высотных зданий значительно ниже, чем в центральной части города. Кроме того, небоскреб – это определенный гарант качества, поскольку любое высотное строительство представляет собой сложный инженерный проект, который в первую очередь призван обеспечить безопасность жильцов.

К числу возможных недостатков высоток Сергей Егоров относит более быстрый износ коммуникаций – выход из строя отдельных элементов инженерных участков требует более частого ремонта и замены, что сказывается на стоимости эксплуатации и обслуживании. Кроме того, «глухие» стеклопакеты начиная с высоты 70 м и выше (из-за соображений сохранения работоспособности инженерных систем здания) не способствуют появлению в доме естественного воздухообмена и осложняют процесс очищения. И еще один немаловажный минус – появление осложнений при эвакуации в случае чрезвычайной ситуации.

 Между тем столица еще не исчерпала ресурсы для средне- и даже малоэтажного строительства. «Площадь Москвы – 2,6 тыс. кв. км, а проживает здесь 13 млн человек, – говорит Мария Литинецкая. – В том же австралийском Мельбурне, например, живет почти в три раза меньше людей (4,5 млн человек), но его площадь в три раза больше – почти 10 тыс. кв. м. Проще говоря, жители столицы живут в несколько «стесненных условиях». Поэтому наравне с небоскребами объем будет пополняться и среднеэтажными проектами».

Подготовил Виталий Простаков