Зарубежная недвижимость. Как менялись приоритеты россиян

Когда поднялся Железный Занавес первым делом россияне ломанулись покупать жилые дома на курортах. Тогда же впервые в российском обиходе появляется слово «таймшер», сегодня уже основательно подзабытое. Тогда, цены на курортную недвижимость постоянно росли, да и в приоритетах было не столько инвестирование, сколько покупка себе «дачи» по советскому образцу, но у моря и в тёплых краях. Потом ситуация на рынке поменялась и россияне начали понимать, что просто так вкладываться в дома у моря, без окупаемости вложений – не совсем верно. Возникла мода на приобретение коммерческой недвижимости. На сцену выходят мини-отели (почти хостелы но с завтраком), но не редки среди них и полноценные отели, отличающиеся лишь количеством номеров. Популярность таких вложений набрала обороты ещё в конце 90-х.

Не отставали в популярности и сетевые отели, в которые россияне охотно вкладываются до сих пор. Номера в сетевых отелях категории три-четыре звезды, которые на данный момент являются самым ликвидным активом среди объектов курортного гостиничного сектора, имеют перед мини-отелями сразу несколько преимуществ. Среди них - возможность использования схемы пассивного управления, более высокая, а главное устойчивая доходность при минимуме рисков потери капитала.

Проблема покупки любой инвестиционной недвижимости – это обязательный анализ рынка перед ней, что может позволить себе далеко не каждый. Во-первых нужно обладать всеми необходимыми знаниями, которыми не всегда владеет инвестор, а обращаться за услугами к консалтинговым агентствам многие считают пустой тратой денег, а зря. Так аналитики убеждены, что для инвестиций самую дешевую недвижимость рассматривать не стоит. А именно за дешевизной часто гнались россияне скупая халупы в Черногории и Болгарии.  Если объект стоит значительно дешевле аналогичных предложений на рынке, то он, скорее всего, имеет какие-то серьезные минусы -неудобное местоположение или плохую транспортную доступность. Перепродать такие объекты даже по цене, за которую они были приобретены, а тем более организовать в них гостиничный бизнес, будет крайне сложно.

Правда, сейчас инвестировать с целью приумножения вложенных средств россияне стараются в абсолютно ликвидные объекты, их отличительная черта – солидная цена по сравнению со всеми остальными аналогичными предложениями. Однако и неликвидные заграничные объекты рано или поздно находят своего покупателя - в разных жизненных ситуациях кому-то может подойти именно их локация и цена, к тому же культ всего зарубежного до сих пор превалирует в обществе не смотря на постоянную «патриотическую» риторику.

Сегодня россияне охотно покупают недвижимость не только на европейских курортах, но и в крупных городах и маленьких деревеньках. Между тем, среди европейцев инвестировать в московскую недвижимость не то, что не принято, а просто неприлично. Согласно недавно проведённому аналитическому исследованию Москва заняла последнее место по инвестиционной привлекательности среди европейских городов. Первое место рейтинга занял Берлин, за которым следуют Гамбург, Дублин, Мадрид и Копенгаген.

При этом наибольший объем капитала в 2015 году удалось привлечь Лондону и Парижу: стоимость сделок, проведенных в этих двух городах, которые называют мировыми центрами притяжения, за период, закончившийся в третьем квартале 2015 года, составила 57 млрд евро.

Не случайно, что все эти города расположены в северной части в Европы. В традиционно популярной у российских инвесторов Южной Европы стоимость недвижимости неуклонно идёт вниз.

Приведём в пример популярную Италию. Стоимость итальянского жилья неуклонно снижается. Во втором квартале 2015 года цена новостроек снизилась на 0,3% относительно предыдущего квартала и на 2% по сравнению с тем же кварталом в прошлом году. На вторичном рынке цены в этот период упали на 3,5% в годовом исчислении. (Данные портала «Индексы Рынка Недвижимости).

В этой связи инвесторам надо бы обратить внимание на другие страны, но вместо того чтобы менять страну, они меняют локацию внутри страны. Например, продают отель на итальянском курорте и покупают где-нибудь в сельской местности. Либо меняют Италию на Болгарию или Грецию, что конечно не повлияет на прибыльность инвестиций.

Подводя итоги сказанного можно утверждать, что акцент на приобретении недвижимости за рубежом сегодня сместился с «отдыха» на «бизнес». Хотя, традиционные заграничные дачи до сих пор приобретают, всё же акцент перемещается на коммерческую недвижимость. Однако, экономической грамотности, россиянам до сих пор не хватает, что существенно увеличивает риски при покупке объектов недвижимости за границей.