Выживут только сильные. Им поможет государство

Ситуации, при которой первая очередь сдается, а с остальными могут возникнуть какие-то проблемы встречаются нечасто, но они существуют, считает Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости».  По его данным в настоящий момент в Московском регионе на экспозиции находится 14 проектов в отложенной стадии.

«Это 955 квартир стоимостью 6 млрд руб., во всех из них, кроме одного, жилье было выставлено на продажу лишь в одной стадии строительства, –  говорит эксперт. – Таким образом, зависимости между риском недостроя и заморозки и большим количеством вводимых очередей нет».

Напротив, задержку сроков сдачи, как правило, ощущают на себе покупатели жилья первой очереди строительства, и во многом это связано с необходимостью подключения комплекса к инженерным сетям и коммуникациям. Поэтому если подключаемые мощности соответствуют планам застройщика по возведению сразу нескольких домов, которые войдут в состав жилого комплекса, то при сдаче второй, третьей и последующих очередей сроки максимально соответствуют заявленным.

Успешная реализация первой очереди позволяет застройщику возводить следующие, таким образом, крупные проекты, в которых имеется несколько очередей ввода говорят о своей успешности и финансовой состоятельности, то есть безопасны для покупателя. А риск получить недострой как раз таки высок при покупке жилья на самом старте проекта.

Срок строительства самых масштабных проектов в иных случаях может достигать почти десятилетиея. Самые длительные проекты на данный момент расположены в ближайшем Подмосковье и Новой Москве. Например, продажи в «Бутово Парк-2» идут с мая 2013 г., последние стадии запланированы на 1 кв. 2022 г, итого срок реализации составляет 9 лет.

В ЖК Восточное Бутово данный показатель равен 7 лет. Проект в Новой Москве «Саларьево Парк» на данный момент разбит уже почти на 6 лет, а в ЖК «Скандинавия » срок между первыми продажами и последней стадией составляет 5 лет.

В случае крупномасштабной застройки, когда проект реализуется очередями, самые значительные риски – инфраструктурные, уверен Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. Основной – отставание сроков подведения инженерных систем к участку. Во многих случаях они строятся на бюджетные средства. За счет застройщика прокладываются лишь внутриквартальные сети. Казна дает деньги также на дороги федерального и регионального значения. Таким образом, при образовании бюджетных проблем возникает опасность задержки строительства и ввода как домов, так и инфраструктурных объектов.

«Возможны и риски ликвидности при неправильном планировании проекта, – отмечает Валерий Кузнецов. – Тот или иной крупный сбой в графике строительства отражается на степени готовности домов, цене продаж и, как следствие, выручке. Существенное снижение денежного потока может поставить под угрозу реализацию проекта в заявленной концепции и параметрах».

Не до конца упорядочен процесс перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов. И у девелопера часто могут возникнуть определенные сложности  с воодом жилья именно по этой причине. Кроме того, на уровне местных органов власти не исключены проблемы кадастрового учета земельных участков, когда требуется принятие или корректировка градостроительной документации, уточняет Валерий Кузнецов.

Как ни странно, обратная сторона медали такого строительства – минимизация риска. Посудите сами, за эти проекты берутся только крупнейшие девелоперы с большими финансовыми резервами и кредитными возможностями, высокой репутацией, крепкими связями с государственными структурами. Мегакомпаниям под силу решить практически любые возникающие проблемы. А если не дай Бог что случится, власти всегда придут на помощь. Иначе не исключены массовые социальные протесты – их никто не допустит. Вот почему покупатели достаточно спокойно принимают решения о покупке квартир в подобных комплексах. 

Подготовил Виталий Простаков