Вторичка в Москве в 2026 году: почему растёт спрос и как меняются цены

В 2026 году на рынке вторичного жилья Москвы наблюдается оживление: спрос растет, вслед за ним ускоряется рост цен. Покупатели всё чаще выбирают вторичку вместо новостроек — в первую очередь из‑за более доступных цен и возможности сразу заселиться.

Динамика спроса

По данным Росреестра, за первое полугодие в Москве зарегистрировали 66 тысяч сделок на вторичном рынке — на 3,4 % выше показателя аналогичного периода прошлого года. Особенно заметный рост пришелся на второй квартал: 35,6 тысячи сделок — на 19,2 % больше, чем в апреле — июне 2025 года. Основной импульс росту спроса дали март и апрель.

Ключевые причины тренда: активизация отложенного спроса на фоне снижения ипотечных ставок; ужесточение условий по семейной ипотеке и завышенные цены на новостройки без льгот; поиск покупателями более доступных вариантов — на вторичке нередко встречаются лоты с дисконтом.

При этом покупатели ориентируются не на старый жилой фонд, а на относительно новые дома (5–7 лет назад). Кроме того, инвесторы активно продают объекты, купленные несколько лет назад.

Цены на вторичное жилье

Стоимость квартир на вторичном рынке стабильно росла. Во втором квартале 2026 года средняя цена квадратного метра достигла 308,1 тысячи рублей («Инком‑Недвижимость») — это на 6,2 % выше уровня первого квартала 2026 года и на 8,7 % — результата второго квартала 2025 года. Максимальный месячный рост зафиксировали в мае — 5,2 %.

В IRN.RU оценивают рост более сдержанно: за полугодие средняя стоимость жилья в старой Москве выросла на 4,8 % и достигла 299,5 тысячи рублей за квадратный метр, в Новой Москве — 218,5 тысячи рублей (без учета элитного сегмента). Основной вклад в удорожание вносит вымывание с рынка самых доступных лотов.

Дефицит предложения и факторы роста цен

Рост цен во многом связан с дисбалансом спроса и предложения: объем доступной экспозиции находится на пятилетнем минимуме. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», к концу первого полугодия 2026 года на рынке было представлено 20,6 тысячи квартир — на 43,8 % меньше, чем годом ранее. С конца 2025 года экспозиция сократилась на 28,9 %, за второй квартал — еще на 13,6 %.

Среди причин дефицита: вымывание ликвидных объектов; рост стоимости размещения объявлений — из‑за этого реже выставляют лоты, которые могут долго не продаваться; переход части собственников на сдачу жилья в аренду (особенно одно‑ и двухкомнатных квартир) на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке.

Также на рынок вышли покупатели, закрывшие банковские депозиты и решившие вложить средства в недвижимость. После исчерпания этого потока ситуация может измениться: на рынок может выйти больше предложений по более привлекательным ценам.

Прогнозы на второе полугодие

Эксперты считают, что текущие тенденции сохранятся. В среднесрочной перспективе предложение, скорее всего, останется на низком уровне; существенно изменить ситуацию может лишь уверенное снижение ключевой ставки — тогда на рынок выйдет больше квартир и баланс спроса и предложения станет устойчивее.

Вероятен умеренный рост цен — в основном на уровне инфляции. При сохранении высокого спроса и ограниченного предложения возможен более заметный прирост — до 4–5 % в месяц. В таком сценарии разрыв между стоимостью новостроек и вторичного жилья постепенно сократится до минимальных значений. На динамику могут повлиять внешние факторы — например, геополитическая обстановка или изменение ключевой ставки.