Время "муравейников" подходит к концу?

Когда в нулевые годы началось активное возведение масштабных микрорайонов плотной высотной застройки в ближайшем Подмосоквье, строительная сфера испытала настоящий бум. Люди активно раскупали квартиры в панельных и монолитно-кирпичных многоэтажках. Радоваться было чем. Эти дома существенно выигрывали по сравнению со "вторичкой" эконом-класса Москвы и в особенности Подмосоквья, как в плане качества самих домов, так и в плане планировке. Контингент жильцов тоже, как правило подбирался однотипный – молодые успешные семейные люди. Красота! Но потом как обычно вдруг "что-то пошло не так". Очень хорошо то во что превратилась в принципе не плохая идея – возводить крупные кварталы и за счёт их масштабности снижать изхдержки на строительство, а значит и цены на жильё, хорошо видно на примере подмосковного города "Котельники". Когда в начале нулевых началась его активная застройка, концентрирующаяся главным образом вокруг гипермакета "Маркткауф" (сегодня "Реал"), одного из первых в Москве, это был спокойный комфортабельный и современный город-спутник, окружённый лесопарковой зоной. Но затем дома начали расти как грибы после дождя, а основными покупателями квартир в них стали выходцы с Кавказа и республик Средней Азии. Котельники очень быстро снискали славу настоящего "гетто", где вечером услышать русский язык во дворах бесконечных небоскрёбов – настоящая редкость. Примерно такая же картина наблюдается в некоторых районах Санкт-Петербурга и городах Ленинградской области, о чём в своих критических репортажах рассказывал известный блогер Илья Варламов. Там даже реклама пишется на узбекском языке, так как рассчитана на основную массу проживающих в районах. Ещё более остро проблема этнического состава населения в новых микрорайонах-муравейниках встала в Новой Москве. Московская "прописка" до сих пор продолжает действовать на людей магически и желание стать "москвичом" заставляет вчерашних ташкентцев и дшанбинцев приобретать квартиры ни в подмосковной Балашихе, а уже в Московской Коммунарке. Хотя, в Балашихе тоже приобретают.

Чем дальше подобная застройка расползалась от МКАДа, тем более убогой становилась инфраструктура в этих обособленных минигородах. За частую поликлиники, детские сады, даже магазины, обещанные в проектах застройщиками оставались только на бумаге. В результате даже за покупками самых необходимых вещей приходилось ехать за несколько десятков километров до ближайшего "Ашана". Но "счастливых" новосёл ждал ещё один сюрприз, паркинги в их новых домах оказывались не предусмотрены, либо не могли вместить всех желающих, а значит, автомобиль приходилось хранить на открытом воздухе.

"Плачевная ситуация с новостройками в московском регионе сложилась у нас с самой середины 90-х, - комментирует ситуацию ведущий архитектор компании СПИЧ Матвей Иванов. - Когда площади под застройку стали выделяться без должной градостроительной проработки, и зачастую в отсутствие транспортного планирования, в Москве, с приходом Сергея Кузнецова на должность главного архитектора города ситуация улучшилась, бездумное строительство несколько обременено повышением социальных обязательств к застройщикам, да и места для массовой застройки недвижимостью эконом-класса в границах МКАД практически не осталось, в новообразовании под корявой аббревиатурой ТиНАО дела обстоят куда хуже, там до сих пор не утвержден единый план градостроительного развития, и практически не строится необходимая транспортаня инфраструктура. Обычно в мировой практике, в преддверии выделения таких крупных территорий под застройку, проводится глубокий анализ инфраструктуры, и длительная разработка градостроительного плана развития территории, у нас же волевое решение было принято "сверху", совершенно без проработки транспортной инфраструктуры".

Совершенно дикая и неуправляемая ситуация с застройкой позволила появиться на свет настоящим каменным монстрам, между тем подобная форма застройки сегодня характерна лишь для развивающихся стран. При том там она применяется в исключительно бедных районах. Ярчайший пример – это Китай и страны Юго-Восточной Азии, но сюда же можно отнести и Бразилию, Аргентину и даже Конго. Везде бешеной популярностью пользуются колоссальные небоскрёбы подпирающие небо. Как правило в них представлены малогабаритные квартиры, а живут далеко не самые успешные и обеспеченные представители общества. В развитых же странах от строительства таких бетонных чудовищ уже давно отказались, там сделан упор на малоэтажное строительство. Однако в России те же таунхаусы и малоэтажная застройка не приживается, а Москва застраивается 44-х этажными башнями с ужасающей плотностью. "С ближним Подмосковьем дела обстоят еще хуже, - говорит ведущий архитектор компании СПИЧ Матвей Иванов. Никаких ограничений на застройку высотным жильем нет, а коррумпированные чиновники выделяют земли под застройку весьма спонтанно, не обеспечивая будущую застройку не только транспортной инфраструктурой, но и банальными благами цивилизации, у многих застройщиков возникают проблемы со сдачей объектов из-за недостаточных мощностей для подключения к сетям электроэнергии, не говоря уже о том, что многие микрорайоны обеспечиваются автономными системами водоснабжения и отопления, без подключения к городским сетям, в Химках этим летом разразился скандал, когда выяснилось, что у нового микрорайона отсутствует подключение к городской канализации, а сточные воды отправляются напрямую в Москва-реку".

Часто застройщики сами загоняют себя в угол, широко рекламируя новые объекты, но не обеспечивая их ложной инфраструктурой, в том числе и транспортной. Покупатели, сначала купившись на заманчивые предложения, проявляют энтузиазм, но затем, взвесив все плюсы и минусы такого приобретения отказываются от приобретения квартиры. На самом деле доля людей имеющих средства для приобретения жилья, но при этом готовых закрыть глаза на транспортные и прочие неудобства не так велика и она практически исчерпана. Никто не хочет добираться до работы три часа, живя от неё в десяти километрах, простаивая в адских пробках, либо везти за несколько десятков километров детей в поликлинику.

"Россия, страна с весьма небогатым населением, - подчёркивает ведущий архитектор компании СПИЧ Матвей Иванов. сильно централизована на Москву, и в ближайшие годы в связи с кризисом, поток людей ищущих работу в мегаполисе будет только нарастать. Я бы не назвал цены на недвижимость в Новой Москве и ближнем Подмосковье высокими, они вполне подъемны для провинциалов и даже жителей ближнего зарубежья, которыми в основном и заселяются отдаленные микрорайоны. Они готовы мириться с отсутствием транспортной инфраструктуры, часами добираться до черты МКАД, для них главное это крыша над головой и минимальная стоимость жилья. Даже отдаленные районы внутри МКАД, такие как Бирюлёво и Капотня сейчас имеют весьма специфичное население, и сильно отличающиеся от районов вблизи от станций метро цены на недвижимость. Без срочного решения транспортных проблем этих районов, население будет еще активнее замещаться нетребовательными гостями из ближнего зарубежья, и уже сейчас возникает риск возникновения в этих районах этнических гетто. Определяющим в московской недвижимости сейчас становится именно транспортная доступность, и близость к артериям общественного транспорта, в первую очередь метро и поездам пригородного сообщения, поскольку развитие дорожной сети очень сильно отстает от темпов застройки. Именно это, а не этажность или архитектурные решения зданий в ближайшей перспективе будет определяющим для спроса на рынке. В России до сих пор нет культуры малоэтажной застройки, и транспортная ситуация не способствует её развитию. На мой взгляд, хоронить массовую застройку многоэтажным жильем, в текущей ситуации сильно преждевременно, равно как и ожидать массового упадка районов с такой застройкой вблизи транспортных артерий, позволяющих быстро перемещаться в разные части города. Исключением станут отдаленные микрорайоны, которые рискуют со временем превратиться в этнические гетто".

Подобный этнический и социальный состав "муравейников" вряд ли прибавит им инвестиционной привлекательности. Поэтому весьма вероятно, что в скором будущем застройщики, специализирующиеся на подобном формате столкнуться с проблемой снижения продаж. Собственно это уже происходит практически повсеместно. "На сегодняшний день рынок остается достаточно сложным для застройщиков, поэтому в разработке новых проектов важно опираться на грамотные бизнес-расчеты и продуманные концепции в реализации жилья при сокращении издержек и применении оптимизационных решений. В текущий момент тренд направлен на создание новостроек с качественной средой для жизни. Этому способствует высокая конкуренция на рынке: покупатели избирательны и не спешат  принимать решения, не изучив другие подходящие объекты", - говорит Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Во всех странах Западного Мира аналогичное жильё нашим новостройкам сносят, чтобы построить новое, современное. Стоит отметить, что в тех же нелюбимых сегодня официальной пропагандой США 1970-х гг. квартиры в аналогичных кварталах раздавались  бесплатно, как социальное жилье. Сегодня об этом часто говорят и есть много информации на сей счет. Эксперимент был признан провалившимся. Эти дома становились местами сосредоточения криминального элемента и быстро приходили в запустение.

Шанс "муравейникам" может дать хорошее расположение, но, как правило, участки земли с удобной локацией уже разобраны под элиную недвижимость и бизнес-класс.  Тем не менее, существуют строящиеся жилые комплексы с приемлемым расположением и доступной инфраструктурой. "Поэтому ситуация не будет однородной: проекты с удачным расположением, адекватной ценой и качественной средой для жизни покажут хорошую картину спроса.   Но вот большой объем однотипных «квадратов»  рискует стать не самой удачной стратегией для застройщика, если локация и конкурентная среда не гарантируют соответствующего уровня спроса", - резюмирует Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.