Восстановление исторических зданий. Проблемы

Именно здесь ведется одна из крупнейших в мире программ реставрации. За последние шесть лет в столице восстановлено почти 800 памятников культуры, в результате чего город стал мировым лидером в данном вопросе. Причем реставрационные работы финансируются не только за счет городского бюджета, но и частными компаниями – более половины объектов ежегодно реконструируется именно инвесторами.

Столь высокийинтерес девелоперов к историческим объектам объясняется несколькими причинами. Во-первых, объекты культурного наследия чаще располагаются в центре города, а площадки Центрального административного округа всегда были лакомым кусочком для инвесторов. Во многих районах города реставрация исторических зданий – фактически единственный шанс построить уникальный объект в самом сердце столицы.Во-вторых, восстановление объекта исторического наследия – во многом имиджевая составляющая и возможность внести свой вклад в историко-архитектурный облик столицы, несмотря на все сложности и подводные камни, связанные с подобными работами.

В планах столичных властей – ежегодное восстановление более двух сотен зданий. Один из объектов, реставрация которого запланирована в 2018 г., это Дом Наркомфина, построенный на Новинском бульваре, – экспериментальное здание, созданное архитекторами М. Я. Гинзбургом и И. Ф. Милинисомдля работников Наркомата финансов СССР в 1930 г. Компания IKON Development выступает в роли реставратора здания прачечной, являющейся частью комплекса Наркомфина, подходящей для размещения в ней ресторана с собственной открытой террасой, выставочного пространства, административного здания. После завершения реконструкции мы планируем сдавать коммерческое помещение в аренду. Исторический облик здания прачечной будет восстановлен согласно сохранившимся эскизам. Проект разработан внуком самого архитектора комплекса Наркомфина Алексеем Гинзбургом и реализуется под надзором Москомнаследия.

Именно отсутствие схем, по которым первоначально строился объект, – вот одна из злободневных проблем реставрации. Есть примеры, когда девелоперам приходилось буквально по редким фото восстанавливать архитектурный облик здания. Это колоссальная и кропотливая работа, занимающая не один месяц. Наш пример стал скорее исключением – при разработке концепции и плана работ мы взяли за основу первоначальный проект Гинзбурга. Отсутствие документации очень часто становится камнем преткновения для девелопера, особенно если речь идет об архитектурно сложном объекте со множеством деталей и нюансов. Однако отсутствие исходников – меньшее из зол. Проблемы по разработке проекта и даже бюрократические сложности, связанные с получением разрешения на реставрацию, лишь вершина айсберга, с которым девелопер может столкнуться непосредственно уже по ходу работ.

Кот в мешке

Многие памятники архитектуры, особенно в регионах, находятся сегодня в плачевном состоянии. Износ некоторых строений превышает 70-80 %, что делает реставрацию весьма трудозатратным, а порой и экономически неэффективным решением. Например, если говорить о зданиях – памятниках конструктивизма, то часть из них, увы, не могут быть воссозданы в первоначальном виде из-за использования при их строительстве недолговечных материалов, например, камышита. Но главная загвоздка в том, что при входе в проект девелопер не знает, какой объем работ его ждет в реальности. Любой объект реконструкции – это кот в мешке. Только после подписания договора аренды участка или его покупки инвестор вынужден тратить миллионы рублей на исследование состояния здания – какова прочность каркаса, перекрытий, износа инженерии.

В Доме Наркомфина, например, все наружные коммуникации утрачены, и мы с нуля будем прокладывать все сети, в частности линии электро-, водо-, теплоснабжения, канализаци. Причем реставрация подразумевает воссоздание исторического облика не только снаружи, но и внутри, к примеру, даже чугунные радиаторы отопления должны быть сделаны в стиле 30-х гг. ХХ в. Помимо этого, конструктив здания с почти 90-летней историей не соответствует современным нормам, в частности – по минимальным нагрузкам из-за износа железобетонных конструкций. Поэтому каркас здания зачищается от ржавчины и дополнительно наращивается для повышения прочности. А вот фасадную часть сохранить уже не удастся – придется воссоздать экстерьер заново, причем с обязательным сохранением ленточных горизонтальных окон, проходящих через весь фасад. Таким образом, девелопер непосредственно перед реконструкцией вынужден рассматривать каждый элемент, каждый кирпич, оценивая возможность его сохранения, а не замены.

Но даже полный анализ конструктива здания не гарантирует отсутствие новых «сюрпризов». Например, при выполнении земляных работ по усилению фундамента нередко можно найти объекты, представляющие историческую ценность. Это могут быть монеты, предметы утвари и другие вещи обихода. В таком случае девелопер вынужден приостановить работы и ждать, пока археологи проведут раскопки и завершат изучение культурного слоя. Как правило, такие работы занимают не более двух месяцев. Но для застройщика, имеющего договорные обязательства с поставщиками и подрядчиками, даже такая задержка – упущенная выгода.

Еще одна сложность, которая может возникнуть не только при реставрации, но и в целом при строительстве в центре города, – это отсутствие единой карты инженерных сетей. Под землей проходит множество неучтенных в документах коммуникаций, которые могут помешать работам. Например, в Москве был реальный случай, когда девелопер одного из участков в центре города при разработке котлована случайно перерубил кабель связи, принадлежащий одному из государственных ведомств. В итоге в оперативном порядке и за свой счет инвестору пришлось перекладывать коммуникации, о наличии которых он даже не мог предполагать.

Однако стоит отметить, что многие компании, несмотря на предстоящие многомиллионные затраты, принципиально рассматривают для покупки или аренды полуразрушенные здания. Такие объекты, во-первых, имеют максимальную разницу между стоимостью покупки и реализации. Во-вторых, совсем ветхие строения чаще все же не относятся к объектам культурного наследия. Поэтому застройщик меньше ограничен в своих действиях при разработке проекта реконструкции. Возможен даже частичный снос здания или, наоборот, возведение пристройки, позволяющей увеличить количество квадратных метров для продажи.

Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development