В чем секрет стабильности прироста новостроек?

Из года в год продажи новостроек в Московском регионе стабильно растут. За последние полные пять лет, с 2013 по 2017 г., согласно данным Росреестра, только в Москве было зарегистрировано свыше 154 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). При этом рост числа регистраций за 2017 г. по сравнению с 2016 г. превысил 50 %. Все больше покупателей отказываются от сложных вторичных сделок в пользу новостроек. Девелоперы обеспечивают разнообразие продукта по локациям, ценам, классам, форматам (квартиры/апартаменты), нарезке, площадям и пр. Поэтому уже сегодня на каждую группу потребителей (по возрасту, доходу и т. д.) есть свой продукт.

Потенциал рынка рождает оптимизм

Причин для столь оптимистичной картины ближайшего будущего несколько. Первая из них – более доступная и постепенно дешевеющая ипотека. Важно, что за последний год наконец удалось достичь возможности зафиксировать однозначную, а не двузначную процентную ставку. В будущем ипотека по-прежнему будет оставаться востребованным инструментом, количество желающих улучшить свои жилищные условия со временем, как мы видим, не сокращается.

Вторая причина – активный вывод новых проектов, даже несмотря на достаточно жесткую конкуренцию в отрасли. И этот фактор играет действительно важную роль, так как в том числе за счет этого мы как потребители получаем более взвешенный и продуманный продукт девелопмента.

Третья причина – Москва остается городом с низким показателем обеспеченности населения жильем (менее 20 кв. м на человека). Для городов Западной Европы этот показатель находится как минимум в диапазоне 30-35 кв. м. С учетом этого фундаментального фактора «запаса прочности» спроса для нового девелопмента в Москве должно хватить надолго.

Огромный потенциал рынка скрыт и в развитии такого сегмента, как цивилизованное арендное жилье. По нашим оценкам, из всего существующего жилого фонда Москвы лишь 0,2 % всех квартир профессионально управляется и сдается в аренду. Прочие 99,8 % находятся в собственности, на рынке продажи вторичного жилья либо на рынке стихийной индивидуальной аренды.

Таким образом, очевидно, что потенциал для нового строительства и для стабильного спроса на новостройки на текущий момент есть. Дополнительным подспорьем являются возможности для развития новых форматов жилья и активно развивающаяся сегодня поддержка спроса возможностями кредитования.

Дорогое жилье остается востребованным

Хотелось бы отдельно остановиться на сегменте московского дорогого жилья, который был и остается особым, живущим по своим законам. И здесь в последние месяцы, несмотря на неоднозначный экономический фон, мы фиксируем существенный рост показателей как спроса, так и предложения. По данным Savills, на рынке премиальных новостроек в Iквартале 2018 г. объем предложения увеличился на 70 % (в сравнении с первыми тремя месяцами 2016 г.). На текущий момент в продаже в данном сегменте находится 56 новых проектов, и это абсолютный рекорд за всю историю рынка! В I квартале текущего года с премиальными новостройками было заключено 143 сделки с суммарной стоимостью 10 млрд руб., в апреле – 65 сделок, в мае – 63, и это на 62 % больше, чем в мае прошлого года (без учета сделок в ММДЦ «Москва-Сити»). Такая невероятная активность объясняется богатством и разнообразием выбора, привлекательными условиями приобретения и возросшей доступностью ипотеки для покупки дорогих квартир. Так, в I квартале 2018 г. 25 % покупателей, заключивших сделки на рынке премиальных новостроек Москвы, воспользовались ипотечным кредитованием, и это в два раза больше, чем годом ранее. Среди наиболее популярных проектов последних месяцев – «Садовые кварталы», Тhe Mostman, «Кутузовский, 12», Capital Towers, «Вишневый сад», Neva-Towers в ММДЦ «Москва-Сити» и т. д.

Ситуация в сегменте новостроек бизнес-класса также внушает оптимизм. Всего по состоянию на конец мая 2018 г. на рынке представлена 61 новостройка бизнес-класса, а общий объем запроектированных квартир и апартаментов в них – почти 33 тыс. В реализации на текущий момент находится около 35 % от этого количества – 11,5 тыс. квартир и апартаментов. Этот объем близок к рекорду февраля 2016 г., когда одновременно в реализации находилось 11,6 тыс. квартир и апартаментов бизнес-класса. Не отстает и уровень спроса. На первичном рынке бизнес-класса в мае спрос остался приблизительно таким, как и все последние месяцы. По данным Savills, в мае было заключено 437 сделок (напомним, в апреле прошло 450 транзакций). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 39 %. По данным на конец мая – начало июня, среди наиболее популярных проектов: «Небо», Headliner, Wellton Towers.

Во всех сегментах рынка новостроек динамично растет доля предложения квартир с полной чистовой отделкой. Данный продукт является необычайно востребованным, так как у покупателя возникает возможность переехать в новую квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Это избавляет клиента от необходимости тратить время и деньги на ремонт. Так, в премиальном сегменте, где работает наша компания, сегодня уже 40 % квартир предлагаются с выполненной чистовой отделкой.

В последнее время в связи с активным выводом в продажи новых проектов многие довольно часто выражают опасения, связанные с возможным затовариванием на рынке. Однако нашему московскому рынку затоваривание, по всей видимости, пока не грозит. Ведь затоваривание возникает не из-за больших объемов строительства, а из-за того, что застройщики не угадывают, какой продукт нужен потребителям: по ценам, по локации и т. д. Поэтому если проекты действительно нацелены на потребителя, учитывают реальный спрос, меняющиеся предпочтения, то наш московский рынок способен проглатывать ежемесячно около 10 тыс. сделок на рынке новостроек. В настоящее время заключается 5-6 тыс. сделок. Поэтому потенциал спроса еще достаточно большой. Никакого сценария коллапса из-за того, что сейчас появились новые объемы жилья, не предвидится.

Анатолий Довгань, компания Savills