У любого серьезного проекта должно быть основание

Чтобы получить разрешение на строительство, застройщику необходимо предоставить в органы строительного надзора правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, схему планировочной организации территории, пояснительную записку с архитектурными и конструктивными решениями, положительное заключение экспертизы проектной документации и многое другое.

Причем почти во всех перечисленных случаях речь идет о сложных технических или юридических документах, недействительность которых может быть установлена при малейших ошибках, допущенных при их составлении. Поэтому, прежде чем получить разрешение на строительство, застройщик проводит очень большую работу.

«В 90% случаях отказ в разрешении на строительство объясняется ошибкой самого застройщика, который не предоставил полный пакет документов, - говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Реже отрицательное решение связано с особенностями развитии конкретной локации. В данном случае можно вспомнить пример Подмосковья, той же Балашихи, где был введен мораторий на новое строительство из-за катастрофической нехватки объектов социальной инфраструктуры. Новые масштабные комплексы могли строиться только при наличии собственных детских садов, школ, поликлиник. И если в Москве это уже давно норма, то в области с помощью таких запретов появляются проекты со всем необходимым в составе».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, разрешение на строительство – это финальный документ, который необходимо получить застройщику, прежде чем можно будет начать строительство жилого дома. Как только власти выдают разрешение, застройщик может начинать строительство и продажи. Не имея разрешения на строительство, девелопер не имеет право привлекать средства дольщиков (причем при любой форме оплаты – через эскроу-счета или напрямую). Сейчас наличие разрешительной документации необходимо и для получения проектного финансирования.

 Если продажи ведутся по предварительному договору купли-продажи, то это сигнал покупателю, что у застройщика нет разрешение на проведение работ и такая стройка, скорее всего, незаконна. Естественно, покупатели подписывают подобные соглашения на свой страх и риск, отмечает Алексей Перлин.

При получении отказа застройщик может подавать документы снова в любое время. Вопрос лишь в причине, по которой ему не выдали разрешение. Обычно такое решение связано с ошибками в проектной документации, на устранение которых требуется время. Собственно, только временем приведения в порядок бумаг и ограничиваются сроки подачи нового пакета.

Если застройщик считает, что отказ в разрешении на строительство неправомерен, то он может выдвинуть требования о признании незаконности деятельности сотрудника, выдавшего заключение. «Заявка рассматривается в течение 30 дней, - уточняет  Алексей Перлин. – Весь процесс происходит в досудебном порядке. Если снова получен отказ, стоит обратиться с жалобой в Министерство строительства».

Также девелопер может подать в суд, подтвердив доводы, согласно которым отказ в разрешении на строительство оказался безосновательным.

Между тем, разрешение на строительство не требуется при строительстве и реконструкции гаража на земельном участке (если участок предоставлен не для ведения предпринимательства); при реконструкции объектов ИЖС; при строительстве некапитальных объектов (хозяйственных построек, к примеру); при реконструкции частей объектов капитального строительства, не затрагивающих их конструктивные и другие значимые характеристики.

На все многоквартирные дома девелопер обязан получать разрешение на строительство, констатируют эксперты.

Подготовил Виталий Простаков