Транспортно- пересадочные удобства и недостатки

По мнению Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», зачастую ТПУ объединяет в себе сразу несколько типов инфраструктурного наполнения: магазины, офисы, кафе, рестораны, пересадку на любой вид транспорта – и, на первый взгляд, это существенное преимущество. Однако возведение такого узла, в первую очередь, нацелено на увеличение пассажиропотока. Данный параметр скорее положительно влияет на коммерческую составляющую, поскольку является благоприятным фактором для развития торговой и офисной недвижимости, подчеркивает эксперт.

«Как показывает практика, наибольшее влияние на цены оказывает станция метро. Если новостройка окажется рядом с ТПУ, в состав которого будет входить новая станция, то рост цен однозначно будет, – говорит  Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – В локациях со сложившейся транспортной сетью появление ТПУ – это скорее модернизация и упорядочение уже имеющегося узла транспорта. В этом случае ТПУ не окажет серьезного влияния на стоимость».

Сегодня примеров, когда жилье резко подорожало после начала строительства ТПУ, нет, отмечает эксперт, поскольку в Москве не представлено ни одного полноценно реализованного масштабного транспортно-пересадочного узла, включающего станции метро, МЦК, пригородного сообщения рядом со строящимися проектами.

«Нужно понимать, что в любом комплексе, который окажется вблизи ТПУ, будет определенное число квартир, чья ликвидность пострадает из-за нового «соседа», – утверждает Мария Литинецкая. – Речь идет о квартирах, чьи окна выходят непосредственно на ТПУ. Скидка на такие объекты может достигать 10%. На рынке были примеры, когда из-за строительства, к примеру, транспортной развязки, в цене проседали квартиры на 3-4 этаже, на уровне которых, собственно, и проходила магистраль. При этом жилье на 1-2 этаже и выше четвертого практически не дисконтировалось».

С коллегой согласен Сергей Егоров, который также считает, что близкое расположение жилого дома к ТПУ может скорее дать обратный эффект – постоянный шум и толпы людей, появление представителей асоциальных групп.

Впрочем, не стоит забывать, что важное значение имеет локация, в пределах которой будет возведен ТПУ. Если производится оптимизация или модернизация транспортной инфраструктуры и перевозочного процесса, к примеру, в состав железнодорожного узла будет интегрирована связь со станцией метрополитена, создана новая парковка для автомобилей, прилегающая территория будет обустроена и облагорожена, то на рынок жилой недвижимости это практически никак не повлияет.

А вот в случае, если на базе ТПУ будут созданы новые эстакады, развязки, автовокзал, станции метро, железнодорожные  платформы и т.д., то есть транспортная доступность локации значительно улучшится, то можно прогнозировать, что привлекательность жилья в этом районе также повысится, уверен Сергей Егоров. В качестве примера эксперт приводит, ТПУ «Ховрино», «Саларьево», «Рязанская», которые улучшат не только транспортную доступность, но и помогут решить острый дефицит инфраструктуры.

«Чаще всего в составе ТПУ предполагается создание офисно-административного кластера, торговой составляющей и жилой застройки, которая, как правило, представлена сегментом апартаментов, – говорит  Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». – При этом близость крупного ТПУ не будет проблемой для жилого комплекса с закрытой/обособленной территорией».

В целом можно резюмировать, что те или иные кластеры, выступающие центрами притяжения транспортных и пешеходных потоков, не будут сказываться на приватности жилой среды, если выполнено условие в виде продуманной концепции пространства и возможности защитить  территорию ЖК от «внешнего воздействия».

Подготовил Виталий Простаков