Топ-5 тенденций рынка новостроек

В первую очередь, это замедление темпов прироста предложения и небольшой рост средневзвешенной цены квадратного метра, подчеркивают в Аналитическом и консалтинговом центре инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet.

1. Замедление темпов прироста предложения на первичном рынке Москвы

По итогам 2016 года объем предложения на столичном рынке новостроек составил 40,5 тысяч квартир и апартаментов в 576 корпусах с суммарной площадью предложения 2,84 млн кв. м. Данный показатель в течение всего 2016 г. демонстрировал устойчивую тенденцию роста, преимущественно за счет пополнения объема предложения в формате квартир. В I квартале спрос был «разогрет» за счет распространения информации о завершении программы ипотеки с господдержкой, которую потом продлили.

 За год объем предложения увеличился на 6,7%. При этом темпы прироста предложения по сравнению с предыдущими тремя годами заметно сократились. За 2013 год объем предложения новостроек вырос на 49,7%, за 2014 – на 25,8%, за 2015 – на 32,4%.

2. «Сдвиги» в структуре предложения – эконом- и комфорт-класс «упрочили» свои позиции, а апартаменты – «сдали»

Доля апартаментов на столичном рынке на протяжении 2016 года сокращалась на фоне активного пополнения предложения в формате квартир. За год доля сегмента апартаментов упала с 26% до 22,4%.

Экономкласс за 2016 год увеличил свою представленность из-за активного пополнения новым предложением, объем в годовой динамике вырос на 78% (это самый высокий показатели среди других сегментов). Доля сегмента эконом в Москве составила 5,2%, год назад она была 3,3%. Элитный сегмент, после затишья в течение продолжительного периода (положительной динамики в сегменте на наблюдалось с конца 2015 года), в конце 2016 года продемонстрировал рост объема на фоне выхода новых проектов. Годовой прирост предложения составил 2,9%.

Комфорт- и бизнес-класс на протяжении 2016 года находились в борьбе за лидерство по размеру доли на первичном рынке. По итогам года доли обоих сегментов абсолютно равны – по 40,7%.

3. Замедление темпов выхода нового предложения

В 2016 г. на рынок вышло 52 новых проекта, в 2015 – 63. Суммарная площадь нового предложения по итогам года составила 999,1 тыс. кв. м, что на 16,4% меньше, чем в 2015 году (1,2 млн кв. м). Таким образом, произошло некоторое отставание от показателей прошлого года по темпам выхода новых проектов, поскольку в 2015 г. активно выводились масштабные комплексы в рамках реновации промышленных зон.   Вторая половина 2016 года была более активной (в первом полугодии вышло 19 новых проектов, во второй половине – больше 30). Это произошло на фоне вступления в силу с января 2017 года изменений ФЗ-214 в отношении требований к застройщикам, что стимулировало девелоперов «открыть» адреса до конца года.

4. Перетекание спроса из Подмосковья в «большую» Москву

В течение последних лет альтернативой Подмосковью стали бюджетные проекты в «старых» границах столицы и Новой Москве. Зачастую при сопоставимых условиях транспортной доступности проекты Новой Москвы пользуются более высоким спросом за счет наличия столичной прописки, а также перспектив развития территории, включая открытие новых станций метро. Доля приобретаемых в столичных проектах квартир (включая и присоединенные территории) выросла с 38% до 68%, тогда как в подмосковных – сократилась с 63% до 32%. Данная тенденция отмечается, в том числе на фоне активного пополнения столичного рынка в массовом сегменте, в то время, как в Подмосковье темпы выхода новых объектов уступают московским.

5. Планомерный рост средневзвешенной цены впервые с начала 2015 года

По итогам 2016 года средневзвешенная цена в «старых» границах Москвы составила 238,2 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения).  В течение 2016 г. она в основном росла, но незначительно. За год цена увеличилась на 1,4%, в основном за счет роста стадии строительной готовности масштабных проектов и небольшого замедления темпов выхода новых объектов на рынок. Стоит отметить, что с начала 2015 г. динамика средневзвешенной цены была отрицательной.

***

По мнению экспертов, в 2017 году новые для столичного рынка тенденции могут укрепиться. Во-первых, постепенный рост объема предложения будет ограничиваться в основном изменения в ФЗ-214, поэтому темпы прироста могут снизиться по сравнению с 2016 г. Средневзвешенная цена по-прежнему будет находиться в зависимости от объема и структуры предложения на рынке. Возможная корректировка цен также в значительной степени будет зависеть от волатильности курсов валют.