Точечная застройка уже не вызывает изжогу

Комплексная застройка возможна там, где имеется большой участок – не менее 5 га, на котором можно разместить и школу, и детский сад, и поликлинику. Территории хватает. В нашем же случае построить кроме жилья еще какой-либо социальный объект практически невозможно. Впрочем, этого и не нужно делать. В чем миссия точечного девелопмента? С одной стороны, не лишать местных жителей привычного комфорта, то есть не возводить дом на месте детской площадки или сквера, а с другой – помочь местным властям избавиться от неприглядных пустырей со свалками мусора и старых, полуразрушенных строений, которые своим видом только портят репутацию микрорайона или квартала.

Я понимаю, что бизнес есть бизнес и у предпринимателя основная цель – зарабатывать деньги, платить зарплаты, налоги и т. д. У городской власти свои задачи – регулировать эту деятельность и обновлять подотчетную территорию, причем не только за счет бюджетных средств. Здесь должна быть совместная, продуманная во всех отношениях работа государства и бизнеса.

Если взять в качестве примера наши реализованные проекты, то они занимают немного места: 23 сотки ЖК «Юннаты» и 1 га - «Панорама Сколково». Но на каждом из этих участков стояли полуаварийные здания. От одного из них вообще осталось три стены, которые создавали некую зону для сбора любителей горячительных напитков и сомнительных развлечений... Поэтому точечная застройка начинается не там, где гуляют дети, а на том участке, который не очень хорош и с точки зрения эстетики, и с точки зрения социального пространства.

Да, девелопера можно упрекнуть, что вольно или невольно точечная застройка увеличивает плотность населения района. Но не стоит забывать, что мы платим в бюджет города деньги, например, за смену назначения земельного участка. Это суммы достаточно большие. Они идут в том числе и на развитие транспортной сети, образовательной или медицинской сферы. На самом деле происходит процесс – выгодный и для города, и для застройщиков. Вопрос – как все это транслируется населению и как полученные властями деньги трансформируются в конкретный результат. Впрочем, это тема отдельного разговора.

Мал проект, но дорог

Естественно, при возведении точечных объектов есть свои нюансы. Хотя проблемы абсолютно одинаковые – строишь ты на 23 сотках или на 5 га. Это всевозможные согласования, корректировка правил землепользования и застройки, публичные слушания и т. д. Первое отличие заключается в том, что для крупных компаний, развивающих обширные территории, перечисленные вопросы решаются быстрее, потому что городские власти понимают: вместе с жильем будут построены и всевозможные социальные объекты. Небольшие участки согласовывать приходится дольше.

Второй нюанс – это экономика проекта. Она тоже имеет свою специфику. В точечных проектах сложно бывает оптимизировать некоторые платежи. Такие, например, как строительно-монтажные работы. Это достаточно серьезная составляющая инвестиционной стоимости. Стройка ведется, что называется, с колес, поскольку на маленькой площадке размещать бытовки и складировать стройматериалы негде. Как правило, для этих целей сначала сооружают подземный паркинг, в результате нулевым циклом можно заниматься восемь-девять месяцев и только потом выйти на первый, второй или третий этаж. Минус очевидный, поскольку происходит серьезное удорожание стройки. К тому же приходится объяснять покупателям, почему почти год ведутся работы, а результата не видно.

Кроме того, нужно решать вопросы, связанные с приобретением оборудования. Те же лифты стоят одинаково, независимо от того, какова высотность дома – 22 или 12 этажей. Когда его цену начинаем раскладывать на этажность, то во втором случае он получается вдвое дороже. И так происходит при решении многих вопросов – это и места общего пользования, их отделка, индивидуальный тепловой пункт, инженерные системы, вентиляция и т. д. В нашем проекте «Юннаты» себестоимость строительно-монтажных работ на общую площадь составила 55 тыс. руб. за 1 кв. м, но при другой этажности она могла быть на 20-30 % дешевле. Неслучайно точечная застройка редко бывает низкой.

Еще один момент – технологическое присоединение объекта к сетям. Если у вас небольшой объем квадратных метров – платишь по тарифу. У крупных проектов всегда есть возможность рассчитывать на индивидуальный подход со стороны объединенной энергетической комиссии города Москвы.

Кроме того, существуют коммерческие затраты. «Малыши» тоже вкладывают в рекламу, в офис продаж, в сайт, в маркетинговые исследования. Это примерно одни и те же деньги, что и у больших строек.

Наконец, сроки. Застройка дома в 10 тыс. кв. м сопоставима с возведением жилого комплекса по квадратуре в десять раз больше – примерно 22 месяца.

Разумеется, у точечных проектов имеются и свои плюсы. На маленьких участках строят исключительно монолитное жилье, типовое не возводят. При этом такие объекты более ликвидны, их можно дороже продавать. В том же клубном доме своя приватная территория, нет второй или третьей очереди (то есть человеку не придется еще пять – семь лет жить на стройке). Новоселы получают обжитой район с развитой инфраструктурой, комфортную окружающую среду и массу других удобств. И люди это особенно ценят! Они хотят жить в небольшом уютном доме, а не в огромном муравейнике. И, соответственно, готовы за это переплачивать.

Иными словами, точечная застройка не исключает возможность создания рентабельного проекта, но все зависит от стоимости входа на площадку. Кроме того, важно опираться на свои финансовые ресурсы, на ресурс компании, а не создавать финансовую пирамиду. Мы строим, продаем, получаем прибыль и только потом заходим в другой проект. На мой взгляд, такой подход позволяет любой компании стабильно развиваться на рынке. Впрочем, часто на этот процесс влияют и внешние факторы, например, законодательная инициатива наших властей.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».