environmental-protection-683437_1280.jpg

Точечная застройка уже не вызывает изжогу

Комплексная застройка возможна там, где имеется большой участок – не менее 5 га, на котором можно разместить и школу, и детский сад, и поликлинику. Территории хватает. В нашем же случае построить кроме жилья еще какой-либо социальный объект практически невозможно. Впрочем, этого и не нужно делать. В чем миссия точечного девелопмента? С одной стороны, не лишать местных жителей привычного комфорта, то есть не возводить дом на месте детской площадки или сквера, а с другой – помочь местным властям избавиться от неприглядных пустырей со свалками мусора и старых, полуразрушенных строений, которые своим видом только портят репутацию микрорайона или квартала.

Я понимаю, что бизнес есть бизнес и у предпринимателя основная цель – зарабатывать деньги, платить зарплаты, налоги и т. д. У городской власти свои задачи – регулировать эту деятельность и обновлять подотчетную территорию, причем не только за счет бюджетных средств. Здесь должна быть совместная, продуманная во всех отношениях работа государства и бизнеса.

Если взять в качестве примера наши реализованные проекты, то они занимают немного места: 23 сотки ЖК «Юннаты» и 1 га - «Панорама Сколково». Но на каждом из этих участков стояли полуаварийные здания. От одного из них вообще осталось три стены, которые создавали некую зону для сбора любителей горячительных напитков и сомнительных развлечений... Поэтому точечная застройка начинается не там, где гуляют дети, а на том участке, который не очень хорош и с точки зрения эстетики, и с точки зрения социального пространства.

 

 

Да, девелопера можно упрекнуть, что вольно или невольно точечная застройка увеличивает плотность населения района. Но не стоит забывать, что мы платим в бюджет города деньги, например, за смену назначения земельного участка. Это суммы достаточно большие. Они идут в том числе и на развитие транспортной сети, образовательной или медицинской сферы. На самом деле происходит процесс – выгодный и для города, и для застройщиков. Вопрос – как все это транслируется населению и как полученные властями деньги трансформируются в конкретный результат. Впрочем, это тема отдельного разговора.

 

Мал проект, но дорог

Естественно, при возведении точечных объектов есть свои нюансы. Хотя проблемы абсолютно одинаковые – строишь ты на 23 сотках или на 5 га. Это всевозможные согласования, корректировка правил землепользования и застройки, публичные слушания и т. д. Первое отличие заключается в том, что для крупных компаний, развивающих обширные территории, перечисленные вопросы решаются быстрее, потому что городские власти понимают: вместе с жильем будут построены и всевозможные социальные объекты. Небольшие участки согласовывать приходится дольше.

Второй нюанс – это экономика проекта. Она тоже имеет свою специфику. В точечных проектах сложно бывает оптимизировать некоторые платежи. Такие, например, как строительно-монтажные работы. Это достаточно серьезная составляющая инвестиционной стоимости. Стройка ведется, что называется, с колес, поскольку на маленькой площадке размещать бытовки и складировать стройматериалы негде. Как правило, для этих целей сначала сооружают подземный паркинг, в результате нулевым циклом можно заниматься восемь-девять месяцев и только потом выйти на первый, второй или третий этаж. Минус очевидный, поскольку происходит серьезное удорожание стройки. К тому же приходится объяснять покупателям, почему почти год ведутся работы, а результата не видно.

Кроме того, нужно решать вопросы, связанные с приобретением оборудования. Те же лифты стоят одинаково, независимо от того, какова высотность дома – 22 или 12 этажей. Когда его цену начинаем раскладывать на этажность, то во втором случае он получается вдвое дороже. И так происходит при решении многих вопросов – это и места общего пользования, их отделка, индивидуальный тепловой пункт, инженерные системы, вентиляция и т. д. В нашем проекте «Юннаты» себестоимость строительно-монтажных работ на общую площадь составила 55 тыс. руб. за 1 кв. м, но при другой этажности она могла быть на 20-30 % дешевле. Неслучайно точечная застройка редко бывает низкой.

 

 

Еще один момент – технологическое присоединение объекта к сетям. Если у вас небольшой объем квадратных метров – платишь по тарифу. У крупных проектов всегда есть возможность рассчитывать на индивидуальный подход со стороны объединенной энергетической комиссии города Москвы.

Кроме того, существуют коммерческие затраты. «Малыши» тоже вкладывают в рекламу, в офис продаж, в сайт, в маркетинговые исследования. Это примерно одни и те же деньги, что и у больших строек.

Наконец, сроки. Застройка дома в 10 тыс. кв. м сопоставима с возведением жилого комплекса по квадратуре в десять раз больше – примерно 22 месяца.

Разумеется, у точечных проектов имеются и свои плюсы. На маленьких участках строят исключительно монолитное жилье, типовое не возводят. При этом такие объекты более ликвидны, их можно дороже продавать. В том же клубном доме своя приватная территория, нет второй или третьей очереди (то есть человеку не придется еще пять – семь лет жить на стройке). Новоселы получают обжитой район с развитой инфраструктурой, комфортную окружающую среду и массу других удобств. И люди это особенно ценят! Они хотят жить в небольшом уютном доме, а не в огромном муравейнике. И, соответственно, готовы за это переплачивать.

Иными словами, точечная застройка не исключает возможность создания рентабельного проекта, но все зависит от стоимости входа на площадку. Кроме того, важно опираться на свои финансовые ресурсы, на ресурс компании, а не создавать финансовую пирамиду. Мы строим, продаем, получаем прибыль и только потом заходим в другой проект. На мой взгляд, такой подход позволяет любой компании стабильно развиваться на рынке. Впрочем, часто на этот процесс влияют и внешние факторы, например, законодательная инициатива наших властей.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».

Ярославский вокзал — шедевр модерна

18 августа 2025, 18:24

Гуляя по Москве: Ярославский вокзал — шедевр модерна

Ярославский вокзал — один из главных транспортных узлов на карте.

Читать больше
«четвертый» вокзал на «Площади трёх вокзалов»

18 августа 2025, 18:20

Достопримечательности Москвы: «четвертый» вокзал на «Площади трёх вокзалов»

Павильон был построен в 1896 году по проекту Генриха Войневича.

Читать больше
один из самых красивых и больших вокзалов

15 августа 2025, 18:03

Казанский вокзал - один из самых красивых и больших в столице

Строительство современного здания вокзала началось в 1913 году.

Читать больше
архитектурный эксперимент

13 августа 2025, 22:23

Дом Наркомфина - архитектурный эксперимент

Архитектор Моисей Гинзбург определял его как «опытный дом переходного типа».

Читать больше
памятник архитектуры конструктивизма

11 августа 2025, 18:40

Достопримечательности Москвы: Дом на набережной - памятник архитектуры конструктивизма

До 1952 года он был самым высоким жилым зданием Москвы.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2018

Апартаменты «Sky Skolkovo» (Скай Сколково)

Застройщик: Строительная компания «СтройПрофиль-М»

от 101 500 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2026

Инвест-отель Адрес

Застройщик: СЗ Т-ОТЕЛЬ

от 182 600 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК «Ивантеевка 2020»

Застройщик: Казачий торговый дом

от 55 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2027

ЖК Кутузов Сити

Застройщик: ООО СВЭМ

от 480 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2025

ЖК Мартемьяново Клаб

Застройщик: ГК ФСК

от 119 800 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2026

ЖК TERLE PARK (ТЕРЛЕ ПАРК)

Застройщик: ГК Садовое Кольцо

от 156 317 за м2

Все объекты
Новости
ЖК G3 Театральный

19 августа 2025, 14:13

В ЖК G3 Театральный запущены новые акционные программы для покупателей

Девелопер предлагает несколько вариантов ипотечных программ, рассрочек и бонусов.

Читать больше
завершена передача ключей в 2 корпусах «Символа»

19 августа 2025, 11:32

«Донстрой» завершил передачу ключей в двух корпусах «Символа»

Новосёлы переедут в 468 квартир различных функциональных планировок.

Читать больше
перспективность новых жилых проектов в Новогиреево

18 августа 2025, 13:15

Компания RRG выявила перспективность новых жилых проектов в Новогиреево

Эта локация имеет устойчивый потенциал для реализации проектов жилой застройки.

Читать больше
Как Группа Аквилон формирует «умные» города

15 августа 2025, 17:06

Как Группа Аквилон формирует «умные» города

Группа Аквилон применяет собственную разработку InHome.

Читать больше
Sminex приступил к оформлению фасадов Twist

15 августа 2025, 13:00

Специалисты Sminex приступили к оформлению фасадов делового центра Twist

Общая площадь всех фасадов Twist составляет 9 тысяч кв. м.

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.