Расширенный поиск

Тип постройки:

Комнатность:

растояние до мкад не более:

Цена за квартиру:

Цена за метр кв2:

м2

Общая площадь:

м2

срок ввода до:

Состояние строительства

...

Сегмент

...

тип сделки

...

тип дома

...

Отделка

...

инфраструктура

...

тип гаражей

...

безопасность

...

img

Точечная застройка уже не вызывает изжогу

Комплексная застройка возможна там, где имеется большой участок – не менее 5 га, на котором можно разместить и школу, и детский сад, и поликлинику. Территории хватает. В нашем же случае построить кроме жилья еще какой-либо социальный объект практически невозможно. Впрочем, этого и не нужно делать. В чем миссия точечного девелопмента? С одной стороны, не лишать местных жителей привычного комфорта, то есть не возводить дом на месте детской площадки или сквера, а с другой – помочь местным властям избавиться от неприглядных пустырей со свалками мусора и старых, полуразрушенных строений, которые своим видом только портят репутацию микрорайона или квартала.

Я понимаю, что бизнес есть бизнес и у предпринимателя основная цель – зарабатывать деньги, платить зарплаты, налоги и т. д. У городской власти свои задачи – регулировать эту деятельность и обновлять подотчетную территорию, причем не только за счет бюджетных средств. Здесь должна быть совместная, продуманная во всех отношениях работа государства и бизнеса.

Если взять в качестве примера наши реализованные проекты, то они занимают немного места: 23 сотки ЖК «Юннаты» и 1 га - «Панорама Сколково». Но на каждом из этих участков стояли полуаварийные здания. От одного из них вообще осталось три стены, которые создавали некую зону для сбора любителей горячительных напитков и сомнительных развлечений... Поэтому точечная застройка начинается не там, где гуляют дети, а на том участке, который не очень хорош и с точки зрения эстетики, и с точки зрения социального пространства.

 

 

Да, девелопера можно упрекнуть, что вольно или невольно точечная застройка увеличивает плотность населения района. Но не стоит забывать, что мы платим в бюджет города деньги, например, за смену назначения земельного участка. Это суммы достаточно большие. Они идут в том числе и на развитие транспортной сети, образовательной или медицинской сферы. На самом деле происходит процесс – выгодный и для города, и для застройщиков. Вопрос – как все это транслируется населению и как полученные властями деньги трансформируются в конкретный результат. Впрочем, это тема отдельного разговора.

 

Мал проект, но дорог

Естественно, при возведении точечных объектов есть свои нюансы. Хотя проблемы абсолютно одинаковые – строишь ты на 23 сотках или на 5 га. Это всевозможные согласования, корректировка правил землепользования и застройки, публичные слушания и т. д. Первое отличие заключается в том, что для крупных компаний, развивающих обширные территории, перечисленные вопросы решаются быстрее, потому что городские власти понимают: вместе с жильем будут построены и всевозможные социальные объекты. Небольшие участки согласовывать приходится дольше.

Второй нюанс – это экономика проекта. Она тоже имеет свою специфику. В точечных проектах сложно бывает оптимизировать некоторые платежи. Такие, например, как строительно-монтажные работы. Это достаточно серьезная составляющая инвестиционной стоимости. Стройка ведется, что называется, с колес, поскольку на маленькой площадке размещать бытовки и складировать стройматериалы негде. Как правило, для этих целей сначала сооружают подземный паркинг, в результате нулевым циклом можно заниматься восемь-девять месяцев и только потом выйти на первый, второй или третий этаж. Минус очевидный, поскольку происходит серьезное удорожание стройки. К тому же приходится объяснять покупателям, почему почти год ведутся работы, а результата не видно.

Кроме того, нужно решать вопросы, связанные с приобретением оборудования. Те же лифты стоят одинаково, независимо от того, какова высотность дома – 22 или 12 этажей. Когда его цену начинаем раскладывать на этажность, то во втором случае он получается вдвое дороже. И так происходит при решении многих вопросов – это и места общего пользования, их отделка, индивидуальный тепловой пункт, инженерные системы, вентиляция и т. д. В нашем проекте «Юннаты» себестоимость строительно-монтажных работ на общую площадь составила 55 тыс. руб. за 1 кв. м, но при другой этажности она могла быть на 20-30 % дешевле. Неслучайно точечная застройка редко бывает низкой.

 

 

Еще один момент – технологическое присоединение объекта к сетям. Если у вас небольшой объем квадратных метров – платишь по тарифу. У крупных проектов всегда есть возможность рассчитывать на индивидуальный подход со стороны объединенной энергетической комиссии города Москвы.

Кроме того, существуют коммерческие затраты. «Малыши» тоже вкладывают в рекламу, в офис продаж, в сайт, в маркетинговые исследования. Это примерно одни и те же деньги, что и у больших строек.

Наконец, сроки. Застройка дома в 10 тыс. кв. м сопоставима с возведением жилого комплекса по квадратуре в десять раз больше – примерно 22 месяца.

Разумеется, у точечных проектов имеются и свои плюсы. На маленьких участках строят исключительно монолитное жилье, типовое не возводят. При этом такие объекты более ликвидны, их можно дороже продавать. В том же клубном доме своя приватная территория, нет второй или третьей очереди (то есть человеку не придется еще пять – семь лет жить на стройке). Новоселы получают обжитой район с развитой инфраструктурой, комфортную окружающую среду и массу других удобств. И люди это особенно ценят! Они хотят жить в небольшом уютном доме, а не в огромном муравейнике. И, соответственно, готовы за это переплачивать.

Иными словами, точечная застройка не исключает возможность создания рентабельного проекта, но все зависит от стоимости входа на площадку. Кроме того, важно опираться на свои финансовые ресурсы, на ресурс компании, а не создавать финансовую пирамиду. Мы строим, продаем, получаем прибыль и только потом заходим в другой проект. На мой взгляд, такой подход позволяет любой компании стабильно развиваться на рынке. Впрочем, часто на этот процесс влияют и внешние факторы, например, законодательная инициатива наших властей.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».

05 декабря 2022, 15:46

Каждая четвертая покупка квартиры в столичной новостройке происходит в Новой Москве

Третий месяц подряд Новая Москва лидирует среди столичных округов по числу зарегистрированных первичных договоров

Читать больше

21 ноября 2022, 11:08

В октябре российские новостройки подешевели в среднем на 0,8%

По данным Домклика, в октябре текущего года стоимость одного кв.м. в новостройках России снизилась в среднем на 0,8% и составила 123 тыс. руб. При этом в октябре 2022 г.

Читать больше

16 ноября 2022, 11:41

Квартиры в столичных новостройках подешевели

Как сообщается на сайте столичного управления Росреестра, в сентябре этого года средняя цена сделки с жильем в Москве по зарегистрированным ДДУ за месяц снизилась на 7,3% (1,4 млн руб.) и составила 18,13 млн руб.

Читать больше

07 ноября 2022, 10:52

В Москве перевыполнен план по вводу жилья

Как сообщается на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы, с начала текущего года в столице введено 5 млн «квадратов» жилья

Читать больше

31 октября 2022, 11:00

Ключевая ставка осталась неизменной

Как сообщается на сайте мегарегулятора, 28 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 7,50% годовых.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «Новая Алексеевская роща»

Застройщик: Гранель

от 76 560 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

ЖК «Filicity (Фили Сити)»

Застройщик: MR Group

от 390 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

Люберецкий

Застройщик: ПИК

от 179 735 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2024

Барклая 6

Застройщик: ПИК

от 237 725 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2023

Мичуринский парк

Застройщик: ПИК

от 247 853 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК «Горки Парк»

Застройщик: Группа Самолет

от 123 508 за м2

Все объекты

Новости

07 декабря 2022, 16:58

Застройщик Forma построит ландшафтный парк в ЖК Republic

На придомовой территории планируют установить сухой фонтан, каскадный водопад и искусственную реку

Читать больше

06 декабря 2022, 13:20

Согласована третья очередь ЖК «Вишнёвый сад»

Крупный жилой комплекс в Раменках от AB Development продолжит строительство

Читать больше

05 декабря 2022, 15:44

Сдача последних корпусов в ЖК «Квартал Некрасовка»

Последние 4 корпуса ЖК на юго-востоке столицы сданы.

Читать больше

02 декабря 2022, 13:36

LUMIN - клубный дом в Таганском районе готов к вводу

HUTTON Development завершила строительство дома с апартаментами и пентхаусами

Читать больше

01 декабря 2022, 14:01

Строительство ЖК Dream Towers планируют завершить в 2023 году

Жилой комплекс будет расположен у станции метро "Технопарк"

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.