Своя парковка ближе к дому

Одних смущает цена вопроса, других - активность продаж. Как достигается сегодня баланс между спросом и предложением на недвижимость для авто? Ответить на этот вопрос мы попросили наших экспертов.

«Баланс между спросом с одной стороны и предложением с другой достигается путём ценообразования и соотношением количества машино-мест (м/м) и квартир. Машино-мест всегда в среднем на 2/3 меньше, чем квартир в жилом комплексе, и не важно, подземный паркинг или наземный. Соответственно, и стоимость парковки должна быть такая, чтобы приобрести его могла только 1/3 покупателей», - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Между тем, строительство паркингов может регулироваться требованиями местных властей, поэтому рыночная целесообразность появления новых машино-мест в жилых комплексах иногда уходит на второй план. «В частности, в Москве действуют специальные нормы обеспеченности автостоянками, которые предусматривают определенное количество машино-мест для каждого проекта застройки в зависимости от населенности района, удалённости от центра, плотности сети общественного транспорта и других факторов, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.- Но фактически строительство паркинга – это обязательное мероприятие. Только в одном строящемся жилом комплексе массового сегмента в Москве не предусмотрена подземная или наземная автостоянка. Однако в последнее время в связи с ростом доступностью ипотеки, спрос на машино-места увеличился».

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова уточняет, чтопредусматривая предложение м/м в подземном паркинге жилого комплекса, застройщики ориентируются на класс проекта и СНиПы (строительные нормативы и правила), с учетом которых определяется коэффициент обеспеченности м/м на квартиру, который в зависимости от класса может составлять от 0,4 до 2. Средняя площадь машино-места в паркинге составляет 18 кв. м.

Баланс между спросом и предложением выстраивается на основе характеристик проекта, его классовой принадлежности и окружения. Не секрет, что м/м, особенно в массовом сегменте, характеризуются более медленными темпами реализации, чем квартиры, поэтому застройщики стараются предусмотреть оптимальную стратегию продаж.

Каковы сегодня цены на парковочные места в ЖК: насколько они зависят от типа самой парковки и класса новостройки?

По данным компании «Метриум», вМоскве стоимость личной парковки в жилом комплексе комфорт-класса составляет в среднем 1,3 млн руб. Минимальный бюджет, который понадобится автомобилисту, чтобы решить вопрос с автостоянкой, составляет порядка 570 тыс. руб. Только в одном жилом комплексе массового сегмента стоимость парковки начинается от 2 млн руб.

В столичных проектах новостроек бизнес-класса парковка обойдется в среднем в 1,7-1,8 млн руб. Минимальная стоимость такого объекта составляет 850 тыс. руб. Причем в половине жилых комплексов бизнес-класса собственная парковка будет стоит дороже 2 млн руб.

В московских жилых комплексах премиум-класса средняя стоимость машино-места составляет 3,8 млн руб., однако в отличие от других сегментов, здесь разброс цен более широкий. Максимально доступное парковочное место обойдется в 1,8 млн руб., а самое дорогое – в 9,5 млн руб.

Самые дорогие парковки продаются в столичных ЖК элитного сегмента. Средняя цена составляет порядка 6 млн руб. Наиболее «бюджетное» машино-место в данном сегменте обойдется покупателю в 4,1 млн руб., а самое дорогое – почти в 8 млн руб.

Эксперты компании также отмечают, что в готовых новостройках стоимость мест на автостоянках возрастает примерно на 5-15% в зависимости от сегмента и конкретного жилого комплекса.

«Цены в наземной парковке могут также могут зависеть от того, закрытая она или открытая, отапливаемая или не отапливаемая. На стоимость подземного паркинга влияет от наличие лифта, который спускается в парковку из подъезда, наличие охраны и т.д.», - добавляют в компании «БЕСТ-Новострой»

Вместе с тем практика показывает, чтостроительство и продажа машино-мест, особенно если речь идёт о подземном паркинге, не представляют экономического интереса для застройщика.«Паркинги в Москве убыточны для девелоперов, - считают в компании «Колди». - Рыночная стоимость м/м лишь компенсирует застройщику строительство». Если бы паркинг возводился как отдельный проект не в составе ЖК, то справедливая цена машино-места была бы в два раза выше. Лишь комплексный подход к реализации проектов позволяет девелоперам сохранять цену парковочному месту на уровне себестоимости, отмечают эксперты компании.

«Паркинги строятся исключительно для удобства жителей, заработать на их строительстве сложно, продажная цена близка к себестоимости, - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Например, в нашем ЖК «Кварталы 21/19» стоимость парковочного места в многоуровневом наземном паркинге на 236 м/м начинается от 459 000 руб., площадь машино-мест в нем одинаковая (13,25 м), цена меняется в зависимости от уровня. В подземном паркинге третьего квартала стоимость лотов зависит от площади и удобства местоположения – расстояния до лифта и выезда из парковки. Минимальная цена составляет 800 000 руб. Чтобы диверсифицировать предложение мы предусмотрел машино-места разной площади (от 13,3 до 26,9 кв. м) для стандартных легковых автомобилей и крупногабаритных внедорожников. В продаже есть как «независимые», так и «семейные» м/м, покупка которых экономически более выгодна».

Что касается спроса, в московских жилых комплексах в сегментах комфорт-класс и выше парковочные места продаются хорошо. «По нашим наблюдениям, каждый второй покупатель квартиры в жилом комплексе с подземным паркингом приобретает парковочное место. Как правило, к моменту сдачи дома в эксплуатацию количество мест в продаже не превышает 15%», - отмечает Андрей Колочинский.

Тем не менее Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty считает, что в крупных проектах бизнес- и премиум-класса машино-места продаются еще очень долгое время после завершения всех продаж девелопером. В небольших клубных проектах, обычно весь паркинг выкупается к моменту сдачи объекта в эксплуатацию или в течение какого-то обозримого времени после этого.

Что касается Подмосковья, то здесь ситуация хуже – в жилых комплексах, где не предусмотрена концепция «двор без машин», жители паркуют автотранспорт на прилегающей территории. Ограниченные в бюджете покупатели квартир, которые выбирают варианты жилья по минимальной стоимости 1,5 – 2 млн. руб., не могут себе позволить потратить приличную сумму на «дом» для своей машины.

Подготовил Виталий Простаков