Стабильность на рынке сохранится до конца года

В начале сентября Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку, что подразумевает дальнейшее уменьшение процентов по кредиту в среднесрочной перспективе. Доступность жилищного кредитования позволит сохранить спрос на текущем уровне.

«На рынке представлено более 330 новостроек только в Москве, и среди них есть как лидеры, концентрирующие на себе спрос, так и аутсайдеры, в которых за год проходит всего несколько сделок. Сегодня на первичном рынке экспонируется порядка 50 тыс. квартир и апартаментов, – говорит  Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – При сохранении текущих темпов реализации все это предложение будет продано примерно за год. Поэтому явного дефицита спроса мы не наблюдаем, во многом благодаря доступной ипотеке».

По данным Анны Соколовой,  директора по маркетингу ГК «Инград», динамика уровня цен первого полугодия показывает небольшой, но стабильный рост – в среднем за квартал цены росли на 1,5-2%, составив к концу августа 173 тыс. руб./кв. м в массовом и 245 тыс. руб./кв. м в бизнес-сегменте. По мнению эксперта, рост цен вероятнее всего сохранит текущую динамику – менее 1% в месяц.

«Предпосылок у повышения цен несколько. Это и общее удорожание себестоимости строительства, и рост стадии строительства, и выход новых проектов с высокими качественными характеристиками. Если речь идет об эскроу-счетах, то ожидать резкого роста цен в связи с их внедрением не стоит, – рассказывает Анна Соколова. – Переход на такую схему реализации осуществляется постепенно – те проекты, которые уже построены минимум на 30% – могут дальше продаваться с привлечением средств дольщиков, что может частично нивелировать издержки на содержание тех новостроек застройщика, которые полностью финансируются за счет кредитных средств. Кроме того, большинство застройщиков так или иначе, частично или в полном объеме привлекали банковское финансирование для своих проектов до перехода на эскроу, таким образом, расходы на содержание кредита уже были включены в цену квадратного метра».

Насколько могут вырасти цены в перспективе – спрогнозировать сложно, говорит эксперт, все зависит от конкретных условий кредитования для каждого отдельно взятого проекта, но очевидно, что резкого подорожания не будет.

В текущем году объем новых проектов невелик, особенно в массовом сегменте. Например, в июле-августе 2018 года вышло 12 проектов массового сегмента, а за тот же период 2019 года – всего 4. Рынок пополняют преимущественно ЖК бизнес-класса, а в недорогих ЖК выходят новые корпуса, что, тем не менее, позволяет поддерживать предложение на высоком уровне.

Во многом сложившаяся ситуация связана с тем, что застройщики постарались получить как можно больше РнС до перехода на эскроу-счета, а сейчас наступило затишье, девелоперы привыкают к работе по новым правилам. Спрос в Москве традиционно концентрируется на крупных интересных проектах недалеко от метро, в которых представлен широкий выбор квартир по относительно доступным ценам. В дальнейшем так же будут лидеры и аутсайдеры, которые для привлечения покупателей будут вынуждены идти на различные ухищрения вроде значительных скидок, привлекательных акций или рассрочек.

По данным Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», за три летних месяца рынок жилой недвижимость г. Москвы (в старых границах) пополнился такими жилыми комплексами, как  «Исток» (САО, застройщик  ООО «КорундСтрой», квартиры, бизнес-класс), «Река» (ЗАО, застройщик  «Донстрой», квартиры, премиум-класс), «Вестердам» (ЗАО, застройщик ГК «ИНТЕКО»,квартиры, комфорт-класс), «Движение. Тушино» (ЗАО, застройщик  ГК ФСК, апартаменты, комфорт-класс), WestGarden (ЗАО, застройщик ГК «ИНТЕКО», квартиры, бизнес-класс), StellarCity (ЗАО, застройщик TashirEstate, квартиры, бизнес-класс), «Большая Семерка» (ВАО, застройщик «Бэсткон», квартиры, комфорт-класс), «Тринити» (САО, застройщик  ГК «Гранель», квартиры, комфорт-класс), «Ильменский, 17» (САО, застройщик ГК «ПИК», квартиры, комфорт-класс) и т.д.

Объем предложений в текущих проектах далек от пиковых показателей двух-трехлетней давности, поэтому ожидаемые старты продаж едва ли компенсируют «естественное выбытие», - считают в компании SezarGroup. Спрос на квартиры остается стабильным, у конкурентоспособных проектов – с правильной концепцией, объективным ценовым позиционированием, эффективной организацией продаж – проблем с реализацией нет.     

 «Мы прогнозируем, что наблюдаемая сегодня стабильность сохранится до конца года. Сейчас можно сделать вывод о том, что «1 июля» не было замечено конечными покупателями.  Во-первых, по причине того, что большинство реализуемых проектов сохранили алгоритм расчетов. Во-вторых, благодаря заблаговременной и плавной корректировке цен с учетом предстоящих изменений финансовых моделей по пограничным и перспективным проектам», – резюмирует Ольга Барабанова, коммерческий директор SezarGroup.

Подготовил Виталий Простаков