Спрос на квартиры падает, предложение растёт

Интерес к покупкам квартир в этом году продолжил уверенное снижение. Небольшая пауза в феврале, в связи с опасениями не продления программ субсидирования ипотечного кредитования, позволили оптимистам говорить о прохождении острой фазы кризиса и начале стабилизации, однако, апрель показал, что подобные оценки оказались преждевременными. Причём это касается абсолютно всех сегментов рынка. Кроме пресловутых "путинок", которые в прошлом году были основным драйвером рынка новостроек, им в значительнйо степени остаются и сегодня. Демонстририруя рост продаж.

«Мы впервые в истории российского и советского государства перешли порог строительства жилья в 1 кв. м на человека в год», - говорит зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин на бизнес-форуме ИД «Коммерсант» «Девелопмент: точки изменений 2016». Мероприятие состоялось 20 апреля. «Сейчас квартиру (в Подмосковье) фактически могут купить все, кроме малоимущих. Все, кто имеет уровень дохода чуть выше среднего, могут позволить себе купить первое жилье. Мы не говорим о дорогом жилье, больших квартирах, но однокомнатные, студии сейчас могут позволить себе приобрести многие», - добавляет он. Таких впечатляющих результатов, по словам Елянюшкина, удалось добиться благодаря запуску госпрограммы льготной ипотеки и снижению цен на жилье (со 112 000 рублей до 75 000 за метр в 2015 г., сообщала пресс-служба Елянюшкина ранее) на фоне рекордных объемов строительства.

Однако, эти "социальные успехи" дорого стоили бизнесу. Результат практически обнулил прибыли, девелоперов, поставив их фактически на грань рентабельности. Даже у тех из них, кто не пострадал от снижения объемов продаж, рентабельность проектов сократилась с докризисных 20-30% до, в лучшем случае 10%. Отпечаток накладывает и снижение реальных доходов граждан. Отрицательная динамика доходов россиян (-3,9% в I квартале 2016 г. в годовом выражении, согласно подсчетам Росстата) в Подмосковье усугубляется высоким уровнем закредитованности граждан. На каждое подмосковное домохозяйство приходится около 270 000 руб. долга, 40% этой суммы составляют ипотечные кредиты.

Тенденция по сокращению площадей приобретаемых квартир напрямую связана с ограничением бюджета покупки. Люди стараются зафиксировать свои активы, а не ждать и продолжать копить на большую квартиру. Поэтому так выросла популярность студий, однокомнатных и компактных двухкомнатных квартир. Доля сделок со студиями и однокомнатными квартирами в общем объеме реализованного спроса по итогам первого квартала 2015 года составляла 41%, в 2016-м она выросла до 48%».

Что касается рынка аренды, то тут тенденция такая же: спрос в марте упал на 13,14%, а предложение выросло на 9,3% по сравнению с февралём.

Тенденция превышения спроса над предложением на рынке столичной аренды риелторы отмечают с июня 2013 года. Наибольший разрыв этих показателей пришелся на апрель 2014-го, когда количество выставленных на рынок квартир в Москве превысило спрос в шесть раз. Сейчас на первичном рынке реализуются предложения, которые еще полгода назад можно было бы считать «диковинкой» — например, двухкомнатная квартира в доме рядом с метро в границах МКАД стоит 6 млн. рублей.

Наиболее много квартир этой весной продаётся в ценовой категории от 25 000 до 40 000 рублей в месяц (56,62%). На квартиры стоимостью до 25 000 рублей в месяц приходится в среднем 15%; на квартиры в ценовом диапазоне от 40 000 до 70 000 рублей в месяц - 22,45% от общего предложения. На квартиры дороже 130 000 рублей пришлось всего 1,68% от общего предложения. Огромной популярностью среди арендаторов, по оценке компании, пользовались квартиры стоимостью от 25 0000 до 40 000 рублей в месяц (45,72%); спрос на объекты в пределах 25 000 рублей составил 24%; от 40 000 до 70 000 рублей в месяц - 22% от общего спроса. Интересовались дорогими квартирами стоимостью более 130 000 рублей только 1,5% арендаторов.