Справедливая цена или бесплатный сыр?

Казалось бы, нет ничего проще, чем определение справедливой цены объекта недвижимости. Необходимо взять несколько проектов в определенной локации и сравнить цены. «Если выбрать объекты одного класса, цены будут примерно одинаковые, разница не может быть существенной, - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Если же дисконт составляет 20-30%, такой размер скидки должен насторожить потенциального покупателя. Это может свидетельствовать о том, что застройщик испытывает трудности с финансированием и пытается привлечь покупателей любым способом. Никто не может продавать ниже себестоимости, это дорога в никуда».

«Откровенный демпинг застройщика может быть обусловлен несколькими причинами, в числе которых проблемы с разрешительной документацией, отсутствие подключений к коммуникациям, проблемы с финансированием и прочее, - продолжаетИрина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

По ее словам, выявить проблемного застройщика не так уж и сложно. На его сайте должны быть размещены РНС, документы на землю, а также и проектная декларация. Стоит проверить срок действия РНС. Бывали случаи, когда земля не была оформлена должным образом, а строительство шло полным ходом.

Также поводом для размышлений о финансовой стабильности застройщика могут стать постоянные большие скидки и акции. Или если цена метра существенно ниже, чем в аналогичных новостройках по району. «Ярчайший пример – ЖК «Царицыно», когда двухкомнатные квартиры площадью 60-64 кв. м в монолитных домах предлагались по октябрьской акции в 2016 году за 5 млн ровно. Похожая ситуация была и в ЖК «Митино О2», где под конец своей жизнедеятельности компания UrbanGroup снизила цены почти на 50% от рыночной стоимости. Еще пример - все проекты СУ-155, которые даже в кризисные годы продавались по бросовым ценам, почти по себестоимости» - рассказывает Ирина Доброхотова.

Также к явным признакам можно отнести уменьшение количества рабочих на строительной площадке, низкую динамику работ, снятые краны, удешевление материалов отделки и пр.

Начало конца можно также отслеживать по снижению темпа продаж (по сайту Росреестра, например) или по сайту застройщика, если он не убирает квартиры в скрытый резерв.

Большие скидки - почти всегда повод задуматься. И, тем не менее, стоит исключить несколько вариантов:

- девелопер изначально неправильно построил ценообразование и, осознав свою ошибку, снизил цены или дал скидки (пример – ЖК «Фестиваль парк», скидки 15% застройщик предоставил через 7 месяцев после старта продаж, и с тех пор спрос неуклонно растет, впрочем, как и цены).

- сезонный спрос по всему рынку - когда все застройщики делают скидки - летний период, новогодние акции.

- скидки на неликвид могут достигать 20%.

Скидки – выверенный инструмент продаж. Они не могут продолжаться постоянно и расти из сезона в сезон, считают в компании «КОЛДИ». Единовременное снижение цены на большой ассортимент лотов в 20% и более от первоначальной стоимости - признак недобросовестного демпинга и неликвидного проекта.

«Демпинг в девелопменте – очень опасная мера и тревожный сигнал для покупателя, - продолжает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Намеренное занижение цен может указывать на то, что девелопер использует модель финансовой пирамиды. Проще говоря, чтобы закрывать финансовые дыры в уже имеющихся в портфеле проектов, он начинает продажи в новых. Если цены занижены, то существует риск, что качество готового жилья будет сильно отличаться от того, что обещал застройщик, причем в худшую сторону». По словам эксперта, распознать демпинг несложно. Обычно о нем свидетельствует чересчур активная и даже навязчивая реклама по сравнению с ближайшими конкурентами при самых низких ценах в зоне расположения комплекса.

Кроме того демпинг может свидетельствовать об очень медленных продажах в проекте, считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.Застройщик, предлагающий жилье по бросовым ценам, стремится усилить поток финансовых поступлений в проект, чтобы избежать недостатка средств на строительство.

Впрочем, по словам Ирины Мошевой, управляющего директора Moscow Sotheby’s International Realty, застройщики нередко демпингуют в том случае, когда объем проданных квартир превышает 90% и остаются только неликвид.

Словом, нужно различать целенаправленный демпинг, когда на протяжении значительного периода времени действуют сниженные цены, и политику регулирования продаж, когда застройщик устанавливает более высокие скидки на ряд лотов. Для определения же реальных причин снижения цены необходим глубокий анализ: а) всей истории продаж в проекте; б) текущих рыночных условий.

Подготовил Виталий Простаков