Расширенный поиск

Тип постройки:

Комнатность:

растояние до мкад не более:

Цена за квартиру:

Цена за метр кв2:

м2

Общая площадь:

м2

срок ввода до:

Состояние строительства

...

Сегмент

...

тип сделки

...

тип дома

...

Отделка

...

инфраструктура

...

тип гаражей

...

безопасность

...

img

Справедливая цена или бесплатный сыр?

Казалось бы, нет ничего проще, чем определение справедливой цены объекта недвижимости. Необходимо взять несколько проектов в определенной локации и сравнить цены. «Если выбрать объекты одного класса, цены будут примерно одинаковые, разница не может быть существенной, - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Если же дисконт составляет 20-30%, такой размер скидки должен насторожить потенциального покупателя. Это может свидетельствовать о том, что застройщик испытывает трудности с финансированием и пытается привлечь покупателей любым способом. Никто не может продавать ниже себестоимости, это дорога в никуда».

«Откровенный демпинг застройщика может быть обусловлен несколькими причинами, в числе которых проблемы с разрешительной документацией, отсутствие подключений к коммуникациям, проблемы с финансированием и прочее, - продолжаетИрина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

По ее словам, выявить проблемного застройщика не так уж и сложно. На его сайте должны быть размещены РНС, документы на землю, а также и проектная декларация. Стоит проверить срок действия РНС. Бывали случаи, когда земля не была оформлена должным образом, а строительство шло полным ходом.

Также поводом для размышлений о финансовой стабильности застройщика могут стать постоянные большие скидки и акции. Или если цена метра существенно ниже, чем в аналогичных новостройках по району. «Ярчайший пример – ЖК «Царицыно», когда двухкомнатные квартиры площадью 60-64 кв. м в монолитных домах предлагались по октябрьской акции в 2016 году за 5 млн ровно. Похожая ситуация была и в ЖК «Митино О2», где под конец своей жизнедеятельности компания UrbanGroup снизила цены почти на 50% от рыночной стоимости. Еще пример - все проекты СУ-155, которые даже в кризисные годы продавались по бросовым ценам, почти по себестоимости» - рассказывает Ирина Доброхотова.

 

 

Также к явным признакам можно отнести уменьшение количества рабочих на строительной площадке, низкую динамику работ, снятые краны, удешевление материалов отделки и пр.

Начало конца можно также отслеживать по снижению темпа продаж (по сайту Росреестра, например) или по сайту застройщика, если он не убирает квартиры в скрытый резерв.

Большие скидки - почти всегда повод задуматься. И, тем не менее, стоит исключить несколько вариантов:

- девелопер изначально неправильно построил ценообразование и, осознав свою ошибку, снизил цены или дал скидки (пример – ЖК «Фестиваль парк», скидки 15% застройщик предоставил через 7 месяцев после старта продаж, и с тех пор спрос неуклонно растет, впрочем, как и цены).

- сезонный спрос по всему рынку - когда все застройщики делают скидки - летний период, новогодние акции.

- скидки на неликвид могут достигать 20%.

Скидки – выверенный инструмент продаж. Они не могут продолжаться постоянно и расти из сезона в сезон, считают в компании «КОЛДИ». Единовременное снижение цены на большой ассортимент лотов в 20% и более от первоначальной стоимости - признак недобросовестного демпинга и неликвидного проекта.

«Демпинг в девелопменте – очень опасная мера и тревожный сигнал для покупателя, - продолжает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Намеренное занижение цен может указывать на то, что девелопер использует модель финансовой пирамиды. Проще говоря, чтобы закрывать финансовые дыры в уже имеющихся в портфеле проектов, он начинает продажи в новых. Если цены занижены, то существует риск, что качество готового жилья будет сильно отличаться от того, что обещал застройщик, причем в худшую сторону». По словам эксперта, распознать демпинг несложно. Обычно о нем свидетельствует чересчур активная и даже навязчивая реклама по сравнению с ближайшими конкурентами при самых низких ценах в зоне расположения комплекса.

Кроме того демпинг может свидетельствовать об очень медленных продажах в проекте, считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.Застройщик, предлагающий жилье по бросовым ценам, стремится усилить поток финансовых поступлений в проект, чтобы избежать недостатка средств на строительство.

Впрочем, по словам Ирины Мошевой, управляющего директора Moscow Sotheby’s International Realty, застройщики нередко демпингуют в том случае, когда объем проданных квартир превышает 90% и остаются только неликвид.

Словом, нужно различать целенаправленный демпинг, когда на протяжении значительного периода времени действуют сниженные цены, и политику регулирования продаж, когда застройщик устанавливает более высокие скидки на ряд лотов. Для определения же реальных причин снижения цены необходим глубокий анализ: а) всей истории продаж в проекте; б) текущих рыночных условий.

Подготовил Виталий Простаков

 

05 декабря 2022, 15:46

Каждая четвертая покупка квартиры в столичной новостройке происходит в Новой Москве

Третий месяц подряд Новая Москва лидирует среди столичных округов по числу зарегистрированных первичных договоров

Читать больше

21 ноября 2022, 11:08

В октябре российские новостройки подешевели в среднем на 0,8%

По данным Домклика, в октябре текущего года стоимость одного кв.м. в новостройках России снизилась в среднем на 0,8% и составила 123 тыс. руб. При этом в октябре 2022 г.

Читать больше

16 ноября 2022, 11:41

Квартиры в столичных новостройках подешевели

Как сообщается на сайте столичного управления Росреестра, в сентябре этого года средняя цена сделки с жильем в Москве по зарегистрированным ДДУ за месяц снизилась на 7,3% (1,4 млн руб.) и составила 18,13 млн руб.

Читать больше

07 ноября 2022, 10:52

В Москве перевыполнен план по вводу жилья

Как сообщается на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы, с начала текущего года в столице введено 5 млн «квадратов» жилья

Читать больше

31 октября 2022, 11:00

Ключевая ставка осталась неизменной

Как сообщается на сайте мегарегулятора, 28 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 7,50% годовых.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 3 квартал 2023

ЖК «Светлый мир «БиоПолис...»»

Застройщик: Seven Suns Development

от 111 255 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК Dream Towers

Застройщик: Regions Development

от 436 080 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК «Сити-комплекс MirrorЗдание»

Застройщик: ГК МИЦ

от 217 200 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2027

ЖК «Новая Звезда» КРОСТ

Застройщик: Концерн КРОСТ

от 232 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

ЖК «Точка отсчета»

Застройщик: Seven Suns Development

от 185 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

ЖК «Городские истории (Рассказовка)»

Застройщик: АО СЗ ТПУ Рассказовка

от 167 443 за м2

Все объекты

Новости

07 декабря 2022, 16:58

Застройщик Forma построит ландшафтный парк в ЖК Republic

На придомовой территории планируют установить сухой фонтан, каскадный водопад и искусственную реку

Читать больше

06 декабря 2022, 13:20

Согласована третья очередь ЖК «Вишнёвый сад»

Крупный жилой комплекс в Раменках от AB Development продолжит строительство

Читать больше

05 декабря 2022, 15:44

Сдача последних корпусов в ЖК «Квартал Некрасовка»

Последние 4 корпуса ЖК на юго-востоке столицы сданы.

Читать больше

02 декабря 2022, 13:36

LUMIN - клубный дом в Таганском районе готов к вводу

HUTTON Development завершила строительство дома с апартаментами и пентхаусами

Читать больше

01 декабря 2022, 14:01

Строительство ЖК Dream Towers планируют завершить в 2023 году

Жилой комплекс будет расположен у станции метро "Технопарк"

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.