Современный девелопмент: слушать, слышать и воплощать

Сегодня в отрасли набирает популярность такой интересный тренд, как Techumanity (технология против человечества), который активировала известная концепция устойчивого развития. Речь идет о балансе между технологиями, меняющими мир, и средой обитания человека. В этой связи при разработке нового проекта некоторые застройщики активно внедряют всевозможные методы коммуницирования с потенциальными покупателями и жителями новостройки, которые помогают им создать проект максимально комфортный для проживания.

Например, компания «Главстрой» для каждого проекта развивает уникальную социокультурную концепцию и еще на этапе строительства создает центры притяжения, и объединяет в творческие комьюнити будущих жителей.

Например, основной для социокультурной концепции «Прогрессивных жилых кварталов Balance» является собственный парковый комплекс, который объединяет жилые кварталы и решает вопрос социализации жителей. Тематика современного урбан-парка подразумевает обязательное наличие творческого кластера, поэтому «Главстрой» создает арт-пространство Balance – территория, где в творческой атмосфере встречаются будущие жители кварталов, чтобы стать частью проекта, и сформировать уникальную среду для жизни, творчества и развития.

Активные участники комьюнити становятся настоящими «героями» Balance и создают особый стиль жизни и концепцию проекта. На их мнение специалисты компании опираются при разработке проектов отделки, дизайна лобби и функциональной наполняемости коворкингов.

«Также информация от покупателей – будущих жителей, которую мы получаем на арт-мероприятиях ложится  в основу концепции для коммерческих помещений в проекте, – говорят в компании. – «Главстрой» первый девелопер, создавший собственную службу для подбора коммерческих помещений, которая занимается сдачей коммерческих площадей в аренду только тем операторам, которые нужны и важны жителям».

Между тем, на рынке столицы до сих пор преобладает классика – ведется работа с существующими клиентами и после анализа полученных данных формируется список потребностей для будущего проекта, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Если застройщики не имеют опыта в строительстве проектов и им «не у кого» спросить, ведь нет клиентов (к примеру, запускают первый проект на рынке), то они обращаются к сторонним специалистам рынка недвижимости, которые работают с релевантными группами населения, и по результатам исследований готовят предложения для определенной аудитории нового проекта.

«Проектирование любого объекта начинается с оценки целевой аудитории. Составив портрет покупателя, можно многое понять о потребностях клиентов и их предпочтениях, - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Девелоперы могут взаимодействовать с покупателями напрямую через проведение анкетирования».

 «Ликвидность любой новостройки во многом определяется именно ее концепций. Поэтому девелоперы естественно проводят собственные исследования по оценке текущей и перспективной целевой аудитории проекта, коммуницируя напрямую с клиентами, – говорит  Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Как правило, выявление потребностей происходит путем анкетирования уже существующих покупателей и в принципе интересантов, посетивших офис продаж компании. Причем девелопер задает самые разные вопросы. К примеру, информация о наличии и возрасте детей позволяет сделать вывод о необходимости строительства школы или детского сада».

Анализ потребительских предпочтений по отделке помогает грамотно распределить долю жилья с ремонтом и без. Кроме того, именно анкетирование позволяет создать оптимальную квартирографию. Методом опроса девелопер может выяснить, насколько актуальна, к примеру, кухня-гостиная в проекте или большая спальня, а также насколько нужен балкон. Иными словами, заполняя анкету в офисе продаж, покупатель формирует концепцию проекта.

Однако стоит отметить, что полученная информация может использоваться скорее для новых очередей проекта или будущих жилых комплексов, а не текущего объекта строительства. Кроме того, далеко не все характеристики определяются исключительно предпочтениями клиентов. Например, архитектурная концепция скорее зависит от сложившейся застройки, особенно если речь идет о центре города. К тому же, невозможно угодить всем, когда один покупатель – приверженец классического стиля, а другой – ценитель стеклянных высоток.

В то же время, если новоселы совместно решают внести изменения в проект, то застройщик может пойти навстречу. «Например, в одном из наших объектов покупатели захотели построить спортивную площадку, и мы согласились профинансировать ее установку, –  рассказывает Алексей Перлин. Хотя речь идет о завершенном проекте и все наши обязательства перед дольщиками к этому моменту уже были выполнены в полном объеме. Поэтому сделать проект более комфортным можно даже после его заселения».

Второй способ – это изучение спроса в проектах той же локации, аналогичного класса, развивает тему Мария Литинецкая. С помощью выписок из Росреестра девелопер анализирует, какие площади и, соответственно, планировки пользовались спросом на рынке. Проекты с какими характеристиками оказывались наиболее успешными, в чем их основные преимущества.

«Если застройщик видит, что у конкурента не продается определенный тип лотов, то он просто не будет проектировать подобное решение. Такие образом, предпочтения покупателей учитываются опосредованно путем анализа структуры спроса. Конечно, производятся определенные поправки с учетом прогнозов уровня дохода населения или демографической ситуации. Однако это не меняет картину значительно», – подчеркивает эксперт «Метриум».

«Чаще всего девелоперы основываются при разработке проекта на опыте общения и получения обратной связи от клиентов уже реализованных новостроек, – говорит  Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – Обычно разработка нового проекта совпадает по времени с завершением реализации старого объекта, поэтому девелопер может аккумулировать полученные отзывы, нарекания, реакцию покупателей на те или иные «фишки» в проекте. Все это учитывается, особенно при выработке концепции мест общего пользования и прилегающих территорий, где у застройщика есть самый широкий простор для реализации идей Techumanity».

В российских новостройках эти принципы уже внедряются. Скажем, если еще 10-20 лет назад жилой дом на высоком фундаменте считался нормой, потому что это было технически обоснованным эталоном, то сейчас застройщики поменяли технологию строительства в этой части, чтобы вход в здание был на уровне земли, делится своими наблюдениями эксперт. Иными словами, девелоперский продукт стал ориентирован на конечного пользователя, а не на соблюдение каких-то технических норм, часто устаревших.

Подготовил Виталий Простаков