Склады предпочитают арендовывать, а не покупать

Падение цен на склады в московском регионе уже побило антирекорд пятилетней давности, создав беспрецедентную ситуацию на рынке, когда складские помещения стало выгоднее не покупать, как это было ранее, а арендовать.

В первом полугодии 2016 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости составило 534 000 кв. м, лишь 7% из которых были проданы, а остальное – сдано в аренду,  - сообщают "Ведомости - недвижимость". Для сделок купли-продажи это рекордно низкий показатель за последние пять лет, отмечают аналитики. Так, в январе – июне 2015 г. продано свыше 14% складских помещений, годом ранее – 28%.

Итоги первого полугодья 2016 года ясно показывают, что средний размер ставки на рынке московских складов рекордно упал. Еще один итог полугодия – это закрепление ставок в рублях. В связи с проблемами в экономике страны арендодатели вынуждены были пойти навстречу рынку, сначала перейдя на пересчет ставок в рублевом эквиваленте, а затем и вовсе, сделав их фиксированными. Всё это свидетельствует, что к весне 2017 до 95 % всех рыночных предложений на рынке складов выставлено в рублях.

Уже к апрелю прошлого года на рынке ответственного и сезонного хранения оказались свободными более 800 тысяч кв. м или порядка 9 % от всего объема рыночного предложения. Сегодня эта тенденция только усилилась, правда, эксперты предполагают, что совокупный объем свободных складских площадей со следующего полугодия станет сокращаться, поскольку во второй части 2016 года наверняка будет спад нового строительства. А потому появятся предпосылки, для постепенного поступательного движения арендных ставок к нынешней "точке невозврата".

Похожие данные и у Антона Алябьева, директора отдела индустриальных и складских помещений CBRE: в первом полугодии 2016 г. на сделки купли-продажи пришлось лишь 7–10%, что меньше показателей аналогичного периода 2015 г., подтверждает эксперт. Иные аналитики называет еще меньшую цифру – 2,5%. Правда, оговариваются они, такой показатель не является рекордным: в 2015 г. сделок по покупке логистических площадей не было. Большинство запросов от компаний действительно связано с арендой.

Ситуация в Северной Столице чуть лучше чем в Москве, но и там цены на складские помещения неуклонно снижаются. За первое полугодье 2016 года они упали на 2%. Склады индивидуального хранения появились в городе несколько лет назад и за прошедший период активно развились. Отличительная особенность питерских складов – небольшая площадь, которую арендатор может самостоятельно регулировать, уменьшая или увеличивая в зависимости от собственных потребностей. Такие объекты оборудованы системой самообслуживания, что позволяет клиенту начать эксплуатацию в любое время. По оценкам экспертов, сейчас в городе предлагается более 50 тысяч квадратных метров складов.

В первом полугодии 2016 г. инвестиции в складскую недвижимость по стране составили $100 млн, что в 3 раза меньше, чем годом ранее, согласно отчету S.A. Ricci. За этот период закрыта лишь одна сделка: РФПИ с партнерами приобрел логистические комплексы "ПНК-Чехов 3" и "ПНК – Северное Шереметьево". Всё, на этом "послужной список" логистических помещений исчерпывается. Более чем скромные результаты. Как утверждают руководители промышленных производств, основным требованием к складским помещениям является транспортная доступность. Она является первостепенной для наибольшего числа арендаторов, особенно в свете самостоятельного обслуживания складских площадей. А как раз вопрос реализации транспортной инфраструктуры за частую оказывается непроработан, особенно в Новой Москве.

Учитывая снижение арендных ставок и большое количество свободных помещений, многие компании все чаще предпочитают аренду складов приобретению. По данным S.A. Ricci, средняя арендная ставка в помещениях класса А – около 3900 руб./кв. м в год (без налогов и операционных расходов), класса В – 3600 руб./кв. м. Однако, годом ранее такие склады сдавались соответственно по 5000 и 4500 руб./кв. м. Ставки аренды упали до 3700–4000 руб./кв. м, можно найти варианты и по 3000 руб./кв. м., но сделок по таким ценам нет: подобные предложения обычно подразумевают короткий период аренды, что большинству компаний-арендаторов невыгодно. Кроме того, вместе со ставками аренды снизилась и стоимость складских помещений, поэтому приобретать их сейчас выгодно, считает Мамаев.

Покупать собственный склад впервыестало невыгодно (срок окупаемости инвестиций составляет 10–12 лет), как и строить его на кредитные средства в связи с отсутствием доступного финансирования. Это касается даже крупнейших транснациональных корпораций.