Скидки и риски покупателя квартиры в новостройке

В целом лучшие условия в большинстве случаев может предложить застройщик или уполномоченный риэлтор. Здесь речь идет не об абсолютной величине дисконта, а скорее имеется в виду комфортность покупки, считает Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО».  

Впрочем, в определенный момент частный инвестор может предложить цену интереснее, чем у застройщика, но и выбор квартир будет ограниченным, как правило, это 1-2-3 лота. В то же время у девелопера линейка представленных к продаже вариантов гораздо шире.

«Подчеркну, что частный инвестор сам определяет размер своего дохода, а застройщик работает по установленному плану и при необходимости не может сделать дополнительную скидку. Поэтому частный инвестор выступает более гибким и может предложить цену ниже, чем у девелопера», – говорит Павел Лепиш.

В новостройке, если продажи ведутся по договору долевого участия, проходящему регистрацию в Росреестре, риски минимальны. Двойные продажи исключены, гарантию дает государство.

«Основной риск - недострой, но, как мы видим, сейчас на рынке практически не остается случайных игроков, происходит консолидация и укрупнение застройщиков, введено проектное финансирование, что практически исключает остановку строительства, – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Конечно, надежнее покупать квартиру у застройщика, но, приобретая квартиру у частного инвестора по уступке права требования, покупатель де-юре становится участником долевого строительства».

На вопрос, кто надежнее, эксперт отвечает: «Надежнее покупать квартиру в новостройке через агентство. Агентство – гарантия, в том числе, и лучшей цены. Если говорить о скидке, то у застройщиков существует финансовая модель, в которую заложена максимальная скидка. У частного инвестора – условия, как правило, гибче за счет того, что цена изначально ниже, чем у застройщика».

С Ириной Доброхотовой согласен и Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». По его мнению, приобретение недвижимости через авторитетную консалтинговую компанию снизит риски до минимума – это объясняется детальным изучением всей документации юристами такой компании.

Агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве и никогда не станет продавать объекты, вызывающие подозрение, в целях сохранения своей репутации. Покупка напрямую у застройщика или инвестора, не гарантирует учет интересов покупателя. Зачастую их договоры стандартны и не подлежат корректировкам. Риэлторские компании стараются находить баланс интересов сторон еще на старте продаж, при согласовании форм для реализации объектов.

Если говорить о стоимости услуг по оформлению сделки, то цены могут разниться. Как правило, все расходы включены в стоимость квартиры. В некоторых случаях застройщики привлекают сторонних регистраторов, и тогда за регистрацию договора долевого участия/договора уступки права требования/договора купли-продажи придется заплатить в пределах 30-100 тысяч. Бесспорными тратами будет государственная пошлина и оформление документов у нотариуса. «Конечно, от услуг по регистрации можно отказаться и самостоятельно обратиться с представителем застройщика в управление Росреестра, но на этот шаг вряд ли пойдет сам застройщик», – отмечает Ирина Доброхотова.

По совам Павела Лепиша, каждый девелопер сам решает, какую сумму покупатели должны заплатить за оформление сделки. Тем не менее на рынке наблюдается общая тенденция к минимизации пакета платных услуг при осуществлении покупки квартиры в новостройке.

Еще один важный нюанс заключается в том, что оформление сделки на первичном рынке часто дороже вторичного и включает в себя бронирование объекта за покупателем. «Это стандартная и вполне объяснимая процедура, за организацию процесса реализации проекта застройщику необходимо платить, - поясняет Сергей Егоров. – Оплата идет либо через удорожание самого объекта, либо за услуги бронирования. Для покупателя это гарантия сохранения за ним объекта и соответствующей цены».

Что касается приобретения объектов с привлечением ипотечного кредитования, то минимальный первоначальный взнос составляет как правило 15%, страхование недвижимости и жизни в среднем около 1%. В расходы также необходимо заложить оплату нотариальных услуг. Нотариальное удостоверение документов, оплата гос. пошлины, комиссия за безналичный перевод, расходы на открытие аккредитива, затраты на регистрацию в регистрирующем органе – все ложится на покупателя.

Под пункт «лишних» расходов попадает обслуживание ипотеки в новостройке, до момента выдачи ключей.

Как это выглядит на практике, рассказывает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group: «В ЖК бизнес-класса «Династия» мы предлагаем комплексную услугу составления и регистрации договора с последующим оформлением права собственности по итогам ввода дома в эксплуатацию, ее стоимость 105 тыс. руб. В ЖК «Рассказово» (комфорт+) стоимость услуги составления ДДУ и его регистрации 50 тыс., оформление права собственности предлагается как дополнительная услуга, будущий собственник может при желании воспользоваться профессиональной помощью или оформить собственность самостоятельно».

Подготовил Виталий Простаков