Скажи мне, кто твой конкурент ... в локации

Рассказывает Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН:  

– В рамках анализа конкурентной среды в выбранной локации мы оцениваем проекты-конкуренты в разрезе таких факторов, как масштаб, класс проекта, объём предложения в экспозиции, расположение проекта, инфраструктура района, окружение, виды, цена и уровень спроса (темп продаж). 

Значительное влияние на стратегию реализации нашего проекта оказывает, в том числе, имидж компании-конкурента и какую маркетинговую и ценовую политику он проводит. Анализируя все эти факторы, мы выстраиваем собственную стратегию реализации проекта, продаж и маркетинговую концепцию. 

Конкуренции среди застройщиков – это однозначно плюс для покупателей. Например, в 2014 году на московском рынке жилой недвижимости конкуренция позволила застройщикам вывести качество проектов на совершенно иной уровень строительства. Появилось много абсолютно новых проектов, которые отличались от предыдущих более высоким уровнем проектирования, фасадными решениями, ландшафтным дизайном. 

Плюс для застройщика – если в одной локации строится небольшое количество проектов, то локация начинает больше притягивать клиента. Растущий интерес приводит к смещению покупательской активности в этот район и, как следствие, к повышению цены в районе. Ярким примером этого стал район Хамовники, который до кризиса был обычным районом с пятиэтажками и фабриками. Премиальной локацией в этом районе была только Фрунзенская набережная. После кризиса в 2008-2010 годах 90% всех новостроек было сконцентрировано именно в Хамовниках, и сегодня этот район считается одним из самых престижных в Москве. Хотя по-прежнему у него есть свои плюсы и минусы с точки зрения благоустройства и инфраструктуры.  

Что касается конкурирующих локаций, то, например, район Якиманка незаслуженно недооценён, хотя он имеет пешую доступность до Кремля и отличные видовые характеристики. Здесь собрано большое количество прекрасно сохранившихся старых особняков, которые сегодня являются памятниками архитектуры. 

Территория района очень зелёная и ухоженная, в пешей доступности находятся крупные прогулочные зоны Москвы: «Музеон» и Парк Горького. Кроме того, в Якиманке сосредоточены достойные объекты социальной инфраструктуры, включая лучшие детские сады, школы и вузы Москвы, а также магазины, рестораны и спортивные клубы премиум-класса. Сочетание истории, престижного местоположения и отличной сложившейся инфраструктуры делают район Якиманка идеальным местом для проживания семей с детьми. 

Среди минусов для застройщиков – увеличение стоимости строительства и снижение маржинальности. 

Рассказывает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: 

– Девелопер должен учитывать количество проектов и компаний в локации, планы развития территории, инженерные мощности, перспективы появления новых игроков. По нашему опыту скажу, что вопрос инженерных сетей требует особо внимательной проработки. Недостаток информации или небольшая ошибка в расчетах – и через некоторое время могут возникнуть убытки на сотни миллионов или даже миллиарды рублей.  

Яркий пример – Видное. При разработке концепции ЖК «Южное Видное» (6-й мкр.) большая конкуренция была заметна сразу. Мы видели, что несколько крупных компаний, в том числе федерального уровня, планировали либо строили свои объекты. Тем не менее мы отнеслись к этому спокойно. И в этом был трезвый расчет. Основание этому – перспективы развития города. Они были масштабные и остаются таковыми по сей день. В городе ежегодно сдаются десятки тысяч новых квадратных метров жилья, обеспеченных инфраструктурой. Инженерных мощностей в комплексе недоставало. Но мы построили дополнительные коммуникации. В результате наш проект нашел свою нишу в покупательском спросе.   

Мы пока не работаем по новым правилам. Но к запуску с использованием механизма эскроу-счетов готовятся несколько проектов. Безусловно, переход на эту систему повышает издержки девелоперов. В новых объектах стоимость квадратного метра выше, чем в прежних, в которых нет посредника в виде банка. Это приводит к некоторому сокращению спроса. Падают и объемы строительства из-за перехода новую модель. Мы надеемся, что после адаптации к новым условиям отрасль восстановится, и предложение на рынке увеличится. Определяющим в конкурентной борьбе становится качество продукта. Над его улучшением мы сейчас активно работаем.  

Подготовил Виталий Простаков