Сделки с долями: в каких случаях нужен нотариус

Операции с недвижимостью в долевой собственности обычно требуют нотариального сопровождения, однако даже при участии нотариуса такие сделки остаются рискованными. 

Когда нужен нотариус

Нотариальное удостоверение обязательно для ряда сделок с долями. Например, при отчуждении доли в общей долевой собственности — в том числе если долю выкупает один из совладельцев; при оформлении ипотеки на доли в праве общей собственности; если супруги покупают недвижимость и сразу закрепляют в договоре распределение долей, а брачный договор между ними не заключён.

Есть и ситуации, когда нотариус не требуется. К примеру, если все совладельцы отчуждают свои доли в рамках единой сделки; если все участники одновременно оформляют ипотеку на свои доли; при заключении договора ипотеки долей с кредитными организациями; когда единственный собственник продаёт или дарит долю в принадлежащем ему объекте.

Преимущественное право покупки

Если владелец доли намерен продать её постороннему лицу, остальные совладельцы вправе выкупить её на тех же условиях — это и есть преимущественное право покупки. Исключение составляют случаи продажи имущества с публичных торгов. Право действует и при отчуждении доли по договору мены.

Чтобы подтвердить, что право соблюдено, используют такие документы: нотариальное свидетельство о передаче либо направлении уведомления совладельцу; копию телеграммы, отправленной продавцу через почтовое отделение. В уведомлении обязательно фиксируют цену и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, извещение можно направить по адресу расположения недвижимости.

Срок для реализации преимущественного права — 1 месяц, но отсчитывают его не от даты отправки, а от даты доставки уведомления. Если совладельцы письменно откажутся от покупки, долю можно продать третьему лицу раньше. Когда среди совладельцев есть несовершеннолетний, для оформления отказа нужно предварительное разрешение органа опеки.

При нарушении преимущественного права любой из участников долевой собственности может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на себя права и обязанности покупателя.

Продажа недвижимости, купленной с использованием маткапитала

Если квартира приобретена с привлечением средств материнского капитала, закон требует оформить доли в праве собственности на всех членов семьи, включая детей. При последующей продаже такой недвижимости действуют особые правила: всем членам семьи (супругу и детям), которые ещё не имеют долей, необходимо их выделить — отказаться от этого права нельзя; для продажи жилья, где собственниками являются несовершеннолетние, требуется разрешение органа опеки; опека может одобрить сделку при условии, что детям выделят доли в другом жилье. Иногда разрешение выдают с требованием оформить права на новое жильё до продажи либо удостоверить у нотариуса обе сделки одновременно. Несоблюдение условий, указанных в разрешении, грозит признанием договора недействительным.