Счета эскроу в долевом строительстве: итоги работы за год

По словам Надежды Коркка, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), за последний год наблюдается стабильный рост доли предложения, продаваемого с использованием эскроу-счетов. 

Так, на рынке столичных новостроек массового сегмента в III квартале 2019 года по новым правилам продавалось 20% квартир, в IV квартале – 25%, в I квартале 2020 года – 34%, а во II квартале – 47%. 

Если же рассматривать только строящиеся объекты, исключив сданные в эксплуатацию, то этот показатель, по мнению эксперта, достигает 60%. То есть сегодня счета эскроу в долевом строительстве имеют явный перевес «перевес». Такие лоты представлены в 26 жилых комплексах массового сегмента. 

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») отмечает, что из186 застройщиков 82 привлекают средства покупателей на эскроу-счета. Но главное заключается не в количестве, а в последствиях для покупателей жилья. 

«Пока основное влияние реформы на рынок жилья проявилось в повышении цен, – говорит эксперт. – Часть застройщиков, которые стали применять банковский кредит, повысили цены из-за возросших издержек на обслуживание займов. Другие девелоперы сделали это превентивно, чтобы максимизировать прибыль сейчас и иметь впоследствии больше средств для старта новых строек по обновившимся правилам». 

Впрочем, рост цен нельзя отнести только к реформе долевого строительства, поэтому преувеличивать значение перехода на эскроу не следует. При этом, в отличие от других регионов России, где реформа привела к значительному снижению объемов строительства, в Москве общая площадь застройки сократилась примерно на 9% до 17,4 млн кв. м. 

Но, есть еще один немаловажный эффект, полученный от введения счетов эскроу в долевом строительстве.

Благодаря реформе надежность сделки заметно повысилась, причем сразу по нескольким причинам. Во-первых, по новым правилам застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до оформления в доме первого права собственности. До этого момента деньги покупателей «замораживаются» на эскроу-счетах, и, если девелопер не выполнит свои обязательства, вторая сторона гарантированно получит свои деньги в целости и сохранности. То есть искореняется сама возможность появления обманутых дольщиков. 

Во-вторых, снизилась и вероятность столкнуться с долгостроем. С одной стороны, новая система предполагает жесткий андеррайтинг: банки заинтересованы в том, чтобы инвестировать только в ликвидные проекты с эффективной финмоделью. Соответственно, доступ на рынок для неопытных и слабых компаний затруднен. С другой стороны, после получения проектного финансирования застройщик гарантированно имеет средства для завершения строительства. 

«Особенно актуально это было во время пандемии: даже при резком спаде продаж девелоперы были обеспечены заемными средствами», – подчеркивает Надежда Коркка.

После перехода на проектное финансирование основными критериями выбора проекта, разумеется, остались соотношение цены и качества, локация, транспортная доступность и т.д. Однако по мере роста предложения, продаваемого по эскроу, у покупателей появлялся и выбор: при прочих равных условиях чаша весов склонялась в пользу новой системы взаиморасчетов. 

Пандемия коронавируса ускорила этот процесс: память о предыдущих кризисах – банкротствах, заморозке проектов и т. д. – все еще жива, и люди стали искать более надежную альтернативу. 

«Разумеется, в рамках новой модели финансирования вложения в новостройки стали более безопасными, – подтверждает Игорь Козельцев. – Точнее, они стали вовсе безопасными, потому что так или иначе средства дольщика либо будут защищены банком, либо государством и никуда не испарятся, чтобы ни случилось с застройщиком или кредитором проекта». 

Единственный риск покупателя – это потеря времени, если такие неприятности произойдут. Но даже их вероятность тоже низкая. С одной стороны, рынок консолидируются и слабые (читай – рискованные) игроки уходят. С другой стороны, основными держателями (и кредиторами) проектов застройки становятся крупнейшие российские банки, в надежности которых никто не сомневается. Покупатели в целом хорошо восприняли реформу и, конечно, охотно заключают сделки в новых проектах.  

Подготовил Виталий Простаков