Родовые отличия апартаментов и выгоды их приобретения

С точки зрения спроса квартиры имеют приоритет перед апартаментами, однако каждый формат интересен покупателям. Кроме того, несмотря на продолжительное присутствие на рынке недвижимости, за апартаментами все еще тянется шлейф мифов и стереотипов, которые ошибочно принимают за недостатки формата.

«Нужно понимать, что основная разница квартир и апартаментов – в юридическом статусе, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Формально апартаменты являются нежилыми помещениями. Отсюда вытекает целый комплекс отличий между двумя форматами недвижимости».

Первое и самое важное отличие – более низкая стоимость апартаментов. Как правило, они на 10-20% дешевле квартир. Это объясняется тем, что застройщикам не нужно изменять вид разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства. Кроме того, они не обязаны строить внутреннюю инфраструктуру.

Однако социальная составляющая сильно повышает конкурентоспособность проекта, поэтому в апарт-комплексах зачастую есть и детские сады, и школы. Более того, на рынке представлены проекты смешанного формата. Так, в комплексах «Ривер Парк», «Любовь и голуби», «Level Амурская», «Пресня Сити», «Мир Митино» можно приобрести как квартиры, так и апартаменты. При этом собственники апартаментов имеют доступ ко всей внутренней инфраструктуре наравне с другими жителями комплекса.

Второе отличие состоит в том, что у покупателей апартаментов нет возможности оформить постоянную регистрацию в формально нежилом помещении. Этот факт часто называют в числе аргументов в пользу покупки квартиры. Однако если комплекс имеет статус гостиницы, собственник вправе получить временную регистрацию сроком на 5 лет, которую впоследствии можно продлить. Временная регистрация наделяет владельца апартаментов практически теми же правами, что и постоянная: собственник может прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в детский сад или школу и т. д.

Третье отличие – это величина налогов. Ставка налога на имущество составляет 0,1% на квартиры и 0,5-2% на апартаменты. При этом она рассчитывается от кадастровой стоимости, которая примерно в 1,5 раза ниже у апартаментов, что отчасти нивелирует разницу. Кроме того, изначально низкий бюджет покупки компенсирует переплату на много лет вперед.

Четвертое отличие связано с размером коммунальных платежей. Действительно, тарифы ЖКХ на апартаменты выше, чем на квартиры: на водоснабжение +12%, на водоотведение +8%, на отопление +25%, на электричество +36%. Однако в проектах смешанного формата, где продаются и квартиры, и апартаменты, управляющая компания зачастую уравнивает тарифы для всех жителей комплекса.

«Таким образом, апартаменты являются привлекательным вариантом для покупателей с ограниченным бюджетом», – резюмирует Мария Литинецкая.

По словам Павела Брызгалова, директоар по развитию продукта ГК ФСК, апартаменты больше привлекательны для инвесторов и покупателей, у которых уже есть в собственности квартира, а апартаменты приобретаются параллельно с целью улучшения жилищных условий. В случае приобретения такой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, апартаменты могут быть заметно привлекательнее квартир.

«Апартаменты часто приобретаются в инвестиционных целях. Более низкая стоимость по сравнению с квартирами в сочетании с престижным расположением проекта увеличивает ликвидность такого вложения, – подтверждает Мария Литинецкая. – Особый сегмент рынка представляют собой сервисные апартаменты, которые предлагают собственнику готовую модель арендного бизнеса».

В отличие от классической сдачи в аренду, они обеспечивают своему владельцу гарантированную и достаточно высокую доходность (до 15-20% годовых в некоторых элитных проектах). Если же инвестор вкладывается в апартаменты с целью последующей перепродажи, то за счет относительно низкой цены найти покупателя будет проще.

«Апартаменты подойдут в случае, если клиент планирует сдавать жильё в аренду, –согласна Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН. – Покупать квартиру с инвестиционной целью менее выгодно, потому что при покупке апартаментов с последующей сдачей можно сэкономить 5-10%. Ставка доходности в этом случае увеличивается».

«Однако этот формат также интересен аудитории премиум- и элитного классов, правда, по другой причине, – замечает Мария Литинецкая. – Прежде всего состоятельные покупатели обращают внимание на престижное расположение проектов».

Действительно, на карте столицы апарт-комплексы сконцентрированы преимущественно в пределах ТТК и характеризуются высокой транспортной доступностью, удачным окружением и развитой внешней инфраструктурой. В том числе они строятся в уникальных локациях в историческом центре столицы, где у них может просто не быть конкурентов в виде новых жилых комплексов.

«В наших проектах представлены преимущественно квартиры, их выбирают, как правило, семейные пары для жилья. Для такой группы клиентов играет роль прописки, – делится своими наблюдениями Павел Брызгалов. – Апартаменты интересны более возрастной группе покупателей, которая приобретает недвижимость в инвестиционных целях.  Такой объект должен обладать интересной локацией и конкурентной ценой по сравнению с квартирами. Например, комплекс апартаментов «Движение. Тушино», который мы возводим на северо-западе Москвы, расположен в пешей доступности между двумя станциями метро в районе, являющегося местом притяжения для потока деловых, иностранных туристов и спортсменов».

Подготовил Виталий Простаков