Регион, который никого не оставляет равнодушным

Значительно выросла покупательская способность населения, введены в эксплуатацию новые больницы и поликлиники, школы и детские сады. Стремительными темпами идет строительство главных транспортных артерий полуострова – трассы «Таврида», Керченского моста, происходит модернизация международного аэропорта Симферополь. Кроме того, создание в 2015 г. свободной экономической зоны в Крыму позволило привлечь в регион достаточно весомый приток частных инвестиций. Этот статус предусматривает льготный режим налогообложения – отмену налога на прибыль, освобождение от налога на имущество сроком на десять лет и от земельного налога – на три года.

На полуострове все спокойно

Если взглянуть на рынок недвижимости полуострова до и после присоединения к РФ, то сразу будет заметна очевидная разница. В 2014 г., после референдума, рынок недвижимости резко ожил. Россияне скупали буквально все подряд, в то же время украинцы поступали наоборот – сбывали свои активы. Так, с середины 2014 г. и до середины 2015-го наблюдалось рекордное количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке полуострова, несмотря на то, что цены на недвижимость, преимущественно на вторичном рынке, были сильно завышены, порой на 30-40 %. Цены в регионе номинировались в долларах и евро, даже сейчас до 40 % предложения выставляется в иностранной валюте.

К концу 2015-го покупательский интерес к недвижимости полуострова остыл – не только в связи с нестабильной политической ситуацией, которая сложилась вокруг региона, но и из-за чересчур завышенных цен, которые неумолимо росли. 2016 год можно условно назвать годом стабилизации рынка недвижимости полуострова. В связи с затишьем покупательского спроса продавцам вторичного рынка жилья пришлось сильно умерить свои аппетиты и снизить цены согласно реалиям.

Сегодня мы видим, что рынок недвижимости Крыма ведет себя крайне спокойно и сдержанно. Цены стабилизировались, покупатели ожили, однако предложение все еще сильно превышает спрос, особенно эта тенденция наблюдается на вторичном рынке жилья. И этому есть обоснование, поскольку именно на вторичке есть риск покупки квартиры, которая может находиться в залоге у украинских банков или под арестом зарубежных судов, сведения о которых не содержатся в российском реестре прав на недвижимое имущество. В связи с этим покупательский спрос плавно перешел на первичный рынок, однако и здесь тоже есть свои риски. Так, мы все знаем о вступившем в силу распоряжении правительства о запрете на строительные работы в 100-метровой зоне от моря. В «черный список» попала почти половина объектов капитального строительства и треть земельных участков, расположенных в береговой зоне Большой Ялты, и они могут быть признаны незаконными. Ревизия продлится как минимум до конца 2017 г. и, возможно, как следствие, негативно скажется на спросе.

Новые проекты не за горами

Сегодня на рынке недвижимости региона присутствует четыре типа покупателей – это сами крымчане, которые хотят улучшить свои жилищные условия, военные, командированные на полуостров, жители столицы и других регионов России, у которых есть статус «невыездных», а также те, кто неравнодушен к неповторимой крымской природе и его целебному воздуху.

Ипотека в Крыму развита достаточно слабо по сравнению с другими регионами Российской Федерации. Пока в Крыму работают три ключевых игрока – «РНКБ», «Генбанк» и банк «Россия».

Власти всерьез озабочены наращиванием ипотечного кредитования на полуострове. Так, поставлена задача: в 2017-2018 гг. увеличить выдачу ипотеки в совокупности до 60 млрд руб. (по данным из открытых источников, в 2016 г. банками было выдано лишь 1,3 млрд руб.).

Но мы все прекрасно понимаем, что развитие ипотечного кредитования в санкционном регионе невозможно не только без помощи государства и федеральных средств, но и без строительства нового жилья. На полуострове застройщиков, работающих в рамках 214-го федерального закона, крайне мало, чтобы обеспечить необходимый объем строительства.

Если говорить о предложении высокобюджетного рынка жилья Крыма, то на сегодняшний день его доля не превышает 4 %. После событий марта 2014 г. новые игроки на рынок элитной недвижимости полуострова не выходили, что связано со всеми вышеперечисленными фактами. Впрочем, это вопрос времени.

Но, на мой взгляд, ситуация кардинально изменится только после ввода в эксплуатацию главных транспортных артерий полуострова – после их запуска многие вопросы, связанные с логистикой, будут решены, что позволит застройщикам значительно сократить себестоимость строительства, а новым игрокам – выйти на рынок. Так, по нашим данным, некоторые московские застройщики всерьез рассматривают площадки под строительство в регионе, и вскоре мы узнаем об анонсировании новых проектов. Помимо этого, уже известно, что группа компаний «Гранель» сообщила о планах строительства 250 тыс. кв. м жилой недвижимости в Крыму. В рамках реализации данного проекта будут построены четыре комплекса в Симферополе, Севастополе и Ялте.

Ставка на опережающее развитие

Федеральные и муниципальные власти делают все, чтобы полуостров Крым стал одним из самых инвестиционно-привлекательных регионов Российской Федерации. Так, согласно данным Национального рейтинга инвестиционной привлекательности регионов РФ, Крым занял 64-е место, поднявшись всего лишь за один год на 20 пунктов. И это только начало большого пути. Запуск Керченского моста подогреет интерес к региону не только со стороны туристов, но и частных инвесторов. Упростится логистика, преобразится инфраструктура, в разы повысится спрос на недвижимость, придут новые сильные игроки. Все это обязательно отразится и на ценах на недвижимость, к тому же здесь стоит сказать, что рынок недвижимости Крыма сегодня развивается быстрее, чем любой другой регион Российской Федерации.

Если смотреть на динамику спроса до конца текущего года, то, скорее всего, он останется на прежнем уровне. Цена предложения может продемонстрировать небольшое падение, поскольку спрос на курортную недвижимость напрямую зависит от сезонности, а многие застройщики в преддверии новогодних праздников запустят в продажу акционные лоты, чтобы простимулировать спрос на следующий, 2018 г.

Сегодня самое благоприятное время вкладывать в Крым, когда цены не сильно завышены, а инвесторам предоставляются льготы и преференции в рамках свободной экономической зоны, есть возможность выбора и, конечно, уникальные природные и климатические условия региона, которые на протяжении многих веков никого не оставляли равнодушным.