Промзоны Москвы: новая философия застройки

В отсутствие свободных площадок под строительство в Москве территории бывших производств обеспечивают хороший потенциал для появления больших объемов современного жилья, расположенного при этом в привлекательных локациях. Не случайно большинство ЖК на месте промзон, эксперты относят к успешным проектам. «В их числе и наш комплекс «Кварталы 21/19», расположенный в индустриальном кластере «Грайвороново» Рязанского района столицы, – рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – Мы наблюдаем стабильный клиентский поток, значит, проект пользуется спросом».

Крупнейшие проекты в промзонах – это ЖК «Зиларт», «Символ», «Метрополия», «Level Амурская», Sreda, «Ривер Парк». «Причем «Level Амурская» – это самый востребованный проект комфорт-класса в пределах МКАД по итогам 2018 года, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

По ее мнению, в таких проектах покупателей привлекает масштаб, потому что именно большие площадки позволяют застройщикам реализовать интересные архитектурные концепции, а также создать действительно современное пространство на прилегающих территориях с разновозрастными детскими площадками, амфитеатрами, променадами, набережными и другими уникальными объектами.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» причисляет к успешным«Лучи» и «Мещерский лес». Эксперт говорит, что в число наиболее популярных столичных ЖК эти два объекта попали в результате анализа, проведенного на основании данных Россеестра. Главными факторами, в этом случае стали высокие темпы строительства и открытие станций метро «Говорово» и «Солнцево» в непосредственной близости от новостроек.

Все комплексы, реализующиеся на территории бывших промзон, представляют собой масштабные объекты, комплексного развития территории. Это значит, что проект предполагает полностью независимую среду для своих жителей, начиная от качественных квартир, заканчивая различными объектами инфраструктуры у дома: образование, здоровье, спорт и т.д.

Поэтому вполне логично, что еще один проект, упомянутый нашим экспертом Владимиром Богданюком, коммерческим директором ЖК «Balance» компании «Главстрой» – это ЖК Balance, расположенный в Юго-Восточном административном округе Москвы и тоже на территории промзоны «Гайвороново». На 27,5 га появится городской квартал с концепцией «все в комплексе». Проектом запланированы три детских сада две школы, две поликлиники, спортивный комплекс с бассейном, собственный парк, пять подземных паркингов и т.д.

Еще одно немаловажное обстоятельство, влияющее на выбор покупателей – наличие широко разветвленной транспортной сети, которой характеризуются проекты на месте промзон. Их инфраструктура дополнялась в последнее время за счет развития МЦК и реализации ТПУ.

Общую картину по застройке бывших промышленных зон Москвы обрисовала Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». По ее данным,территории некогда существовавших предприятий сегодня активно застраиваются и в настоящий момент здесь предлагается 75% от всего объема нового жилья столицы. Порядка 54% приходится на комфорт-класс, 38% сосредоточено в бизнес-классе, по 5% и 3% относится к эконом- и премиум-классам соответственно. Большая доля предложения сконцентрирована в трех округах: СВАО (19,2%), ЮВАО (17,7%), САО (16,3%).

ТОП-5 районов с наличием жилья на месте промзон составляют Хорошево-Мневники (СЗАО – 6,5%), Хорошевский (САО – 4,7%), Некрасовка (ЮВАО – 4,5%), Рязанский (ЮВАО – 4,2%), Даниловский (ЮАО – 3,7%) и Алексеевский (СВАО – 3,7%).

В комфорт-классе основными районами являются Рязанский (ЮВАО, 7,6%), Западное Дегунино (САО – 5,9%), Солнцево (ЗАО – 5,7%), Люблино (ЮВАО – 5,6%), Гольяново (ВАО – 4,8%), Орехово-Борисово Южное (ЮАО – 4,8%).

В бизнес-классе – Хорошевский (САО – 10,8%), Хорошево-Мневники (СЗАО – 10,4%), Алексеевский (СВАО – 9,6%), Раменки (ЗАО – 7,5%), и Даниловский (ЮАО – 7,1%).

Если говорить о рейтинге самых востребованных проектов во всех классах жилья, то большая часть таких новостроек, как уже упоминалось, возводится на территории бывших промышленных зон: вэконом-классе – 100%, в комфорт-классе – 91%, в бизнес-классе – 88% и в премиум-классе – 62%.

«Причины популярности проектов, расположенных на территории бывших промзон и реализуемых как в массовом сегменте, так и бизнес-классе, заключаются в сочетании факторов цены и качества. Скажем, наиболее покупаемые объекты массового сегмента расположены в ЮВАО, а также замкадных локациях ЗАО, и уровень цены у таких предложений меньше среднего по рынку на 10-12%», – отмечает Наталия Кузнецова.

Освоение промышленных зон происходит уже не первый год. Причем переосмысление касается не только территорий на юго-востоке или востоке столицы, подобные проекты появляются и в ЦАО. «Так, продолжает активно застраиваться престижный район Хамовники, который прочно занимает лидирующие позиции на элитном рынке и по предложению нового жилья и по востребованности у покупателя», –говорит Ольга Карпова Директор по продукту «ИНТЕКО».

Крупные промышленные зоны позволяют застройщикам реализовать в сложившейся застройке проекты с собственной инфраструктурой, парковыми зонами и даже набережными. Например, на территории 11 га бывшего завода «Каучук» ведется строительство комплекса «Садовые Кварталы». В локации, которая изначально привлекает внимание покупателей элитного жилья, создаются кварталы в лучших традициях классической европейской застройки со всеми необходимыми атрибутами для комфортной жизни.

«Проекты редевелопмента – это один из самых эффективных способов развития Москвы, – считает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», – Масштабные проекты мы видим в портфеле только у опытных игроков рынка недвижимости. Однако бывшие заводские территории используются в качестве редевелопмента не только для строительства жилой недвижимости. В Москве есть примеры, когда промышленные зоны становятся творческими кластерами, например, - Artplay, «Винзавод», «Флакон» и «Кристалл». Такие проекты становятся точками притяжения в городе и развивают вокруг себя территории для нового жилого строительства».

Подготовил Виталий Простаков