Приемка квартиры в новостройке: на что обращать внимание

Приемка квартиры в новостройке — обязательный этап, в рамках которого застройщик передает готовое жилье покупателю. Процесс стартует с приглашения на первичный осмотр и завершается подписанием акта приема‑передачи. В этом материале — подробный разбор того, на какие моменты стоит обратить особое внимание при осмотре квартиры.

Не стоит воспринимать приемку как простую формальность, где достаточно лишь поставить подпись в бумагах. Результат процедуры — подписание либо обоснованный отказ от подписания акта приема‑передачи, после чего дольщик получает ключи и может приступить к регистрации права собственности.

Именно от того, насколько внимательно вы проведёте приемку, зависит, кто будет нести расходы на устранение дефектов: застройщик или вы сами. Пренебрежение этим этапом или поверхностный осмотр могут обернуться существенными тратами в дальнейшем.

Что взять с собой на приемку

Для полноценного осмотра потребуется базовый набор вещей: паспорт и договор долевого участия; планшет, несколько листов бумаги и две ручки — для фиксации замечаний; маркер и бумажный скотч — чтобы помечать дефекты: обводить царапины, клеить метки с пояснениями; тестер электричества либо небольшой электроприбор (например, зарядку от телефона) — для проверки розеток; зажигалка или свеча — помогут оценить работу вентиляции и выявить продувание на окнах по отклонению пламени; лампочка — для тестирования патронов; фонарик (или используйте яркий свет смартфона) — чтобы осмотреть темные и труднодоступные места; рулетка — для замеров; строительный уровень — чтобы оценить ровность поверхностей; по желанию — сменная одежда или обувь.

Это минимальный комплект. Профессиональные приемщики используют дополнительные специализированные приборы, но для базового осмотра перечисленного вполне достаточно.

На что обратить внимание при приемке

Отправляйтесь на осмотр днём: при естественном освещении проще заметить даже мелкие недостатки. Подходите к процессу спокойно и системно, используя подготовленные инструменты и здравый смысл.

Начинать осмотр всегда стоит с проверки документов. Помимо акта приема‑передачи и акта о вводе дома в эксплуатацию, запросите и внимательно изучите: кадастровый и технический паспорта; экспликацию; паспорта и гарантийные документы на счетчики.

Оцените состояние входной двери: нет ли видимых повреждений; исправен ли глазок; свободно ли дверь закрывается и открывается; работают ли замки; не болтается ли ручка, нет ли заеданий; целые ли уплотнительные резинки; функционирует ли дверной звонок (если предусмотрен).

Учитывайте, что квартиры сдаются в разном состоянии отделки. Черновая отделка — это голые стены. Здесь важно проверить ровность поверхностей, отсутствие трещин и следов влаги. Для этого пригодится строительный уровень. Предчистовая отделка встречается реже и включает стяжку пола, штукатурку стен, обустройство откосов, а также разводку электрики с розетками и выводами под освещение. Качество этих работ нужно тщательно проверить, используя тестер и лампочку. Чистовая отделка означает, что квартира почти готова к заселению. Проверьте: качество укладки напольных покрытий (ламинат, плитка, линолеум); ровность оклейки обоев; целостность межкомнатных дверей; плавность работы замков и ручек — они не должны заедать.

Критерии приемки опираются либо на стандарты застройщика, либо на минимальные требования Минстроя — именно на них ориентируются компании при формировании собственных нормативов.

Что еще проверить при приемке квартиры?

Убедитесь, что сантехника и смесители находятся в исправном состоянии: без сколов, пятен и других дефектов. Все соединения должны быть герметичными, без подтеков. Проверьте работу всех кранов. Осмотрите ванну: важно, чтобы она была заземлена — специальный провод должен быть надёжно закреплён на корпусе.

Окна — одно из самых уязвимых мест: чаще всего встречаются царапины на стеклопакетах и рамах. При осмотре обратите внимание на следующее: исправность механизмов — створки должны открываться и закрываться без заеданий; отсутствие задевания створок о раму; целостность уплотнительных резинок по периметру — не должно быть разрывов; наличие отлива снаружи для отвода воды; качество заполнения швов монтажной пеной — не должно быть пустот; желательно, чтобы пена была защищена пароизоляционной плёнкой либо обработана герметиком.

Чтобы проверить герметичность, проведите вдоль стыков зажженной свечой либо вставьте лист бумаги между рамой и створкой, закройте окно и попробуйте вытащить лист в нескольких местах по периметру. Если бумагу удаётся вытянуть, зимой в этих зонах, скорее всего, будет продувать.

Для проверки тяги закройте входную дверь, откройте одну створку окна и поднесите пламя к выходу вентиляционной шахты: оно должно отклоняться внутрь. На крайних этажах в тёплое время года вентиляция может работать слабо — это считается нормой. В таких случаях застройщик обычно устанавливает дополнительные вытяжные вентиляторы.

Без профессионального оборудования объем проверки ограничен, но базовые тесты провести можно. Попросите представителя застройщика включить питание в общем щите, а сами нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если автомат отключится — напряжение есть. При наличии тестеров проверьте каждую розетку и выводы освещения, а также убедитесь в наличии заземления.

Проверьте наличие воды. Запишите текущие показания счётчиков и сверьте серийные номера приборов с данными в паспортах. На выводах труб водоснабжения должна быть запорная арматура (кран, фильтр, редукционный клапан), а на выводах канализации — заглушки. На всех соединениях не должно быть подтеков.