Популярность проекта определяется ценой, а района - проектом

«Прямой зависимости между активными продажами и престижностью района нет. Зачастую люди считают определенную локацию статусной и хотели бы в ней проживать, но не могут себе позволить это по финансовой причине, – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО». – К тому же, бизнес модели элитных проектов, которые, как правило, и представлены в престижных локациях, не предполагают таких активных продаж, которые свойственны успешным проектам массового сегмента».

Правда бывают и особые случаи. Например, в определенном районе традиционно реализовываются жилые площади больших размеров. Наступает момент, когда на локальном рынке появляются предложения малогабаритных квартир. Это моментально провоцирует повышенный спрос, так как цена на недвижимость в районе снижается.

По мнению Кирилл Игнахин, генерального директора Level Group, между понятиями «престижный район» и «активные продажи» имеется обратная зависимость. Как правило, в престижных районах цены на жилье настолько завышены, что даже потенциальная аудитория покупателей не спешит с вложениями.

«Именно поэтому мы наблюдаем такую тенденцию: постепенно из традиционно престижных локаций спрос смещается в соседние районы, которые сейчас охватывает своеобразная джентрификация, – поясняет эксперт. – Скажем, рядом с давно признанным престижным СЗАО активно растет интерес к САО. Немало потенциальных покупателей жилья в ЮЗАО начинают рассматривать привлекательные локации в ЮАО или СВАО. Активные продажи имеют место там, где клиенты находят некий оптимум цены, локации, экологии, транспортной доступности, инфраструктуры».

 Отдельно следует сказать о районах – лидерах по экологической составляющей. Районы с благоприятной средой обитания всегда стоят дороже тех, что не могут похвастаться такой же характеристикой. Однако нужно понимать, что даже в границах одного района ситуация неоднородная. Скажем, можно приобрести жилье в престижном районе юго-запада столицы, но окна комплекса будут выходить непосредственно на Кутузовский или Ленинский проспекты, что практически исключает чистый воздух рядом с домом. При этом на востоке и юго-востоке Москвы есть ЖК, расположенные в окружении больших зеленых зон с собственными скверами и парками.

При выборе той или иной локации о своих интересах не забывают и застройщики. «У каждого девелопера своя модель бизнеса. Кто-то ориентирован на строительство элитных клубных домов, а другие компании возводят комфортное жилье для большого числа клиентов, –рассказывает Кирилл Игнахин. –  Соответственно, и потенциал каждой площадки они оценивают по-разному».

В целом есть общие критерии ликвидности, считает эксперт, которые применимы к 90% всех проектов – хорошая транспортная доступность, наличие собственной или локальной инфраструктуры, обширные зеленые зоны. Не случайно в том же Восточном административном округе было заключено 6% от общего числа сделок в Москве с начала 2019 года. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются малогабаритные форматы жилья: 44% приобретенных объектов – это однокомнатные квартиры и еще 10% – студии. Двухкомнатные квартиры приобрели за это время 30% клиентов. Стоимость квадратного метра при этом составила 175,7 тыс. рублей.

Подготовил Виталий Простаков