Поэтапное раскрытие эскроу - счетов. Зачем это нужно застройщикам?

Поэтапное раскрытие счетов эскроу позволит снизить финансовую нагрузку на застройщика в период строительства и к моменту погашения кредита. «По сути, такая модель действовала до введения эскроу: застройщик привлекал кредит, по мере роста продаж накапливал определенную сумму и досрочно погашал заем или его часть еще до окончания строительства, – поясняет Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup.

По его словам, это снижало нагрузку в виде выплаты процентов по кредиту. Теперь предлагается по завершении определенных этапов строительства выдавать застройщику часть денег, накопленных на эскроу-счетах, чтобы можно было частично и досрочно расплатиться с банком. 

«Безусловно, девелоперское сообщество рассчитывает на развитие долевого законодательства по такому сценарию, и регулятор уже анонсировал, что вернется к этому вопросу в будущем, – отмечает Людмила Корнева, Директор инвестиционного департамента «ИНТЕКО».

В России необходимо было принять базовый закон, повышающий защищенность дольщиков, – новая система концептуальным образом изменила механизмы рынка, и на данный момент он проходит стадию адаптации. Далее закон будет совершенствоваться, и поэтапное раскрытие эскроу-счетов – следующий возможный шаг, который позволит одновременно сохранить прозрачность деятельности застройщиков (целевое расходование средств и соблюдение сроков строительства будут подтверждаться экспертами, оценивающими стадии готовности проекта) и сократить издержки девелоперов, повысив рентабельность их проектов. Подобная практика свойственна рынкам развитых стран.

«Сейчас застройщик работает фактически без прибыли в период строительства – все расходы покрываются траншами банка, а доход девелопер получит только после раскрытия эскроу-счетов и выплаты банковского кредита, – рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор TektaGroup. – Это снижает гибкость оперативного управления бизнесом и осложняет прогнозируемость развития компании».

По сути, девелопер должен сейчас точно определить цену квартиры, доход от продажи которой он получит только через 3-5 лет, причем с учетом выплат банку, отмечает эксперт. Конечно, ситуация за эти годы и в бизнесе, и на рынке может измениться. Поэтому поэтапное раскрытие счетов помогло бы застройщикам лучше контролировать развитие проекта и бизнеса.

В развитых странах подобные схемы распространены достаточно давно. «Сначала покупатели напрямую или через банк оплачивают, скажем, 40% стоимости квартиры, а после введения дома в эксплуатацию – оставшиеся 60%, – говорит Кирилл Игнахин. – Впрочем, может быть и другое соотношение предоплаты и полной выплаты, бывают и многоэтапные платежи (на котловане, после завершения «коробки», после ввода в эксплуатацию) – все зависит от местной специфики. Но суть остается такой же – покупатель и застройщик экономят на выплатах по кредиту».

По словам Натальи Козловой, в большинстве развитых стран покупка квартиры в строящемся доме проходит так или иначе в авансовой форме. Покупатели вносят часть или полную сумму на хранение в банк, нотариусам или специализированным маклерам, которые затем следят за стройкой и переводят деньги застройщику по мере прохождения им разных чек-поинтов. Финальная выплата (как правило, самая большая) происходит после получения ключей от квартиры или дома.

Появляется гипотетический риск, что застройщик получит транш после завершения какого-либо этапа строительства, а затем перестанет выполнять обязательства? «Конечно, полностью такое исключать нельзя, – уверен  Кирилл Игнахин, – но, на мой взгляд, вероятность подобного сценария крайне низкая, так как теперь девелопер очень тщательно проверяется и контролируется банком. К тому же средства покупателей на эскроу-счетах застрахованы государством».

Фактически увеличиваются риски банка, ведь он является одновременно главным кредитором и держателем эскроу-счетов, продолжает мысль Наталья Козлова. Если застройщик не завершит проект, но заберет часть денег, то банк окажется в проигрыше.

Помимо этого, поэтапное раскрытие счетов даже для добросовестного застройщика приведет к снижению прибыли банка, ведь выданный им кредит будет погашен заранее до выплаты всей предполагаемой суммы процентов. «Что касается застройщика и покупателя, то, на мой взгляд, они только выиграют от такой схемы. Застройщик сэкономит на кредите, покупатель – на покупке, ведь чем ниже кредитное бремя, тем доступнее цены в проекте новостройки», – уверена эксперт.

Почему же правительство и, в частности, Минстрой не спешит с внедрением поэтапного раскрытия счетов? Практически все эксперты сошлись во мнении, что поэтапное раскрытие счетов противоречит изначальной радикальной идее реформы. Суть ее была в том, чтобы полностью отрезать застройщика от средств покупателя и предотвратить тем самым появление обманутых дольщиков. С этой точки зрения поэтапное открытие счетов означает частичный отказ от такой идеи. Власти опасаются, что внедрение поэтапного раскрытия эскроу-счетов вернет рынок в дореформенное положение и риски новых долгостроев вырастут. Разумеется, эти страхи преувеличены в связи с тем, что сейчас рынок проходит очень жесткую чистку и все ненадежные и слабые игроки его скоро покинут.

Подготовил Виталий Простаков