Почему ипотека зависит от политической воли?

По данным компании «Метриум», порядка 50% всех сделок с новостройками заключаются с участием кредитных средств. В массовом сегменте новостроек до 60-70% приобретений проходят с привлечением ипотеки. То есть можно без преувеличения сказать, что порядка половины оборота рынка новостроек подпитывают банки.

«Именно снижение ставок по ипотеке помогло выйти отрасли из кризиса и добиться видимых успехов, во всяком случае, в Москве и других крупных городах, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Соответственно, повышение ставок ставит под удар стабильность застройщиков, ведь доходы населения не растут. Не исключено, что в дальнейшем ситуация потребует вмешательства государства, иначе последствия для отрасли будут тяжелыми. Вполне возможно, что властям придется перезапустить программу субсидирования ставок по жилищным кредитам».

Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» по этому поводу вспоминает период турбулентности рынка, когда застройщики и банки оказались в ситуации заградительных ставок по ипотеке (ключевая ставка 17% с середины декабря 2014 года до февраля 2015 года с дальнейшим постепенным понижением). «Тогда государство внедрило меры поддержки. Госсубсидирование показало свою эффективность, и в случае развития негативного сценария рынок будет нуждаться в данном механизме, - говорит эксперт.

C этим трудно не согласиться. Сегодня участники рынка вынуждены играть по новым правилам, и вправе рассчитывать на поддержку властных структур. Взять к пример, переход от схемы долевого участия к проектному финансированию. С 1 июля 2019 года это новшество является обязательным для всех проектов, кроме тех, что находятся на завершающей стадии строительства. Соответственно все застройщики обязаны будут размещать средства дольщиков на эскроу-счетах и для финансирования завершения строительства будут использоваться средства уполномоченных банков.

«Опасность такой ситуации заключается в том, что уполномоченных банков не так много, и они привыкли работать на своих условиях, которые могут противоречить нуждам и выгоде застройщика, - говорит Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж компании MD Group .

По словам эксперта, банк может обязать застройщика направлять клиентов по ипотеке в первую очередь ему, прописать определенный уровень ипотечного портфеля от застройщика, может отказаться работать с определенными группами заемщиков». Словом, вариантов развития событий много.

«Представим себе ситуацию, когда в проекте востребован ипотечный кредит по двум документам, а в банке, с которым сотрудничает застройщик такого продукта вообще нет, либо он на условиях менее привлекательных чем у остальных банков, – рассуждает Александр Хачатрян. – Это грозит застройщику лишением необходимых ему финансовых инструментов для реализации квартир, что в свою очередь может обернуться невыполнением плана по продажам. Соответственно произойдет затоваривание на период ввода в эксплуатацию ЖК, процесс реализации квартир, в таком случае, может сильно затянуться. Кроме того, у каждого банка есть своя специфика, как и у объекта, и может случиться так, что основной портрет клиента не будет соответствовать портрету идеального заёмщика банка. Так или иначе, застройщик в таких условиях вынужден подстраиваться под требования банка себе во вред».

Пока что государство никак не влияет на рынок, кроме введения законов и поправок. Все инструменты, которыми правительство могло бы изменить ситуацию, находятся в стадии разработки и обсуждения.

Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group поддерживает коллегу и предполагает, что выход в любом случае будет найден, даже в ситуации с набившими оскомину эскроу-счетами. По его словам, рынок недвижимости, как системообразующий, находится под пристальным вниманием государства.

«Практика показывает, что трамплином принципиальных отраслевых изменений становится именно политическая воля первых лиц, – считает Виктор Прокопенко. - В отношении ипотечных ставок в перспективе может быть реализован сценарий возврата к тем стратегическим показателям, которые звучали с трибун два года назад (ипотека под 6% - ред.). После того, как механизмы эскроу-счетов реально заработают, аккумулируемые в банках финансовые потоки позволят двигаться в направлении поступательного снижения ипотечных ставок для населения и хотя бы отчасти компенсировать рост цен», - резюмирует эксперт.

Подготовил Виталий Простаков