По прогнозам аналитиков, до конца года рынок недвижимости ожидает стагнация

26 июля Центробанк вновь увеличил ключевую ставку до 18% и ухудшил прогноз ее динамики на среднесрочную перспективу. По прогнозам аналитиков «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если ключевая ставка останется двузначной не только в 2025, но и в 2026 году, то доступной ипотеки покупатели не увидят еще два года. По мнению специалистов, это увеличивает вероятность снижения цен не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья.

Одновременно с повышением ставки 26 июля Центробанк пересмотрел свой среднесрочный прогноз. Еще в феврале ЦБ ожидал, что по итогам года ключевая ставка составит в среднем 13,5-15,5% годовых, а в 2025 году опустится до 8-10%. В апреле ЦБ обещал, что в 2024 году средняя ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025 снизится до 10-12%. Теперь же Центробанк прогнозирует ключевую ставку 16,9-17,4% в 2024 году, 14-16% - в 2025 и 10-11% в 2026. Ниже 10% годовых, до до 7,5-8,5%, ключевая ставка опустится только в 2027 году.

«Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени — того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки. Это отражено в обновленном прогнозе, где траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года», - заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ.

Ипотека достигла заградительных значений еще в 2023

Очередное повышение ключевой ставки до 18% почти никак не отразится на рынке недвижимости, потому что она достигла заградительных для ипотеки значений еще в 2023 году. 

Специалисты не ждут в ближайшие месяцы корректировки цены – пока строятся нынешние проекты, которые были в значительной мере распроданы во время ажиотажа прошлого года и мая-июня этого перед завершением программы ипотеки с господдержкой, девелоперы не будут делать резких снижений. Основным инструментом поддержки спроса останутся программы субсидированной ипотеки, которые запускают совместно застройщиками с банками-партнерами. 

Давление на цены будет увеличиваться по мере завершения строящихся объектов и запуска новых, так как девелоперам нужно будут вновь наполнять эскроу-счета, от объема средств на которых зависят ставки по проектному финансированию. 

На вторичном рынке цены будут “топтаться на месте”

Что касается недвижимости на вторичном рынке, то, как и в I полугодии 2024 года, в ближайшие месяцы цены будут “топтаться на месте”, даже несмотря на снижение спроса. Это связано с тем, что предложение пока увеличивается слишком медленно, причем две трети квартир висят в экспозиции переоцененным балластом. В отличие от 2022 года, сейчас продавцы предпочитают снимать квартиры с продажи в надежде на то, что осенью рынок активизируется. Однако, по мнению аналитиков, учитывая траекторию ключевой ставки, надеждам собственников сбыться не суждено, и стоимость метра все-таки придется уменьшать. Как всегда, снижение цен будет начинаться с увеличения глубины торга, а к концу 2024 года и в 2025 году начнет снижаться и средняя стоимость метра.

Таким образом, прогнозируют аналитики, если ЦБ до конца этого года не пересмотрит свою политику и не даст сигнал об уменьшении ключевой ставки, то в 2025 году на фоне длительного падения спроса и стабильного объема предложения может развиться тенденция к уменьшению цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке.