Расширенный поиск

Тип постройки:

Комнатность:

растояние до мкад не более:

Цена за квартиру:

Цена за метр кв2:

м2

Общая площадь:

м2

срок ввода до:

Состояние строительства

...

Сегмент

...

тип сделки

...

тип дома

...

Отделка

...

инфраструктура

...

тип гаражей

...

безопасность

...

img

Первые шаги застройщика: нюансы и подводные камни

Многие из них - выходцы из непрофильных компаний, с достаточными капиталами, сумевших собрать под свои знамена более-менее профессиональную команду. В локациях, где отсутствует конкуренция и сформирован хороший отложенный спрос, такие предприятия были довольно прибыльными.

Сегодня подобный подход к девелоперскому бизнесу себя исчерпал, так как после снятия запрета на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Москве локационная конкуренция стала основным «движителем девелопмента». Она заставляет застройщика оптимизировать не только затраты на отделочные материалы и инженерию проекта, но и рассматривать новые конструктивные схемы, использовать в строительстве современные технологии (например, монолитные пустотелые перекрытия и пр.). Строительство домов становится оптимизированным: для клиента это хорошо - нет потерь технических и потребительских характеристик объекта, и для девелопера выгодно – создается финансовый поток, который при большой площади застройки часто позволяет не привлекать кредитное финансирование. Однако не все вновь созданные девелоперские компании смогли перестроиться в связи с изменившейся ситуацией, не случайно на рынке продолжается тенденция по укрупнению известных брендов за счет сошедших с дистанции игроков. Тем не менее, молодые и амбициозные компании никуда не денутся, иначе нас ждет застой и монополизация отрасли, а этого уже не допустит государство. В свою очередь, это означает, что никто из новичков в нашем деле не застрахован от элементарных ошибок. Поэтому хотелось бы напомнить о ключевых стадиях реализации девелоперского проекта и возможных рисках.

В новой экономической реальности перед девелопером встают серьезные вызовы уже на ранней стадии реализации проекта. Он должен рассмотреть актив (земельный участок под новое строительство), рассчитать экономику проекта, балансируя на грани текущего рынка и прогноза на два-три года вперед. Фактически уже на начальном этапе проработать локационные проекты, возможные ограничения, проверить наличие энергоресурса, подземных коммуникаций, высотности, плотности застройки и т. д. – исследовать все то, что может повлиять на итоговые технико-экономические показатели (ТЭП) и рентабельность проекта в целом. Неслучайно услуги экспертов, знающих рынок, емкости локаций, реальные цены продажи различного типа недвижимости, становятся особенно востребованными. Многие компании, в том числе и наша, имеющие в своем составе подобных специалистов, уже развернулись лицом к потребностям девелоперов и предлагают решения, которые позволяют ускорить процесс формирования бизнес-модели с конечными показателями эффективности.

Первостепенным и наиболее важным является этап прохождения через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), куда необходимо представить несколько вариантов концепций проекта. Именно в этот момент решается итоговая плотность застройки, что является ключевым параметром для дальнейшего расчета экономики проекта. Часто город просит за согласование помочь с решением его социальных потребностей (ремонт госпредприятий, озеленение, предоставление квартир под расселение и т. д.). После прохождения ГЗК девелопер уже понимает, что экономически получит по данному проекту.

Следующая задача - провести публичные слушания и разработать проект планировки территории (ППТ). И нужно понимать, что данный этап крайне важен - потому что неверная оценка градостроительного потенциала, класса проекта, желаемых ТЭПов может усложнить последующее изменение ППТ, что повлечет за собой изменение всего проекта согласно нормативам, которые действуют на сегодняшний день.

Социальные нормы постоянно растут, и застройщики вынуждены адаптировать проект под новые параметры. Это, в свою очередь, влечет изменение экономической составляющей проекта - требуется увеличение количества машино-мест, мест в школах и детских садах. Кроме того, архитектурный облик проекта не всегда соответствует разработанной концепции. При хорошо проработанном ППТ прохождение публичных слушаний не вызовет проблем.

Итоговым результатом работы, проведенной в течение года, будет ГПЗУ. В этом документе отражены параметры дома/комплекса для дальнейшего проектирования, включая максимальную высотность, плотность застройки, вид разрешенного использования земельного участка (вид недвижимости, который можно построить), общая площадь объекта, количество машино-мест и т. д. Фактически это часть технического задания на проектирование.

Далее следует формирование технического задания на проектирование - начиная с генерального плана, то есть посадки домов, расчета инсоляции, примерной «пристрелки» ТЭП каждого дома. В этот момент участие опытных экспертов в данной области необходимо для девелопера, чтобы не только верно выбрать класс проекта, но и оптимизировать себестоимость за счет баланса социальной нагрузки, ТЭП, инженерии и стоимости строительно-монтажных работ.

Например, построить две секции по 19 этажей дешевле, чем выполнить переменную этажность 22-17. Связано это с тем, что конструктив здания высотой 20 этажей и более потребует наращивания несущего каркаса, появляется третий лифт, дополнительные стояки водоснабжения и вентиляции. Поэтому иногда выгоднее не гнаться за технико-экономическими показателями, а взвесить баланс дохода и расхода.

Денис Крючков, АН «Рядом».

23 января 2023, 15:41

Что будет с банковскими ставками на ипотеку в 2023 году?

Как сообщают аналитики Дом. РФ, в текущем месяце средневзвешенная рыночная ставка по ипотечным кредитам на отечественные новостройки повысилась на 0,25 п.п. до 11,09%

Читать больше

16 января 2023, 13:01

Россияне активно используют средства маткапитала на покупку жилья

Программа материнского капитала достаточно активно используется россиянами при покупке жилья.

Читать больше

12 января 2023, 11:42

В 2023 году в Москве будет построены около 4,5 млн «квадратов» жилья и новые станции метро

Напомним, по итогам прошлого года в Москве было возведено почти 13 млн кв. м. недвижимости (в том числе почти 6,6 млн «квадратов» жилья).

Читать больше

26 декабря 2022, 08:36

Квартиры в столичных новостройках стали дешевле, и банки ожидают рекордные объемы выдачи ипотеки

В последнем месяце уходящего года Росреестр выявил снижение цен на квартиры в столичных новостройках.

Читать больше

19 декабря 2022, 16:08

Лучшие ЖК Москвы 2022 года

Представляем ТОП-10 лучших ЖК столицы

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Новая Рига»

Застройщик: Гранель

от 133 469 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2023

ЖК «Новоград Павлино»

Застройщик: ГК МИЦ

от 114 735 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2020

ЖК «Облака»

Застройщик: Тройка РЭД

от 198 556 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Большое Путилково»

Застройщик: Группа Самолет

от 179 950 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК «Южное Пушкино»

Застройщик: Апсис Строй

от 80 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2015

ЖК «Первый Зеленоградский»

Застройщик: ГК

от 88 124 за м2

Все объекты

Новости

03 февраля 2023, 11:31

Донстрой вошел в число лучших работодателей по версии HeadHunter

Донстрой вошел в число лучших работодателей по версии HeadHunter

Читать больше

01 февраля 2023, 18:26

СберБанк одобрил финансирование ЖК PRIDE

Застройщик ГК Пионер получил одобрение на финансирование проекта премиум-класса

Читать больше

31 января 2023, 17:15

Свыше 9 тыс. объектов недвижимости от Донстрой передали собственникам в 2022 году

В 2022 году собственники получили свои квартиры в столице

Читать больше

30 января 2023, 17:04

Новый дом по программе переселения рядом с метро "Водный стадион"

Введено здание по адресу ул. Пулковская, вл. 3 в районе Головинский

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.