Первые шаги застройщика: нюансы и подводные камни

Многие из них - выходцы из непрофильных компаний, с достаточными капиталами, сумевших собрать под свои знамена более-менее профессиональную команду. В локациях, где отсутствует конкуренция и сформирован хороший отложенный спрос, такие предприятия были довольно прибыльными.

Сегодня подобный подход к девелоперскому бизнесу себя исчерпал, так как после снятия запрета на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Москве локационная конкуренция стала основным «движителем девелопмента». Она заставляет застройщика оптимизировать не только затраты на отделочные материалы и инженерию проекта, но и рассматривать новые конструктивные схемы, использовать в строительстве современные технологии (например, монолитные пустотелые перекрытия и пр.). Строительство домов становится оптимизированным: для клиента это хорошо - нет потерь технических и потребительских характеристик объекта, и для девелопера выгодно – создается финансовый поток, который при большой площади застройки часто позволяет не привлекать кредитное финансирование. Однако не все вновь созданные девелоперские компании смогли перестроиться в связи с изменившейся ситуацией, не случайно на рынке продолжается тенденция по укрупнению известных брендов за счет сошедших с дистанции игроков. Тем не менее, молодые и амбициозные компании никуда не денутся, иначе нас ждет застой и монополизация отрасли, а этого уже не допустит государство. В свою очередь, это означает, что никто из новичков в нашем деле не застрахован от элементарных ошибок. Поэтому хотелось бы напомнить о ключевых стадиях реализации девелоперского проекта и возможных рисках.

В новой экономической реальности перед девелопером встают серьезные вызовы уже на ранней стадии реализации проекта. Он должен рассмотреть актив (земельный участок под новое строительство), рассчитать экономику проекта, балансируя на грани текущего рынка и прогноза на два-три года вперед. Фактически уже на начальном этапе проработать локационные проекты, возможные ограничения, проверить наличие энергоресурса, подземных коммуникаций, высотности, плотности застройки и т. д. – исследовать все то, что может повлиять на итоговые технико-экономические показатели (ТЭП) и рентабельность проекта в целом. Неслучайно услуги экспертов, знающих рынок, емкости локаций, реальные цены продажи различного типа недвижимости, становятся особенно востребованными. Многие компании, в том числе и наша, имеющие в своем составе подобных специалистов, уже развернулись лицом к потребностям девелоперов и предлагают решения, которые позволяют ускорить процесс формирования бизнес-модели с конечными показателями эффективности.

Первостепенным и наиболее важным является этап прохождения через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), куда необходимо представить несколько вариантов концепций проекта. Именно в этот момент решается итоговая плотность застройки, что является ключевым параметром для дальнейшего расчета экономики проекта. Часто город просит за согласование помочь с решением его социальных потребностей (ремонт госпредприятий, озеленение, предоставление квартир под расселение и т. д.). После прохождения ГЗК девелопер уже понимает, что экономически получит по данному проекту.

Следующая задача - провести публичные слушания и разработать проект планировки территории (ППТ). И нужно понимать, что данный этап крайне важен - потому что неверная оценка градостроительного потенциала, класса проекта, желаемых ТЭПов может усложнить последующее изменение ППТ, что повлечет за собой изменение всего проекта согласно нормативам, которые действуют на сегодняшний день.

Социальные нормы постоянно растут, и застройщики вынуждены адаптировать проект под новые параметры. Это, в свою очередь, влечет изменение экономической составляющей проекта - требуется увеличение количества машино-мест, мест в школах и детских садах. Кроме того, архитектурный облик проекта не всегда соответствует разработанной концепции. При хорошо проработанном ППТ прохождение публичных слушаний не вызовет проблем.

Итоговым результатом работы, проведенной в течение года, будет ГПЗУ. В этом документе отражены параметры дома/комплекса для дальнейшего проектирования, включая максимальную высотность, плотность застройки, вид разрешенного использования земельного участка (вид недвижимости, который можно построить), общая площадь объекта, количество машино-мест и т. д. Фактически это часть технического задания на проектирование.

Далее следует формирование технического задания на проектирование - начиная с генерального плана, то есть посадки домов, расчета инсоляции, примерной «пристрелки» ТЭП каждого дома. В этот момент участие опытных экспертов в данной области необходимо для девелопера, чтобы не только верно выбрать класс проекта, но и оптимизировать себестоимость за счет баланса социальной нагрузки, ТЭП, инженерии и стоимости строительно-монтажных работ.

Например, построить две секции по 19 этажей дешевле, чем выполнить переменную этажность 22-17. Связано это с тем, что конструктив здания высотой 20 этажей и более потребует наращивания несущего каркаса, появляется третий лифт, дополнительные стояки водоснабжения и вентиляции. Поэтому иногда выгоднее не гнаться за технико-экономическими показателями, а взвесить баланс дохода и расхода.

Денис Крючков, АН «Рядом».