«Перенарезка» по живому или как продают неликвид

По мнению Виктора Прокопенко, директора департамента недвижимости SezarGroup, нефункциональные планировочные решения – это квартиры, в которых сложно, а иногда и невозможно адаптировать пространство под потребности семьи.

«Например, с огромными коридорами в 20-25% площади квартиры, пилонами внутри жилой зоны, которые ограничивают возможность планировать пространство, вытянутыми вглубь комнатами с единственным окном «в конце туннеля», – рассказывает эксперт. –  Аналогичное по площади и конфигурации горизонтальное помещение с двумя (или более окнами) позволяет управлять пространством, в то время как с неудобством «комнаты-вагона» всегда придется мириться».

К числу неудобных планировочных решений, Виктор Прокопенко, относит объединенную кухню-гостиную с единственным окном. «Стоит понимать, такая планировка — единственно-возможная: сделать два отдельных помещения «кухню» и «гостиную» комфортно не получится. Наличие дополнительного окна в кухне-гостиной позволит при желании и разъединить, и объединить пространство, то есть обеспечит то самое рациональное решение», – поясняет эксперт.

По мнению Марии Могилевцевой-Головины, директора по продукту «Сити-XXI век», нефункциональные планировки представляют собой нерациональное использование пространства: наличие так называемых «тёмных углов», необоснованно большие транзитные зоны (коридоры, холлы), длинные и узкие комнаты и кухни и пр. Квартиры с нерациональными планировочными решениями характеризуются низкими темпами продаж, для стимулирования которых застройщики вынуждены предлагать покупателями большие дисконты – до 25% от первоначальной стоимости.

Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО» приводит основные признаки неэффективных планировок:

- избыточные площади квартир или апартаментов, например, для однокомнатных квартир необоснованная по размеру площадь может считаться более 50-55 кв. м (без учета объектов класса люкс);

- малоликвидными могут считаться лоты с неправильной формой комнат или в целом конфигурация всей квартиры (например, если форма всей квартиры укрупненно напоминает неправильные геометрические фигуры типа ромба, трапеции и т.д.);

- наличие 5-6 углов в одной комнате (это может быть вызвано как ориентацией внешних стен в квартире, так и усложняющими проектирование правильных планировок выпирающими несущими пилонами, колоннами, крупными узлами коммуникаций и пр.);

- наличие проходных комнат, если только это не имеет отношения к какой-либо глобальной дизайнерской идее, но чаще всего квартиру со спальной комнатой, в которую возможно попасть только через общую гостиную, нельзя назвать ликвидной;

«Изменение квартирографии проекта именно в значимых для проекта масштабах возможно в основном на прединвестиционной стадии проекта, когда еще не составлен план строительного объекта, есть возможность внесения изменений в АГР и проектную документацию, – подчеркивает Ольга Карпова. – На этапе реализации проекта и продаж возможны только косметические изменения – «перенарезку» помещений именно в долях квартир каждого типа выполнить уже не получится».

В качестве исключительного крайнего варианта (при очевидных больших ошибках, ставящих под удар весь проект) девелопер может полностью остановить реализацию текущего проекта, считает эксперт, провести вновь перепроектирование комплекса с полным циклом перевыпуска большинства градостроительной и проектной документации.

«До выхода на стадию строительства изменение квартирографии – это исключительно политическое решение топ-менеджмента и собственников. В процессе строительства можно внести отдельные изменения, но решение «концептуально поменять все» будет крайне болезненным», – добавляют  в компании SezarGroup.

Еще несколько лет назад продать неликвидные квартиры с неудачными планировками можно было только с помощью дисконтов. Однако сегодня некоторые девелоперы научились решать подобные проблемы относительно «малой кровью», считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. В частности, они идут на пересогласование проекта по точечному изменению квартирографии. Застройщики могут передвинуть стены или, к примеру, объединить две соседние квартиры.

«Этот прием используется и в случае, когда на какие-то типы планировок есть повышенный интерес. Например, в семейных проектах застройщики объединяли одно- и двухкомнатные квартиры, поскольку, «трешки» были реализованы, но на них сохранился спрос, – говорит Мария Литинецкая. –  Конечно, если в новостройке осталось 5-10% непроданных квартир, то их перепланировка вряд ли стоит тех временных и финансовых затрат, которые требуются для пересогласования. Однако при объеме непроданных лотов хотя бы в 15%, в этом есть смысл».

Памятуя о ликвидности квартир девелопер на этапе проектирования должен уделять особое внимание возможности горизонтального объединения лотов, предусматривая, например, проходы в монолитных участках между двумя квартирами, заполняемые газобетонными блоками, которые при необходимости можно демонтировать при перепланировке без ущерба к общим планировочным решениям объединяемых квартир, резюмируют  в «ИНТЕКО».

Подготовил Виталий Простаков