Парковка в новостройке: новые тренды и старые проблемы

По данным Марии Литинецкой, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE сегодня в Москве насчитывается порядка 15 тысяч каршеринговых машин. Причем 7 из 10 пользователей данного сервиса имеют в собственности личный автомобиль. Соответственно, покупка машино-мест в новостройке, считает эксперт, по-прежнему актуальна, особенно с учетом расширения зоны платной парковки даже в спальных районах города.

«Основная часть клиентов – это семейные покупатели с детьми, которым не всегда удобно и выгодно полагаться на арендный транспорт. Для них вопрос покупки машино-места не теряет актуальности, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

При расчете количества мест в паркингах девелоперы не учитывают возможность аренды каршерингового транспорта, так как существующие строительные нормативы этого не предусматривают. «Не думаю, что каршеринг заставит покупателей новостроек отказаться от личного авто», - полагает Мария Литинецкая. По статистке абсолютное большинство пользователей используют сервис для перемещения на короткие расстояния. К тому же зона парковки ограничена станциями метро, и большинство сервисов пока не работают за МКАД. «До тех пор, пока действует множество ограничений, каршеринговые машины будут использоваться только в качестве дополнительного транспорта», - уверена эксперт.

Другое дело, если речь идет о комплексе в центре, ориентированном на сравнительно молодую аудиторию карьеристов, то для них, возможно, не актуален вопрос о паркинге, так как каршеринг действительно может заменить собственное авто.  

Абсолютное большинство покупателей новостроек покупают, а не арендуют машино-место хотя бы той причине, что последняя опция доступна по данным компании «Метриум» в 20 из более чем 300 столичных новостроек. Как показывает практика, аренда места в паркинге, действительно, чаще всего интересует молодых людей, которые в перспективе нескольких лет планируют приобретение другого жилья. В таком случае необходимость продажи паркинга становится в своем роде «обременением», если речь, конечно, не идет о новостройке с дефицитом парковочных мест. Семейные люди с детьми чаще рассматривают машино-место именно в собственность, так как обычно приобретают жилье на много лет.

Между тем себестоимость строительства одного машино-места в подземном паркинге составляет около 1,5 млн рублей, в наземном – примерно 500 тыс. рублей. Причем рыночная стоимость таких объектов находится примерно на том же уровне. То есть девелоперы, как правило, продают паркинг без наценки, ничего на нем не зарабатывая. Однако наличие в проекте определенного количества машино-мест – это обязательное условие инвестконтракта, поэтому застройщик не может отказаться от паркингов.

«Хотя есть способы снизить затраты. Например, проектируя паркинг из металлокаркаса. Такой объект уже построен девелопером «Ферро-Строй» в городском квартале «Ривер Парк», где готовится к вводу в эксплуатацию и второй паркинг из металлоконструкций, - рассказывает Мария Литинецкая. - Кроме того, застройщик также ведет строительство наземных автостоянок из металлокаркаса в нескольких новостройках ГК ПИК. Паркинг из стальных конструкций на 15-20% дешевле аналогичного по площади монолитного строения за счет менее мощного фундамента, быстрой сборки конструкций и самое главное – большего количества машино-мест при одной и той же площади по сравнению с обычным монолитным паркингом».

Объем затрат на строительство паркинга зависит от технической сложности объекта. Вариаций много – можно возвести наземный многоуровневый паркинг, разместить стоянку в стилобате или построить подземный парковочный комплекс. В каждом случае требуется разный объем вложений. Помимо этого, влияет и количество машино-мест, предусмотренных в таком объекте. «В целом стоимость строительства паркинга в зависимости от его типа может варьироваться от 5% до 15% от общего объема инвестиций в проект, - подчеркивает Наталья Козлова.

Получить хотя бы минимальную выгоду от строительства парковок некоторые застройщики пытаются за счет сдачи уже построенных, но не купленных машино-мест в аренду.

«Взять машино-место в аренду сегодня можно в 20 столичных новостройках, - говорит Мария Литинецкая. - Например, в ЖК бизнес-класса SHIROKAYA подземный паркинг продается по цене 0,95-1,3 млн рублей, наземный – от 650 тыс. рублей. Кроме того, предлагается аренда места по ставке 5 тыс. рублей в месяц. Что интересно – из 20 проектов с машино-местами под аренду, только 4 представлены в массовом сегменте. Остальные 16 – это высокобюджетные новостройки. Минимальная стоимость аренды составляет 5 тыс. рублей, максимальная – 25 тыс. рублей в месяц в проекте премиум-класса «Большевик»».

Эксперту не известны примеры, когда бы девелоперы передавали машино-места специализированному оператору. Проще и выгоднее продать паркинг, а не сдавать его в аренду. Так, например, в одном из элитных жилых комплексов стоимость соянки составляет $135 тыс. Ставка аренды – 15 тыс. рублей в месяц. То есть получить сумму, равную стоимости машино-места, удастся почти через 50 лет.

Подготовил Виталий Простаков