Оспаривать или нет кадастровую стоимость жилья?

Только за 9 месяцев 2016 года выросло больше чем в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом 2015 года, когда поправки в закон о налоге на имущество физических лиц ещё не были внесены. Тем не менее, размер кадастровой цены жилья можно оспорить. Но насколько экономически оправданы действия, направленные на снижение кадастровой стоимости и уменьшение налоговой нагрузки собственников – большой вопрос. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Да и сама процедура оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке довольно сложная и ресурсозатратна.

При обращении в суд о пересмотр кадастровой стоимости неодходимо подготовить целый пакет документов:

- Кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

К тому же процедура сама по себе не дешёвая. Если посчитать, что затраты на суд по оспариванию завышенной кадастровой стоимости при самом бюджетном варианте составят 105 000 рублей, то становится понятным, что оправдают они себя лишь через десять лет.

Официальной статистики о том, какое количество объектов жилого фонда по кадастровой оценке не соответствует рыночной стоимости, в России не ведется. Однако повальные обращения владельцев недвижимости в суды с оспариванием кадастровой стоимости в 2014 – 2016 годах свидетельствуют, что нарушения носят массовый характер и могут коснуться каждого. Причина тому – общий, ориентировочный подход кадастровых оценщиков при определении цены жилья, не соответствующий требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» и не учитывающий специфики каждого отдельного помещения. Другой причиной является кризис, значительно повлиявший на падение стоимости рынка недвижимости, что также не всегда учитывается экспертами. И, наконец, третья причина – зависимость оценщиков от постоянных заказчиков, работающих непосредственно на региональные или местные органы власти, которые как раз и получают налоговые отчисления и, соответственно, заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Но есть и хорошие новости. Как сообщает портал «Индикаторы рынка недвижимости», Комиссия Мосгордумы по экономической политике и финансам одобрила и рекомендовала к принятию законопроект, предполагающий снижение налога на имущество физических лиц, сообщает Агентство городских новостей «Москва». Соответствующее решение было принято на заседании комиссии в понедельник, 26 сентября.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, если собственником торгово-офисной недвижимости является юридическое лицо, то ставка налога за 2015 год составляет 1,2% (в 2016 году - 1,3%, в 2017 году - 1,4%, в 2018 году - 1,5%), а если физическое лицо, то ставка составляет 2%. Законопроектом предполагается приравнять ставку для физлиц к ставкам для юридических лиц. Отмечается, что сделать ставку пониженной предлагается только для 300 млн руб.

Рассматриваемые поправки касаются и налога на гараж и машино-места. В настоящее время ставка налога на имущество в отношении данных объектов недвижимости составляет 0,1%, однако если гражданин владеет гаражом в торгово-офисном центре, ставка составляет 2%. Документом предполагается эту ставку снизить до 0,1% в отношении одного гаража или машино-места, площадь которых не превышает 25 кв. м. В отношении второго гаража, либо если его площадь превышает 25 кв. м, будет действовать обычная ставка для торгово-офисной недвижимости, которая в 2016 году составляет 1,3%.