Общедомовая собственность: кто на нее покушается и как ей распоряжаться?

Если упростить, то общедомовое имущество – это все, что находится за пределами квартиры, но в пределах границ придомового участка. Начиная от лестничной клетки, лифта, подъезда, кровли и заканчивая собственно территорией двора и всем, что на нем находится (лавочки, растения, детские площадки и т.п.). 

Описание общего имущества в многоквартирном доме (МКД) даёт Гражданский кодекс РФ (ст. 290), в котором написано, что к общему имуществу относятся общие помещения, несущие конструкции, инженерное оборудование. Причем если это оборудование (помещение) обслуживает нужды жильцов более одной квартиры, но находится внутри одной из квартир, (скажем, короб для вентиляционной трубы), оно также считается общим имуществом. 

Уточняет описание Жилищный кодекс (ст. 36), который включает в общее имущество собственников МКД межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование (в том числе и оборудование для маломобильных граждан), а также другие помещения, используемые для социально-бытовых нужд, досуга, культурного развития, детского творчества, занятия физкультурой и спортом, и, наконец, земельный участок дома, с элементами озеленения и благоустройства.

По словам Игоря Козельцева, генерального директора УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), при покупке квартиры в многоквартирном доме клиент получает в собственность не только приобретенные квадратные метры. На праве общей долевой собственности ему принадлежит и общее имущество дома.

«Состав общей собственности может меняться, – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если, к примеру, собственники квартир решили оснастить дом системой видеонаблюдения или контроля доступа (то есть вообще каким-либо дополнительным оборудованием) или законно пристроить какие-либо сооружения (скажем, деревянный настил на заднем дворе дома), обустроить новые площадки (к примеру, теннисный корт, детскую площадку), то они также включаются в общую собственность».

Владеют общим имуществом МКД собственники квартир. Их доля в праве общей собственности равна площади помещения в частной собственности. Тем не менее, собственник не вправе выделять в натуре свою долю в общей собственности или отчуждать её. Гипотетическое выделение этой доли из общего имущества служит только для того, чтобы рассчитать бремя расходов на содержание этой собственности для каждого владельца квартиры. Однако закон допускает передачу общего имущества или его части в пользование иным лицам, если это не противоречит интересам собственникам квартир и с их согласия.

«Распоряжаться общедомовым имуществом можно на основании решения собрания жильцов (собственников помещений), – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Например, ТСЖ или часть жителей решили установить на крыше рекламную конструкцию, чтобы зарабатывать деньги, за счет которых, например, озеленить территорию. Самовольно принять такое решение никто не вправе, поэтому нужно провести собрание жильцов, и в случае, если на голосовании будет принято положительное решение, ТСЖ или управляющая компания смогут заключить договор на размещение рекламной конструкции. При этом «за» должно проголосовать не менее 2/3 собственников квартир». 

Жильцы вправе самостоятельно выбрать предпочтительный способ управления домом – подписать договор с управляющей компанией или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Первый вариант является и самым распространенным, считает Игорь Козельцев. За порядок в доме отвечают профессионалы своего дела – специализированная организация, деятельность которой лицензируется государством. 

«Отдельно отмечу, что в проектах крупных застройщиках обычно работают аффилированные УК, и в ряде случаев они работают лучше «независимых» компаний, –  отмечает эксперт. – Во-первых, управляющая компания застройщика знает объект «от» и «до», во-вторых, известные девелоперы заинтересованы в том, чтобы на их репутацию не упала тень некачественного управления домом».

Между тем соседи иногда «приватизируют» общие квадратные метры. Наиболее частые случаи «захвата» касаются распоряжения лестничной площадкой (тамбуром), придомовым участком и крышей дома.

«Редкий случай сосем недавно произошел в Подмосковье: там предприимчивый бизнесмен захватил… коммуникации коттеджного поселка и теперь требует с остальных жителей плату за пользование сетями (включая водяную скважину, насосную станцию и систему очистки воды). Эта ситуация уже практически разрешилась, так как правоохранительные органы установили факт мошенничества», – рассказывает Ирина Доброхотова.

А вот «войны» за право владеть лишним квадратным метром на лестничной клетке могут длиться годами. Кто-то отгораживает часть коридора железной дверью, кто-то просто размещает шкафы, создавая тем самым места хранения за пределами квартиры. Воздействовать на соседей можно через управляющую компанию или сразу через суд. 

Посягательства на общее имущество происходят постоянно, и они весьма разнообразны. Нередко собственники двух соседних квартир пытаются перегородить часть лестничной клетки, прилегающей к их дверям (так называемый «тамбур»). Хотя это редко противоречит интересам других жителей, такие действия незаконны. 

Жители верхних этажей могут попытаться обустроить над своей квартирой мансардный этаж на чердаке дома, что также незаконно. Перенос внутри квартиры общедомовых инженерных коммуникаций также является частой проблемой. На прилегающей территории классический пример – захват парковочных мест с установкой препятствий для автомобилей.

«Посягательством на общую собственность являются не только попытки её отчуждения, но и использования не по назначению. Скажем, несогласованная с другими жителями дома установка какого-либо оборудования (в частности, видеонаблюдения). При этом есть и исключение – для обустройства общего имущества для нужд маломобильных граждан согласие собственников не требуется, если это оборудование не нарушает их интересы», – отмечает Надежда Коркка.

Но как бороться с самозахватами, например, если речь идет о парковочных местах. Отдельные предприимчивые граждане устанавливают ограждения во дворах или закрывают выезд машинам, которые «посягнули» на захваченное место. 

«По закону самовольное занятие земельного участка – это административное правонарушение, – говорит Игорь Козельцев. – В таком случае граждане могут сфотографировать номера машины, припаркованной на незаконно огражденной территории, и написать заявление в префектуру округа или управу района. На основе жалобы компетентный орган должен выдать владельцу автомобиля предписание об устранении нарушения. В противном случае в его отношении будет открыто административное делопроизводство. Нарушителя ждет штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка и составляет не менее пяти тысяч рублей».

Аналогичная ситуация – с размещением хозяйственных построек. Чтобы использовать земельный участок, который принадлежит жильцам на праве общей долевой собственности, сначала нужно провести общее собрание и вынести вопрос на обсуждение жильцов.

Подготовил Виталий Простаков