Объединение двух квартир в одну: шансы и нюансы

Зачем это нужно?

Чаще всего запросы по объединению двух квартир в одну поступают от покупателей новостроек высокобюджетного сегмента, и это вполне логично, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Клиенты стремятся создать идеальную конфигурацию квартиры на свой вкус и бюджет. 

«При этом на рынке новостроек основной объем предложения приходится на более мелкие типологии – однокомнатные и двухкомнатные квартиры, тогда как доля многокомнатных лотов (от четырех комнат и более) относительно невелика. 

«Например, в бизнес-классе на них приходится около 6% от всех продаваемых квартир, в премиум-классе – 18%, в элитном классе – порядка 22%, – приводит статистику Надежда Коркка. – Соответственно, выбор у желающих приобрести многокомнатное жилье ограничен». 

Вместе с тем застройщики часто закладывают в проект техническую возможность объединения смежных квартир, и эта опция позволяет охватить более широкую аудиторию. Есть даже примеры, когда дольщики выкупали под объединение целый этаж. 

Вместе с тем возможность объединить квартиры есть и у покупателей массового сегмента, в котором доля многокомнатных лотов составляет менее 2% от общего объема предложения. На рынке комфорт-класса это неходовой продукт: в структуре спроса на него приходится лишь 1% от всех продаж, отмечают в «Метриум».

«Как правило, квартиры под объединение приобретают большие семьи, которых не устраивают трехкомнатные квартиры, им нужно большее количество спален или дополнительные помещения, – делится своими наблюдениями Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – Так, в нашем ЖК «Кварталы 21/19» площадь самой большой квартиры с тремя спальными составляет 90,4 кв. м. Но такой вариант может не устроить семью с тремя детьми, поэтому мы предусмотрели возможность объединения смежных квартир. Чаще всего под объединение рассматривают смежные трехкомнатную и однокомнатную квартиры. Так, в 11 корпусе можно объединить трехкомнатную квартиру площадью 88,3 кв. м с «однушкой» площадью 41 кв. м».  

«Подводные камни» объединения

Объединение двух (и более) квартир в одну является одним из самых сложных видов перепланировки, и проект в обязательном порядке подлежит согласованию. Воплотить свои планы в жизнь возможно лишь в том случае, если соблюдены строительные нормы. 

«В частности, запрещается проводить полный демонтаж несущей стены, как максимум допускается устроить в ней проем. В этом случае собственнику понадобится техническое заключение от автора дома. При этом шансы получить согласование выше у владельцев квартир на верхних этажах, так как изменения в меньшей степени повлияют на каркас дома», – подчеркивает Надежда Коркка. 

В случае с горизонтальным объединением квартир с помощью лестничной клетки потребуется также согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что квадратные метры в тамбуре являются общедомовым имуществам, и производить их самовольный захват незаконно. 

Еще один важный момент – технология строительства. В монолитных домах, которые сегодня преобладают на столичном рынке новостроек, согласовать перепланировку проще: автор проекта обычно утверждает перепланировку, в том числе проемы в перекрытиях объединении квартир по вертикали. В панельных домах возможности собственников более ограничены: обычно квартиры в них типовые и реконструкции не подлежат. Тем не менее, строительная отрасль не стоит на месте, и на рынке появляются улучшенные панельные серии. Например, в ЖК «Мир Митино» владельцы квартир в домах серии «ДОММОС» могут объединить соседние квартиры.

Есть еще один нюанс. Произвести перепланировку можно, как правило, только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру. Крайне редко застройщики идут навстречу клиенту и не возводят перегородку на этапе строительства, поскольку они обязаны соблюсти проектную документацию, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если же в проект вносятся изменения, то девелоперу потребуется заново согласовывать все документы.

«Если квартиры под объединение приобретаются в доме на этапе строительства, покупателю придется заключить два договора долевого участия, – детализирует Андрей Колочинский. – В последствии два жилых помещения можно оформить как одно, в этом случае номер квартиры будет указываться через дефис, например – 90-91. Такие случаи давно вошли в обычную практику».

Как правило, застройщики не оказывают услуги по объединению квартир и не занимаются вопросами согласования. Сейчас на рынке недвижимости достаточно компаний, которые предлагают свои услуги в данной сфере. 

Контроль за соблюдением требований к проведению перепланировок осуществляет Мосжилинспекция. На сайте организации есть перечень требований и запретов, которыми необходимо руководствоваться при перепланировке. В числе основных требований – запрет на перенос «мокрых точек», демонтаж вентиляционных шахт, увеличение площади санузлов, присоединение балконов и лоджий. Проект с нарушениями не получится согласовать, и впоследствии такую квартиру будет сложно продать.

Какое направление выбрать?

Самый распространенный вариант – это объединение двух смежных квартир по горизонтали. Лучше, чтобы между ними не было несущих конструкций. 

«Установить дверной проем в общей стене соседних квартир – это самое простое решение, – говорит Надежда Коркка. – Поскольку при перепланировке запрещается нарушать, смещать, переносить «мокрые зоны» – кухню, ванные, санузлы, обычно квартиры объединяют через кухню. В результате собственник получает просторную кухню-гостиную без нарушения «мокрых зон».

Еще один вариант объединения – через коридоры, а реже всего собственники устраивают дверной проем между жилыми комнатами.

При вертикальном объединении проем устраивается в потолочных перекрытиях, и в квартире устанавливается лестница. В среднем она занимает порядка 8-10 кв. м, поэтому обе квартиры должны иметь достаточную площадь: превращать две «однушки» в одну квартиру, к примеру, просто нерационально. 

Также отличается и зонирование пространства. Если квартиры объединяются по вертикали, то логично на одном этаже обустроить приватное пространство со спальнями, а на другом – общественную зону с кухней и гостиной. При этом обустроить жилое помещение на месте кухни не удастся, поэтому вместо нее имеет смысл сделать кабинет или гардеробную. 
Впрочем, помещения, расположенные на разных этажах, объединяют достаточно редко. 
 

Подготовил Виталий Простаков