Нужен ли посредник при покупке новостройки?

Квартиру в новостройке может продавать застройщик, инвестор или риэлтор. «В данном случае посредником является только риэлтор: он продает не принадлежащий ему «товар» по поручению собственника», – говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Если застройщик или инвестор передал эксклюзивные права на продажу своих квартир риэлтору, то купить напрямую не удастся. Если же эти права не эксклюзивны, то квартиры в одном и том же доме можно купить и у риэлтора, и у застройщика или инвестора. А иногда один и тот же дом могут продавать несколько риэлторов. При этом существенной разницы, у кого покупать,  нет.

На все квартиры заключается ДДУ с обязательной регистрацией, да и цена у всех будет одинаковая. Так что покупатель может выбирать только сервис, удобство с точки зрения расположения офиса и т.д.

«Да, стоимость услуг по оформлению документов может различаться, – отмечает Роман Лябихов. – В разных компания она может колебаться от 20 до 80 тысяч рублей. Однако эта цена зависит от компании, а не от статуса застройщика или риэлтора».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, на рынке есть проекты, реализацию которых девелоперы ведут своими силами, за счет собственного отдела продаж. То есть покупаете вы жилье напрямую у застройщика.

«Однако чаще всего новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или ко-эксклюзивной основе. Более того, именно в условиях жесткой конкуренции и рекордного объема предложения, услуги риелтора среди застройщиков востребованы как никогда, поэтому девелоперы сегодня активно привлекают агентства недвижимости для совместной работы», – рассказывает эксперт.

По сути, риелтор является не только связующим звеном между двумя участниками сделки, но и выполняет роль грамотного консультанта, который как никто лучше разбирается в рынке и может предложить новые решения для большей ликвидности продукта. Девелоперы заинтересованы в выполнении графика продаж, регулярных денежных поступлениях и, в конечном счете, выполнении своих обязательств перед дольщиками. Именно поэтому услуги грамотного риелтора в кризис дорожают, повышается востребованность профессиональных, опытных, крупных агентств недвижимости.

«Поэтому, пока рынок недвижимости будет оставаться рынком покупателя, а не продавца, застройщики продолжат активно сотрудничать с риелторскими агентствами, от профессионализма которых во многом зависят темпы реализации и успех проекта», – уверена Мария Литинецкая.

Затраты на покупку жилья на первичном рынке, как уже было сказано, во многом зависят от конкретного проекта. В среднем сумма фиксирована и составляет 50 тыс. рублей по Москве без привязки к стоимости объекта (25 тыс. рублей регистрация ДДУ и 25 тыс. рублей оформление собственности). Однако есть примеры, когда девелопер берет за услуги и 1% от стоимости жилья. Таким образом, каждый застройщик самостоятельно определяет цену своих услуг.

Иногда сопутствующие затраты входят в бюджет покупки. Многие клиенты, приобретая квартиры на первичном рынке, стремятся обратиться напрямую к девелоперу, а не риелтору, опасаясь переплаты комиссии брокеру. И в этом их главное заблуждение – цены и стоимость сопровождения сделки у застройщика и риелтора абсолютна одинаковы. Вознаграждение брокер получает не от покупателя, а девелопера. Непосредственно самого клиента их внутренние взаиморасчеты не касаются.

Риелторский бизнес, во многих других странах отличается тем, что в него не так-то просто попасть. Для этого необходимо пройти обучение, специальную проверку и самое главное – получить лицензию. В России этого не требуется. Поэтому риелторами работают люди даже без специального образования.

Тем не менее далеко не все, а только меньшая часть застройщиков самостоятельно занимаются продажами – это не их бизнес. Девелоперам нужны брокеры, которые могут обеспечить постоянный поток покупателей в кризисных условиях, поэтому чаще всего застройщики привлекают к продажам риелторские агентства.

Так или иначе, покупателю новостройки все равно придется обратиться к брокеру, который поможет организовать просмотры, проделает всю «бумажную» работу и массу других технических мелочей. «Более того, обращаясь к риелтору, вы получите более качественное сопровождение сделки, а именно – весь спектр услуг «под ключ», начиная от подбора квартиры и заканчивая оформлением права собственности, – подчеркивает Мария Литинецкая. – И все это делается оперативно. Застройщики же часто занимаются только регистрацией договора, а оформление остальных документов ложится уже на ваши плечи, что ведет к бумажной волоките и затягиванию сроков получения документов».

Подготовил Виталий Простаков