Неужели «загородка» очнулась от летаргического сна?

Это в целом. Но наиболее заметным рост оказался в «элитном» сегменте. По данным Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, на первичном элитном загородном рынке Московского региона в первом полугодии 2018 г. наблюдалось увеличение количества сделок, по сравнению с тем же периодом 2017 г. «Совокупный объем поглощения лотов оценивается на уровне 171 лотов, что на 20% больше, чем было приобретено за первое полугодие 2017 г. и на 8% больше, чем было приобретено тогда же, во втором полугодии», - отмечает эксперт. При этом наибольшее количество лотов было приобретено во IIквартале 2018 г., что на 11% больше, чем в I квартале.

Большее количество сделок сохраняется в классе de luxe – 53%, на premium пришлось 47% сделок. Наибольшим спросом в целом по элитному рынку пользовались участки без подряда, при этом их доля в спросе за год снизилась с 60% до 43%. Доля коттеджей в спросе значительно увеличилась с 25% по итогам первого полугодия 2017 г. до 41% по итогам первого полугодия 2018 г. Доля спроса на элитное сблокированное жилье за год практически не изменилась, составив 16%.

Эти наблюдения подтверждает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. «Примерно с середины марта 2018 г. на загородном рынке элитной недвижимости мы действительно наблюдаем планомерный рост покупательской активности, о чем косвенно свидетельствует и ценовая динамика, - комментирует эксперт. - Средний бюджет предложения элитного домовладения составил 66,2 млн рублей, что на 7% выше, чем в конце 2017 г.».

Стоит отметить, что мало кто из застройщиков повышал цены, отмечает Илья Менжунов, скорее рост цен связан с изменением структуры предложения. На протяжении последнего полугода шло активное вымывание именно компактных для сегмента коттеджей. Однако о резком увеличении продаж я бы не говорил. «Не стоит забывать о том, что сложившаяся ситуация на рынке стала следствием не отраслевого, а именно экономического кризиса. Поэтому для того, чтобы произошел полуторакратный рост сделок, нужно в первую очередь дождаться замедления рецессии. Увы, последние события, а именно – новые антироссийские санкции и очередное обесценивание рубля точно не способствуют восстановлению экономики страны. В связи с этим максимальным спросом, полагаю, будут пользоваться поселки, включающие до 150 домовладений стоимостью до 30-40 млн рублей. Иными словами, чтобы поддержать спрос на должном уровне, девелоперам придется предложить качественный продукт по ценам бизнес-класса», - прогнозирует эксперт.

Что выбирает покупатель?

На протяжении последнего полугода на рынке загородной элитной недвижности наблюдается смещение активности клиентов в пользу коттеджей с отделкой от застройщика или собственника. Покупатели подмосковных домов постепенно пришли к осознанию того, что длительная разработка дизайн-проекта, ремонтные работы, которые порой затягиваются на годы, просто бессмысленны. В связи с этим сейчас девелоперы коттеджных поселков стараются подготовить определенный объем предложения с отделкой. Таким образом они расширяют потенциальный круг клиентов за счет тех, кто хочет купить дом и заселиться «здесь и сейчас». По мнению Александра Шибаева, наибольшей популярностью среди покупателей элитной недвижимости в 1 полугодии 2018 г. в классе de luxe пользовались поселки «Ренессанс парк», «Раздоры-2», а в классе premium – «Резиденция Рублево», «Парк авеню», «Новогорск-7», «Кристал Истра», «Art Eco», «Успенские леса». Среди нового предложения, вышедшего во второй половине 2017 г. – 1 полугодии 2018 г., наибольшим спросом пользовалось предложение коттеджей в поселке «Раздоры-2».

Целеполагание для девелоперов

Одна из злободневных проблем рынка загородной элитной недвижимости – это усиление дефицита ликвидных объектов в продаже.«По нашим подсчетам, в конце I полугодия 2016 года объем предложения составил 1 060 домов в 39 коттеджных поселках, -информирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». - В первом полугодии 2017 г. показатель чуть вырос за счет выхода в продажу двух поселковКП ArtEco (32 км по Новорижскому шоссе) и Wright Village (25 км по Киевскому направлению) – 1 120 домовладений в 42 проектах. В первом полугодии 2018 г. показатель снова пошел вниз. Объем домовладений в экспозиции сократился до 855 объектов в 40 поселках. На рынок не вышло ни одного нового проекта».

Если же рассматривать не только первичный рынок, но и предложения от собственников, то сегодня 8 из 10 домовладений в продаже так или иначе имеют объективные недостатки: большая площадь с «лишними» помещениями, нерациональные планировки, невыгодное расположение в удалении от инфраструктуры, морально устаревший ремонт, высокие налоги. Подобные варианты считаются неликвидными. А некоторые из них и вовсе удастся продать разве что по стоимости земельного участка, даже несмотря на наличие дома на нем.

Учитывая сложившуюся ситуацию, новые проекты имеют хорошие шансы, особенно если девелоперы предложат актуальную концепцию, а именно – разумные планировки без «лишних» квадратных метров, дома с отделкой или даже частичной меблировкой. Привлечь дополнительный спрос можно и путем диверсификации предложения, предложив в одном проекте и таунхаусы, и коттеджи. Несмотря на нестабильную экономическую обстановку, сложившийся дефицит качественного предложения сыграет на руку девелоперам новых загородных высокобюджетных поселков.

Подготовил Виталий Простаков