Неформатное жилье не может быть массовым

После кризиса 2008 года, в рамках тренда индивидуализации, девелоперы начали адаптировать на массовом первичном рынке Московского региона нетиповые планировки квартир, ранее считавшиеся атрибутами исключительно проектов высокого ценового сегмента. Интенсивное внедрение неформата в квартирографию ЖК эконом- и комфорт-классов стало тенденцией нескольких последних лет: так появились двухуровневые квартиры, эколофты с высокими потолками и французскими окнами, ситихаусы с террасами и жилые площади с отдельными входами на первом этаже, мансарды и прочие «эксклюзивы» демократичных сегментов.  

«Объекты нестандартных форматов – это, так скажем, изюминка, но они служат, скорее, для привлечения внимания ко всему проекту, нежели являются спросообразующими, - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. - И данный маркетинговый инструмент хорошо работает: именно редкие планировки зачастую интересуют покупателей жилья эконом- и комфорт-классов по причине финансовой доступности предложения, имеющего формальные характеристики лотов категорий «бизнес» и «премиум». Однако практика показывает, что традиционные квартиры остаются вне конкуренции».

Анализ покупательских предпочтений в Московском регионе демонстрирует, что при реализации проектов массовых сегментов 1/3 обращений нацелена на приобретение квартир нестандартных форматов. По итогам предметного ознакомления с такими предложениями выбор делается в пользу практичных типовых планировок – 3/4 из ранее желавших купить неформатное жилье останавливают выбор на традиционном. Самая высокая ликвидность у стандартных 1- и 2-комнатных квартир: в настоящее время «однушки» занимают 44% общего объема реализованного спроса, «двушки» – 37%. Многокомнатные объекты востребованы примерно у 1/5 части покупателей.

Бюджет приобретения нетипового жилья увеличивается в среднем на 10-20% по сравнению с покупкой стандартной квартиры. Удорожание неформата зависит от ряда факторов – таких как количество этих лотов в общем объеме ЖК, особенности проектирования и строительства, дополнительные опции (например, присоединение участка под террасу ситихауса) и т.д.   

На массовом первичном рынке Москвы доля предложения объектов редких форматов оценивается всего в 1,5% от общего объема: доступное жилье здесь востребовано и ликвидно без дополнительных инструментов привлечения внимания. Тогда как разнообразные способы популяризации своих проектов, в том числе и нетиповые планировки, используются девелоперами в Подмосковье: это продиктовано более жесткой конкуренцией и борьбой за покупателей. В отдельных жилых комплексах неформатные объекты могут составлять 5–15% от общего пула квартир – в зависимости от проекта.

«Конечно, находятся любители нетривиальных объектов – преимущественно это молодые люди в возрасте 25–35 лет, но данный спрос и не может носить массовый характер. При этом низкий уровень продаж нишевого продукта не является обременительным для девелоперов, поскольку в любом проекте на первичном рынке от 5 до 15% квартир остаются невостребованными у потребителей довольно долгое время – это стандартная ситуация», - отмечает Дмитрий Таганов.