Московские апартаменты: плавная посадка или снижение перед набором высоты?

Рассматривая предложение апартаментов на столичном рынке недвижимости в динамике, эксперты отмечают, что в 2019 г. рост показателя составил всего 3% по сравнению с 2018 г., в то время как в I квартале 2020 г. объем предложения вырос на 12%, однако по итогам этого периода, а именно на момент II квартала 2020 г., предложение московских апартаментов снизилось на 8,5%. «Сложившаяся ситуация с московскими апартаментами объясняется наличием спроса со стороны покупателей на качественные проекты данного типа недвижимости, – поясняет ситуацию Полина Балашова, директор по ценообразованию и аналитике «ИНТЕКО».  

По данным аналитиков «ИНТЕКО», в I квартале 2020 г. в продажу вышло шесть новых проектов с апартаментами, общая продаваемая площадь которых составила 100 тыс. кв. м. 

На рынке апартаментов Москвы после II квартала 2019 г. наблюдался рост цены, что связано с выходом премиальных и элитных проектов. С 2019 г. стоимость апартаментов варьировала в пределах 430-500 тыс. рублей за 1 кв. м – в данный период большое количество дорогой недвижимости реализовывалось как апартаменты.

При этом в массовом сегменте апартаменты были менее востребованными. Однако в текущем году ситуация изменилась – в I квартале 2020 г. средняя цена уменьшилась на 6% по сравнению с IV кварталом 2019 г., а во II квартале 2020 г. она снизилась еще на 7% по отношению к I кварталу 2020 г. По мнению специалистов, это связано с тем, что на рынке наблюдается рост выхода проектов комфорт- и бизнес-классов в формате апартаментов с довольно масштабной продаваемой площадью в 20-30 тыс. кв. м. 

В целом, общую тенденцию к снижению объема предложения – как квартир, так и апартаментов, отмечают и в компании «Метриам». «В частности, по итогам 2019 года количество московских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации сократилось на 6,4%. Отрицательная динамика во многом обусловлена переходом на проектное финансирование, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вместе с тем стоит учитывать, что сегмент апартаментов менее урегулирован, девелоперы чаще снимают с продажи не только отдельные пулы лотов, но и целые проекты, поэтому объем предложения может резко меняться».  

В первом квартале 2020 года, по данным анвлитиков «Метриум» на столичный рынок апартаментов вышло не шесть, а только пять новых проектов: MONODOM FAMILY, «Волоколамское 24», «Мята», «Новоданиловская 8» и «Саяны-Парк». За аналогичный период 2019 года рынок пополнился только одним проектом, однако по итогам года количество новых комплексов сохранилось на уровне предыдущих лет. В целом, начиная с 2012 г. ежегодно на рынок выходит порядка 20-25 апарт-комплексов (с учетом элитного сегмента). «Поэтому делать поспешные выводы не стоит, вполне возможно, что текущая динамика снижения в дальнейшем замедлится, – делится своим мнением Надежда Коркка.  

По словам Алексея Фоменко, председателя совета директоров ГК «Трансстройинвест», в нынешних экономических условиях и ситуации в мире мы можем готовить только об отложенном спросе на московские апартаменты после официального изменения правового статуса. Рынок сейчас находится в ожидании судьбоносного решения властей – принятия закона об апартаментах – многие обсуждения и решения отложены до стабилизации ситуации. Для тех, кто приобрел, например, это хорошие новости. Перевод апартаментов в статус жилой недвижимости означает возможность постоянной регистрации, гарантию соответствия объекта требованиям инсоляции, звукоизоляции и другим санитарным нормам. 
 
Для многих застройщиков станет вопрос о возможности строительства необходимой инфраструктуры. Вероятно, что некоторые проекты будут пересмотрены, например, увеличены площади лотов, что неизбежно приведет к повышению объемов предложения и возможно цены.  Впрочем, цены на уже готовые или еще строящиеся апарт-комплексы подниматься не будут, уверен Алексей Фоменко. 

Подготовил Виталий Простаков