Метро скоро перестанет быть драйвером цен на жилье

По словам Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», строительство новой станции метро, расположенной в непосредственной близости от ЖК, учитывается как фактор ценообразования уже на стадии разработки проекта.  Застройщики закладывают прирост 10-15%.

Между тем, в Москве продолжается активная реновация промзон, и власти стараются разместить новые станции таким образом, чтобы проекты были обеспечены метро в пешей доступности. «Именно по этой причине наличие станций у дома уже не становится уникальным преимуществом новостроек, а значит, в меньшей степени оказывает влияние на изменение цен», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

К тому же, высокая конкуренция вынуждает девелоперов либо сдерживать стоимость жилья, либо  повышать ее минимальными темпами. В качестве примера эксперт приводит ЖК «Селигер Сити». Рядом с этим проектом в марте 2018 года открылась станция метро «Селигерская». Средняя стоимость квадратного метра в феврале (накануне открытия) в здесь составляла 164 тыс. рублей, в марте (после ввода станции в эксплуатацию) – 168,9 тыс. рублей. То есть рост хотя и был зафиксирован, но оказался минимальным, всего 3%.

При условии удачно подобранного момента для вхождения в проект инвестор может дополнительно заработать 2-3% за счет появления метро, помимо роста по причине изменения стадии строительной готовности. Однако получить дополнительный бонус от появления с каждым годом становится все труднее. Во-первых, многие станции уже дублируют ранее построенные.

Схема развития столичного метрополитена, включая строительство МЦК, БКЛ, задает перспективы на 5-7 лет и предусматривает  четкое понимание  периода выхода тех или иных станций на линиях метро. «Конечно, при вводе в эксплуатации новой станции метро, как правило, наблюдается небольшое увеличение цен, – соглашается  Наталия Кузнецова. – Прирост составляет порядка 5-8% и в основном распространяется на готовое и почти построенное жилье (вторичный рынок и новостройки на заключительной стадии готовности).  При этом уровень ликвидности лотов, готовых к заселению, возрастает, а вместе с ним и ценовая составляющая».

Поэтому, чтобы иметь дополнительный доход при перепродаже, инвестору стоит ориентироваться на проекты, в которых открытие станций кардинально улучшит транспортную обстановку, советуют в «Метриум». Речь идет, прежде всего, о Новой Москве, где в перспективе нескольких лет планируется строительство порядка 30 станций метро.

«Стоит отметить, что открытие метро в большей степени оказывает влияние на рынок аренды, – подчеркивает Мария Литинецкая. –  Например, после ввода в эксплуатацию станций «Озерная» и «Мичуринский проспект» арендная ставка в объектах в пешей доступности подорожала до 15%. Однако такой существенный скачок цен стал возможен именно по причине изначально высокой престижности направления, главным минусом которого долгие годы оставалось отсутствие линии метро. Если речь идет о юго-востоке Москвы и открытии Некрасовской линии, то «метрофактор» уже не имеет такого влияния».

В качестве основного минуса «соседства» ЖК  рядом с метро Мария Литинецкая отмечает рост плотности застройки. Как правило, девелоперы в первую очередь развивают площадки именно у станций метро. Кроме того, обычно такие территории входят в зону платной парковки, а значит, жителям нужно приобретать паркинг, поскольку обычно на всех желающих мест для автомобилей не хватает.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что «минусы» соседства ЖК со станцией метро возникают лишь в том случае, если концепция новостройки не предполагают огороженной территории и  разделения пешеходных потоков. Таким образом, возникает риск нарушения приватности в пределах жилого комплекса, что особенно актуально для высокобюджетного сегмента.

По ее словам, коммерческие помещения на первых этажах зданий, являющиеся точкой притяжения пешеходных  потоков, также могут усложнить ситуацию, если общественные и жилые зоны не разграничены/не предусматривают грамотной организации пространства. 

Подготовил Виталий Простаков