Ликвидная квартира: три признака жилья, которое можно легко продать

Обычно ликвидные квартиры – это самые востребованные покупателями объекты, и на каждом локальном рынке (сегменте) они бывают разными. Тем не менее есть некие общие правила для всех жилых проектов. Наши эксперты определили три основных признака ликвидной квартиры. К ним относятся: качество выбранного жилого комплекса, его локация и параметры приобретаемой квартиры. Что подразумевают эти пункты?

1. Качество выбранного ЖК
Ликвидность квартиры по мнению наших экспертов в первую очередь зависит от зависит от соответствия дома заявленному классу, количества и качества предложения в конкурентном окружении, а также от уникальности проекта. 

«Хотите «повысить ставки», выбирайте объект, который превосходит ожидания и предложение, – говорит Денис Волкович, генеральный директор VSN Invest. – Самый простой пример, сравниваете объекты низкого ценового сегмента, обратите внимание на обеспеченность парковками в вашем и в соседних проектах». 

После пандемии люди стали более внимательны к тому, как устроены дворы и решена инфраструктура. Уникальность проекта позволяет ему соперничать с конкурентами, у которых нет такого же уникального торгового предложения. 

В качестве примера эксперт приводит проект Red.19, в котором появится собственная инфраструктура для детей – спортивные секции, детский клуб, кружки по интересам, а также собственная территория с детскими площадками, зоной ворк-аута. 
Летом буквально в двух шагах от дома будет пляж и различные летние активности на воде, а зимой – горнолыжная трасса. Именно такие предложения, по мнению Дениса Волковича, сегодня ликвидны и рынке, так как интересны не только для постоянного проживания, но и для сезонной аренды. 

Справедливости ради заметим, что подобных проектов в московском регионе достаточно много, главное понять где вам будет не только комфортно, но и удобно жить. Потому как удачная локация объекта – это второй признак его ликвидности.

2. Локация ЖК
Второе правило ликвидной квартиры: она всегда находится в жилом комплексе, построенном в правильной локации. «А высокий спрос в этом случае формируют такие характеристики проекта, как отличная транспортная доступность, развитая социальная и торговая инфраструктура», – считает Денис Казберов, руководитель проектов компании «Охта Груп», представитель застройщика «Мегалит – Охта Групп» (ЖК «Приморский квартал», г. Санкт-Петербург).

«Ликвидность новостройки в Москве, например, предполагает близость к метро и расположение в пределах МКАД, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, проект должен находиться в развитом районе с необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой». 

Немаловажным, по словам Ирины Дзюбы, заместителя генерального директора компании MR Group, будет наличие собственных «фишек». Скажем, соседство с зеленой зоной, «большой водой», исторической застройкой и городскими достопримечательностями, панорамные виды и т.д. Имеет смысл смотреть на ранее недооцененные районы, которые вступают в период развития — в ЦАО, например, это Даниловский район.

«Отличным примером служат проекты бизнес-класса «Резиденции архитекторов» и «Резиденции композиторов». Они построены по принципу «город в городе» и находятся вдоль набережных Москвы-реки и Яузы. Спрос на недвижимость у воды выше на 10-15%, чем в аналогичных проектах», – полагает Максим Каварьянц, коммерческий директор AFI Development.

Тоже самое можно сказать и о двух проектах MR Group, выведенных на рынок в первом полугодии 2020 г. Это ЖК CityBay в экологически чистом районе Покровское-Стрешнево, на берегу Спасского затона Москвы-реки, а также ЖК «Павелецкая Сити» рядом с метро «Павелецкая», «Тульская» и «Серпуховская» в Даниловском районе Москвы. Оба проекта вошли в число наиболее активно реализуемых, доля инвестиционных сделок в этих ЖК в первые месяцы продаж составляет порядка 30%.

3.  Параметры квартиры
Если ваша цель – последующая продажа квартиры, то стоит остановить свой выбор на компактных лотах – студиях, однокомнатных квартирах, небольших «евродвушках», советует Максим Каварьянц. В качественных ЖК с хорошей локацией именно такие квартиры будут пользоваться спросом в первую очередь, а прирост стоимости со старта проекта до ввода может составить порядка 25-35% и более. В случае, если проект состоит из нескольких очередей, прирост может достигать 50%.

Традиционно для Москвы достаточно ликвидными считались однокомнатные квартиры как более быстрые для продажи. Но сейчас в ряде столичных локаций наблюдается перенасыщение этим предложением. Поэтому покупатели, которые хотели здесь заработать на однокомнатных квартирах, переключают свое внимание на небольшие двухкомнатные. 

«Иными словами, тот, кто хочет купить ликвидную квартиру, должен думать о своем будущем потенциальном покупателе и четко себе представлять, кому эту квартиру он потом продаст», – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО». 

По его словам, в сложившихся районах Москвы лучше ориентироваться на более семейную аудиторию, предпочитающую двух- или трехкомнатные квартиры. При этом в некоторых проектах наиболее ликвидными являются, например, трехкомнатные лоты, потому что они самые видовые, у них грамотная планировка и другие преимущества.

Его поддерживает и Надежда Коркка. В массовом сегменте, считает она, самый ликвидный вариант – двухкомнатная квартира с ремонтом. Таких на рынке всегда меньше, чем однокомнатных квартир (но больше, чем «трёшек», однако «трёшки» дорогие и покупают их реже).

Если раньше планировка квартиры и ее эргономичность были на втором месте после стоимости квадратного метра, то на данный момент ликвидные объекты – это прежде всего функциональные объекты. Именно по этой причине сейчас в первую очередь рассматриваются такие форматы, как евродвушка или евротрешка. 

«Говоря о стоимости как об одном из основных параметров ликвидности, отмечу, что, по оценкам экспертов рынка недвижимости, в течение первого полугодия 2020 года цена квадратного метра в наших проектах West Garden и «Вестердам» выросла на 29,9% и 21,6% соответственно. Как результат, они попали в топ-з самых подорожавших за первые шесть месяцев текущего года столичных ЖК, что подчеркивает высокую ликвидность данных проектов», – отмечает Павел Лепиш.

Подготовил Виталий Простаков