Квартира в новостройке в рассрочку. Старая схема или инновационный продукт? Рассмотрим особенности

Покупка новостройки в рассрочка – это форма оплаты, при которой покупатель выплачивает стоимость квартиры по частям в течение определенного периода времени. В отличие от ипотеки, которая представляет собой целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры, при рассрочке клиент рассчитывается напрямую с застройщиком, без посредников. Основная разница между двумя формами оплаты – это срок и размер платежей. Ипотека подразумевает длительный период кредитования, рассрочка – короткий.

Рассрочку нельзя назвать новым продуктом на рынке новостроек. В 1990-е гг. она была распространена даже шире, чем ипотека, проценты по которой были заоблачными. В 2000-е гг. рассрочку также давали застройщики, но в массовом сегменте жилья начала господствовать ипотека.

«Сегодня покупка квартиры в новостройке в рассрочку остается одним из возможных инструментов приобретения жилья и особенно она популярна в сегменте бизнес- и премиум-классе, хотя в том или ином виде она предлагается во всех сегментах», – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Как подсчитали эксперты «Метриум», из 400 различных проектов новостроек в «старой» и Новой Москве не предоставляется рассрочка в 91 жилом комплексе. Условия рассрочки везде разные, но принцип один: чем больше первоначальный взнос, тем более длительный срок выплат и ниже размер процента (если он вообще есть). Как правило первоначальный взнос варьируется от 30% до 60% (редко – 80%) от стоимости квартиры. Срок выплат – от 3 месяцев до 2 лет. Процент, если он взимается, обычно составляет 8-12% годовых. При взносе 50% и сроке рассрочки до одного года, как правило, процента нет.

«Пожалуй, самый распространенный вариант – это предоставление беспроцентной рассрочки на покупку квартиры в новостройке сроком на один год (до момента ввода дома в эксплуатацию). Реже застройщики готовы предоставлять беспроцентную рассрочку на весь период, пока строится дом, – рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – Так, у нас в ЖК «Кварталы 21/19» при первоначальном взносе 50% действует беспроцентная рассрочка сроком на один год с равными ежемесячными платежами».

Ограниченный срок кредитования и большой первоначальный взнос сужают круг лиц, ориентированных на данную услугу. Как правило, это люди с доходом выше среднего, они в состоянии погасить задолженность в течение двух-трех лет. В большинстве столичных новостроек доля сделок с использованием рассрочки не превышает 5%, в то время как доля ипотеки в отдельно взятых проектах достигает 80% от общего числа продаж.

По словам Игоря Козельцева, генерального директора УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), во время пандемии коронавируса на рынке стали появляться программы рассрочки с улучшенными условиями. Например, в ЖК «Мир Митино» застройщик еще в апреле запустил антикризисную акцию «Купи сейчас – плати потом».

При покупке выделенного пула квартир с ключами предлагается беспроцентная рассрочка с удобным графиком платежей. После подписания договора купли-продажи клиент вносит первый взнос в размере 50% от стоимости квартиры. Еще 25% выплачиваются до конца сентября 2020 года, а оставшиеся 25% – до 30 марта 2021 года.

«Сейчас программы рассрочки стали предлагаться застройщиками не так часто, как раньше. Отличие от ипотечного кредитования существенно для обеих сторон сделки: 1) покупая квартиру в кредит, застройщик сразу получает деньги от банка (если продает не через эскроу), а покупатель берет кредит на очень долгий срок и может выбрать удобный размер платежа, 2) предоставляя рассрочку, застройщик получает деньги частями, а для покупателя платежи чаще всего достаточно крупные, так как рассрочка редко предоставляется на срок более трех лет», – делится своими соображениями Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В качестве примера эксперт приводит условия беспроцентной рассрочки в ЖК из разных ценовых сегментов. Так в комплексе премиум-класса «Поклонная 9» при беспроцентной рассрочке на 12 месяцев размер первоначального взноса составит от 10%. Скидка на первый взнос – до 7%. Выплаты осуществляются ежеквартально равными траншами. При беспроцентной рассрочка на 36 месяцев размер первоначального взноса начинается от 15%. Скидка на первый взнос – до 3%. Выплаты осуществляются ежеквартально равными траншами.

Также до 3 лет предоставляется рассрочка в ЖК «Павелецкая Сити» — но уже под 12% годовых и с первоначальным взносом от 30%. В ЖК бизнес-класса «Манифест» есть рассрочка как с процентами, так и без:

Условия предоставления рассрочки:

– Первоначальный взнос 30%, 12% годовых, ежемесячное погашение, сроком до 18 месяцев (не позже ввода в эксплуатацию);

–Беспроцентная, первоначальный взнос 50%, ежемесячное погашение равными платежами сроком до 12 месяцев (не позже ввода в эксплуатацию). Ввод в эксплуатацию запланирован на 2 квартал 2021 года.

В ЖК комфорт-класса «Домашний» беспроцентная рассрочка предоставляется на три месяца при условии оплаты 50% стоимости квартиры сразу.

В целом можно отметить, что наиболее редкое предложение – длительная (до 3 лет) рассрочка без начисления процентов.

«Покупая квартиру в новостройке к беспроцентной рассрочке чаща всего часто прибегают люди, не желающие связываться с оформлением ипотечного кредита и/или раскрывать банку свои данные о доходах и трудовой деятельности. Не случайно данная опция особенно популярна в сегментах уровня бизнес и выше», – резюмирует Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Подготовил Виталий Простаков