Квадратный метр укрепляется на фоне реформ

Главной причиной роста цен на новостройки в 2019 году в России станет реформа долевого строительства, считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. «Основным источником инвестиций в жилищное строительство станет банковский кредит, который в отличие от средств дольщиков выдается под проценты. Соответственно, новое жилье будет дороже. Причем кредитно-денежная политика в России ужесточается, а это значит, что и кредиты, в том числе и целевые на строительство, станут дороже», - говорит эксперт.

 

Усложняет ситуацию и ускоренный характер преобразований, потому что на новую модель финансирования должны перейти все проекты, даже уже запущенные. Поэтому многим застройщикам придется перестраивать бизнес «на ходу», что, конечно, приведет к дополнительным затратам.

 

Рост цен на жилье неизбежен из-за перевода застройщиков на эскроу-счета и
повышения НДС. «Однако, по нашим оценкам, в годовом исчислении он составит
не более 10%», - говоритТатьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости». По ее словам, девелоперы так или иначе будут сдерживать рост цен.

 

 

В начале 2019 года Сбербанк и ВТБ – два крупнейших госбанка страны – объявили о повышении ипотечных ставок на 1–1,2% и 0,6% соответственно. Логично, что за ними последуют и другие игроки рынка, что отпугнет значительную долю ипотечных заемщиков.

 

Чтобы сохранить свою целевую аудиторию, крупные застройщики, располагающие собственными средствами для строительства объектов, снова будут вынуждены прибегнуть к дополнительным стимулирующим средствам продажи, а именно субсидированной ставке, рассрочке, новым программам лояльности.

 

«Первая и очевидная предпосылка к росту стоимости жилья — предстоящая реформа финансирования жилого строительства в России, - рассуждает Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group. -Вторая — рост себестоимости строительства по мере роста инфляции и нового НДС».

 

Какой сценарий будет реализован: плавного или скачкообразного роста, — сейчас можно только гадать. Объективных данных для прогнозирования сегодня нет, т.к. официальная информация довольно противоречивая. На самом деле, в востребованных проектах, где все хорошо, ценовая политика пусть и плавно, но уже давно корректируется вверх. Довольно показательно прошел и новогодний сезон: праздничные дисконты были заметно скромнее, чем при встрече прошлого 2018 года. Необходимости в дополнительном стимулировании спроса у стабильных девелоперов не было.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE также полагает, чторост цен неизбежен в связи. Издержки девелоперов растут из-за повышения налогов, девальвации рубля и реформы отрасли. При этом усиливается монополизация отрасли. Соответственно возрастут и цены на новостройки. С другой стороны, у рынка первичной жилой недвижимости есть конкурент – вторичный сегмент. Поэтому если цены на строящиеся объекты сравняются с готовыми аналогами, покупатели могут потерять интерес к первичному рынку. «Поэтому я полагаю, что рост цен будет иметь свои пределы, но пока невозможно спрогнозировать какой», - говорит эксперт.

 

 

«Для верного прогнозирования стоимости недвижимости в 2019 году данных еще недостаточно, - подтверждает коммерческий директор ГК «Колди» Елена Орешкина. - Вступившие в силу законодательные изменения, необходимые для большей прозрачности рынка, только начинают получать практическое воплощение». Эксперт уверена, что «не вписавшимся» в новые требования компаниям придется свернуть бизнес после достройки текущих объектов. Половина мелких игроков покинет рынок, либо став частью крупных холдингов, либо полностью сменив направление деятельности.

 

Впрочем, единой тенденции на удорожание не будет, уверена Елена Орешкина. Предстоят кластерные изменения стоимости квадратного метра ввиду уличения доли крупных игроков, которые попытаются диктовать свои условия в каждом из сегментов: «эконом», «бизнес», «элит».

 

В свою очередь снижение конкуренции всегда приводит к росту стоимости продуктов или услуг, но стагнирующая экономика страны остается сдерживающим фактором. Причиной аномально высокого спроса в четверном квартале 2018 годы была дешевая ипотека, на которую в 2019 году уже рассчитывать клиентам не придется. Новостройки эконом-класса, комфорт-класса и бизнес-класса, на которых в основном сосредоточено внимание ипотечных заемщиков, лишатся существенной части потенциальных покупателей.

 

«Кроме того, в прошлом году был реализован «отложенный спрос» среди ожидавших новые условия на рынке клиентов и обладателей долларовых сбережений, опасавшихся санкций в отношении российских банков. Получилась искусственная стимуляция покупательской активности. При этом новое законодательство, «развязывающие руки» крупным федеральным игрокам, нивелирует низкий спрос из-за отсутствия перспектив роста доходов у населения», - утверждает эксперт ГК «Колди».

 

По мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, на повышение стоимости квадратного метра влияют и многие другие факторы. «Прежде всего стоит отметить рост налоговой нагрузки. К примеру, налогом на добавленную стоимость облагается больше половины всех товаров и услуг, которые оплачивает застройщик. То есть по большинству расходных статей девелоперского бизнеса возрастут издержки, ведь облагаемые НДС поставщики всегда перекладывают на плечи клиентов свою нагрузку, соответственно цены на жилье вырастут», - рассказывает эксперт.

Кроме того, нужно принять во внимание ускорение инфляции, которое проявляется среди прочего в подорожании топлива, широко применяемого на стройке. Сначала могут увеличиться расценки на услуги генподрядчиков, что придется учитывать девелоперам в цене конечного продукта. Наконец, ослабевает рубль, что приводит к повышению стоимости импортируемого застройщиками оборудования (инженерных систем, лифтов, некоторых отделочных материалов).

 

По словам Ольги Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие» представители ее компании также ожидают повышение стоимости квадратного метра на рынке новостроек. Спикер отмечает все выше перечисленные причины, а кроме того подчеркивает, что рост цен на недвижимость также спрогнозировал в своем недавнем заявлении вице-премьер по вопросам строительства Виталий Мутко. Чиновник отметил, что увеличение стоимости квадратного метра при переходе на проектное финансирование застройщиков и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах составит минимум 8%. Кто окажется точнее в своих предположениях, покажет время, а кроме того опыт подсказывает, что если о повышении цен заговорила власть, то ее сценарий точно оправдается.

 

Подготовил Виталий Простаков